Sytuacja na polskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne jest mocno związana z tym, co dzieje się globalnie. Pierwszy szok spowodowany wojną w Ukrainie już minął, choć podobnie jak w innych krajach regionu, na rynku wciąż mamy do czynienia ze spowolnieniem. Inflacja i podnoszenie stóp procentowych przez banki centralne sprawia, że inwestorzy poszukują nowego punktu równowagi. Trwa proces ustalania cen na nowo. Czynsze rosną, ale wciąż stanowią niewielką część wszystkich wydatków firm. Fundamenty sektorów rynku nieruchomości są silne, dlatego choć na początku 2023 roku nadal będziemy obserwować dużą ostrożność, to kolejne powinny być już bardziej dynamiczne.
Jesteśmy w momencie, w którym większość graczy czeka aż rynek wróci do równowagi, by znów zacząć inwestować. Mimo rekordowych początków, rok 2022 zamknęliśmy z podobnym wolumenem inwestycji jak poprzedni. Szczególnie ostatni kwartał będzie słabszy. Taka sytuacja potrwa jeszcze na początku 2023 roku. Inwestorzy obserwują jak najemcy reagują na wzrost czynszów i innych kosztów działalności. Kluczowe są dostępność i koszt kredytu. Transakcji jest mniej i tak będzie jeszcze w najbliższych miesiącach.
Silny rynek najmu
Pomimo zawirowań i poszukiwania nowej równowagi, rynek najmu w Polsce ma mocne fundamenty. Choć czynsze rosną, to w sytuacji dużej inflacji i coraz wyższych kosztów działalności, wciąż stanowią nieduży odsetek wszystkich wydatków. Z naszych obserwacji wynika, że najemcy udźwigną rosnące ceny, a silny rynek najmu pozwala przypuszczać, że stabilizacja stóp procentowych sprawi, że sytuacja na rynku inwestycyjnym wróci do normy.
Decyzje odkładane na później
Mimo że budów i transakcji jest obecnie mniej, to wciąż mamy z nimi do czynienia w różnych sektorach rynku. Nie wszyscy inwestorzy przyjęli pozycję wyczekującą, część uważa, że właśnie teraz jest dobry moment na ważne decyzje, ponieważ jest mniejsza konkurencja. Pojawiają się także nowi gracze, głównie z rynku lokalnego, szczególnie Europy Środkowo-Wschodniej. Polski rynek pozostaje konkurencyjny w regionie. W porównaniu do np. Czech czy Słowacji odznacza się większą płynnością i dywersyfikacją. Pojawiają się pojedyncze przykłady napływu kapitału ukraińskiego. Oddziały międzynarodowych firm przenoszą działalność do Polski, zwłaszcza w obszarze produkcji i logistyki.
Sektory z mocnymi fundamentami
Na rynku biurowym szczególnie w regionach mamy do czynienia z wieloma transakcjami, z których część dopiero będzie się zamykać. Ta tendencja utrzyma się także w 2023 roku. W handlu nadal rośnie zainteresowanie parkami handlowymi, pojawiają się też większe transakcje obejmujące centra handlowe i nowi gracze. Rynek magazynowy mimo spowolnienia pozostaje odporny, mamy do czynienia zarówno z zakupami pojedynczych obiektów, jak i portfelowymi.
Ostrożny optymizm
W 2023 roku wchodzimy w atmosferze ostrożnego optymizmu. Obawy dotyczące inflacji czy rosnących stóp procentowych nie są duże, zakładamy, że sytuacja będzie się stabilizować już około II kwartału roku. Warto pamiętać, że choć rynek nieruchomości na zmiany reaguje nieco wolniej niż pozostałe, to potrafi odnaleźć równowagę w różnych warunkach.
Przemysław Felicki, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, CBRE
