Po rosyjskiej agresji na Ukrainę rynek nieruchomości w Europie Środkowej cechuje zwiększona niepewność

materiały budowlane budowa

Wyraźna poprawa nastrojów uczestników rynku nieruchomości w Europie Środkowej, związana z ustępującymi konsekwencjami kryzysu pandemicznego, okazała się być chwilowa. Jak wynika z tegorocznego raportu Real Estate Confidence Survey for Central Europe, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte, rosyjska napaść na Ukrainę spowodowała, że odsetek respondentów przewidujących możliwość zwiększenia aktywności branży spadł między pierwszym a drugim kwartałem tego roku z jednej trzeciej do zaledwie 13 proc. W tym samym czasie aż o 41 p.p., do niemal połowy, wzrosła częstotliwość deklaracji spodziewających się mniejszej liczby zawieranych transakcji.

Tegoroczna edycja badania Deloitte Real Estate Confidence Survey została opóźniona przez rosyjską napaść na Ukrainę. Przeprowadzenie dwóch tur ankiety, w styczniu 2022 r. (I kwartał) oraz w kwietniu 2022 r. (II kwartał), pozwoliło ekspertom Deloitte porównać poglądy i opinie uczestników rynku wyrażone w dwóch różnych momentach oraz bliżej przyjrzeć się bieżącym i przewidywanym skutkom trwającego konfliktu zbrojnego na branżę real estate w Europie Środkowej.

Między dwoma rundami tegorocznego badania oczekiwania interesariuszy rynku nieruchomości w Europie Środkowej dotyczące perspektyw branży uległy znaczącemu pogorszeniu. W związku z wybuchem wojny w Ukrainie nastąpił wzrost pesymizmu deklarowanego przez ankietowanych analogiczny do tego obserwowanego w 2020 r., w związku z pandemią. O ile w pierwszym kwartale tego roku respondenci spodziewali się stabilizacji sytuacji, a ich prognozy były coraz bardziej optymistyczne, o tyle drugi kwartał przyniósł zwiększenie z 10 do 42 proc. odsetka przewidujących spadek ogólnej aktywności rynkowej – mówi Dominik Stojek, partner, lider zespołu doradztwa nieruchomościowego Deloitte w Polsce.

To oznacza możliwość odwrócenia trendu obserwowanego w minionym roku, kiedy respondenci deklarowali poprawę nastrojów, a rynkowi nieruchomości udało się bardzo wyraźnie odbić, na co dowodem jest osiągnięty w 2021 wolumen inwestycji na rynku CE wynoszący 11 mld euro. Dwa lata wcześniej, w 2019 r. osiągnął on historyczną wartość 14 mld euro, by w 2020 r. w wyniku pandemii obniżyć się do poziomu 9,7 mld euro.

Mniejsza aktywność, mniej transakcji, mniej kredytów – wyższe koszty

W nadchodzących miesiącach stabilizacji aktywności na rynku nieruchomości spodziewa się 45 proc. uczestników badania Deloitte i jest to spadek o 12 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Jednocześnie, z 33 do 13 proc. zmniejszył się też odsetek mówiących o możliwym wzroście aktywności. W Polsce te nastroje są trochę mniej pesymistyczne – 36 proc. respondentów przewiduje spadek aktywności, 46 proc. – że nie ulegnie ona zmianie, a 18 proc., że wzrośnie.

Pogorszeniu uległy też przewidywania dotyczące średniej liczby transakcji. Ich spadku w pierwszym kwartale spodziewało się zaledwie 6 proc. ankietowanych, a w drugim ten odsetek wzrósł aż do 47 proc. W Polsce ta zmiana nie była aż tak wyraźna, ale i tak ponad połowa odpowiedzi (53 proc., wzrost o 37 p.p.) dotyczy możliwości zmniejszenia wolumenu transakcji na krajowym rynku.

Widoczne w badaniu odpowiedzi dotyczące dostępności finansowania dłużnego w Europie Środkowej ewoluowały w ciągu ostatniego roku w podobny sposób, jak te dotyczące klimatu gospodarczego. Po negatywnych odczuciach w 2020 r. i gwałtownej zmianie perspektywy w 2021 r., poglądy respondentów na początku 2022 r. były stabilne i zbliżone do tych sprzed pandemii. W kwietniu tego roku nastąpił jednak wzrost pesymizmu – ponad połowa pytanych spodziewa się pogorszenia dostępności finansowania. W Polsce odsetek ten był jeszcze wyższy i ze względu na szybki wzrost stóp procentowych oraz rosnącą niepewność na rynku sięgnął aż 64 proc.

Dla odpowiedzi ankietowanych z Polski charakterystyczne jest też pesymistyczne nastawienie do kwestii podatkowych. W regionie Europy Środkowej w tym roku 30 proc. uczestników badania ma negatywne zdanie o otoczeniu podatkowym i jest to ocena zbliżona do odpowiedzi z lat ubiegłych. Polscy respondenci są w tym względzie znacznie bardziej zdecydowani – w I kwartale 2022 r. aż 81 proc. przewidywało pogorszenie klimatu podatkowego. Sytuacja nie zmieniła się w II kwartale, kiedy aż 95 proc. osób, które wzięły udział w ankiecie uważało, że ulegnie on pogorszeniu albo się nie zmieni.

O ile uczestnicy badania Deloitte spodziewają się, że dostępność produktów inwestycyjnych wzrośnie lub nie zmieni się na całym rynku CE i w poszczególnych krajach w ciągu najbliższych trzech lat, to wyniki z 2022 roku mimo wszystko są nieco bardziej pesymistyczne niż te z roku wcześniejszego. Prawie 70 proc. badanych uważa, że w nadchodzących trzech latach polski rynek zaoferuje większą lub porównywalną liczbę produktów inwestycyjnych, a około 74 proc. miało takie same oczekiwania wobec całego rynku CE. To odpowiednio o 4 p.p. i 8 p.p. mniej niż w pierwszym kwartale tego roku.

– Jak wynika z naszego badania, największym zmartwieniem branży w tym roku może stać się wzrost kosztów budowy, powodując prognozowany przez zdecydowaną większość respondentów spadek opłacalności inwestycji. W drugim kwartale tego roku tak uważa aż 91 proc. deweloperów – ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku. Nowością jest też wzrost zainteresowania projektami handlowymi. Spodziewane ożywienie w handlu detalicznym powoduje, że w nadchodzących miesiącach coraz więcej przedstawicieli branży deklaruje koncentrację na tym sektorze – mówi Sylwia Zychewicz, Senior Manager w Dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Wojenna perspektywa zmienia krajobraz rynku real estate

Jak wynika z badania Deloitte, konsekwencje wojny w Ukrainie są widoczne w nastrojach głównych grup interesariuszy rynku real estate w Europie Środkowej. Z tego powodu zmianę swoich strategii biznesowych na ten rok zapowiada niemal połowa deweloperów i wyraźnie mniej, bo tylko co trzeci inwestor z tej branży.

I jedni, i drudzy spodziewają się też konieczności mierzenia się z długoterminowymi skutkami rosyjskiej agresji i jej znaczącym wpływem na całe gospodarki regionu CE – tak przewiduje ponad połowa pytanych, a na konsekwencje w krótszej perspektywie czasowej wskazuje jedna trzecia ankietowanych z pierwszej grupy i aż 44 proc. z drugiej.

Między poszczególnymi uczestnikami rynku widać też różnice w ocenie segmentów biznesu nieruchomościowego najbardziej odczuwających obecny kryzys. Deweloperzy w badaniu najczęściej wskazywali budownictwo mieszkaniowe oraz najem instytucjonalny – tak wyglądało 41 proc. odpowiedzi, inwestorzy w 28 proc. przypadków wymieniali część przemysłową, a wśród doradców najpowszechniejsza odpowiedź, 35 proc., dotyczy segmentu hotelowego.

O badaniu

Badanie Deloitte Real Estate Confidence Survey dla Europy Środkowej jest publikowane corocznie. Jego obecna, czwarta edycja, ponownie odbyła się w dwóch turach: na przełomie grudnia 2021 i stycznia 2022 oraz w kwietniu 2022, co wiązało się z rosyjską agresją na Ukrainę. Ta druga runda zawierała dodatkowe pytania dotyczące wpływu trwającego konfliktu zbrojnego na rynek nieruchomości w Europie Środkowej. W badaniu wzięli udział członkowie zarządów, menadżerowie i specjaliści z zakresu rynku nieruchomości operujący przede wszystkim w Polsce, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii, a także na terenie całej Europy Środkowej. Kwestionariusz składał się z dwóch części. Pierwsza skupiała się na opiniach respondentów dotyczących poszczególnych aspektów ogólnych warunków ekonomicznych w Europie Środkowej w 2022 r. Druga dotyczyła indywidualnych perspektyw biznesowych każdego uczestnika.