Wysokie nasycenie nowoczesną powierzchnią biurową przekłada się na ostrożne podejście deweloperów oraz koncentrację na projektach o najwyższym potencjale komercyjnym. Jak wynika z raportu „Warsaw Crane Survey 2026” firmy doradczej Deloitte, w ubiegłym roku udzielono czterech pozwoleń na budowę, złożono trzy nowe wnioski o ich wydanie i wydano jedną decyzję o warunkach zabudowy. Na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 6 232 400 mkw., co oznacza nieznaczny spadek o 1 proc. r/r. Zmniejszenie wolumenu wynikało z celowego wyburzania starszych obiektów oraz czasowych wyłączeń z oferty najmu w związku z przygotowaniami do dalszej adaptacji lub gruntownej modernizacji budynków.
Liczba decyzji administracyjnych od kilku lat utrzymuje się na podobnym, niskim poziomie. Decyzje udzielane są w centralnych dzielnicach, głownie na Woli i w Śródmieściu, podczas gdy w niektórych dzielnicach peryferyjnych w ciągu ostatnich lat nie odnotowano ani jednego pozwolenia na realizację budynku biurowego. W zeszłym roku wydano łącznie cztery pozwolenia na budowę, czyli o dwa więcej niż rok wcześniej. Choć skala decyzji pozostaje ograniczona, łączna powierzchnia użytkowa projektów z uzyskanym pozwoleniem wzrosła o 157 proc. r/r do 180 tys. mkw. Było to możliwe przede wszystkim dzięki dużym inwestycjom, takim jak Warsaw One czy AFI Tower.
– Stołeczny rynek biurowy osiągnął etap dojrzałości, który naturalnie ogranicza tempo nowych inwestycji. Istotniejsze staje się dziś to, jaką jakość gwarantują istniejące powierzchnie i w jakim stopniu odpowiadają na potrzeby najemców. Mniejsza liczba nowych pozwoleń odzwierciedla bardziej selektywne podejście inwestorów, którzy wybierają projekty o najwyższym potencjale rynkowym. W kolejnych latach nowe inwestycje będą realizowane przede wszystkim tam, gdzie stoi za nimi realne zapotrzebowanie. W efekcie o kierunku rozwoju rynku zdecydują standard i funkcjonalność obiektów, a nie ich skala – mówi Dominik Stojek, partner w dziale Advisory, Lider Grupy Nieruchomościowej, Deloitte.
Selektywne inwestycje i koncentracja w centrum
W 2025 r. aktywność deweloperów pozostawała ograniczona, co było konsekwencją przede wszystkim niepewności po stronie popytu, szczególnie w kontekście długoterminowych decyzji najemców oraz istniejącego pustostanu. Nowa podaż wyniosła zaledwie nieco ponad 80 tys. mkw., czyli o ok. 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Projekty oddane do użytku pokazują, że na rynek trafiają przede wszystkim inwestycje o wysokim standardzie, znajdujące się w dogodnej lokalizacji i uwzględniające wymogi ESG. Według prognoz sytuacja będzie ulegała stopniowej poprawie i do 2028 r. podaż zwiększy się o ok. 290 tys. mkw.
Dodatkowo skala realizowanych inwestycji pozostaje umiarkowana. Na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku w budowie znajdowało się ok. 180 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 22 proc. mniej r/r, przy czym w tej puli mieszczą się zarówno nowe budynki, jak i te poddawane modernizacji. Wyraźnie widoczna jest koncentracja obiektów w centralnej części miasta. Ponad 85 proc. realizowanej powierzchni powstaje w centrum Warszawy, co pozwala na szybsze pozyskanie najemców i ograniczenie ryzyka inwestycyjnego. Największymi projektami w toku są Upper One (35 500 mkw.) oraz AFI Tower (54 000 mkw.), którego budowa rozpoczęła się pod koniec 2025 r. Struktura zasobów nie zmienia się zasadniczo – największe skupisko powierzchni biurowej pozostaje na Woli (1 727 000 mkw.), następnie na Mokotowie (1 457 000 mkw.) i w Śródmieściu (1 336 000 mkw.).
Modernizacje, zmiany funkcji i standardy ESG jako stałe elementy aktualnego cyklu rynkowego
W warunkach ograniczonej nowej podaży coraz większego znaczenia nabiera modernizacja, repozycjonowanie oraz zmiana sposobu użytkowania istniejących budynków. W części przypadków proces ten obejmuje również trwałe wyłączenie obiektów z rynku i ich rozbiórkę. W 2025 r. z użytkowania wycofano ponad 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. W zdecydowanej większości dotyczyło to budynków wybudowanych przed 2000 r., o wysokiej energochłonności i ograniczonym potencjale adaptacyjnym. Część z nich przygotowywana jest do zmiany funkcji lub poddawana gruntownej modernizacji, natomiast pozostałe uznano za nieopłacalne w dalszej eksploatacji i będą podlegać wyburzeniu, aby zrobić miejsce pod nowe obiekty.
Decyzje administracyjne wydane w ubiegłym roku objęły m.in. rozbiórki budynków Syriusz, Orion i Saturn na Mokotowie, Megadex przy ul. Mickiewicza 63, a także obiektów przy ul. Jagiellońskiej 88 na Pradze-Północ oraz wieżowca Intraco przy Bonifraterskiej. W tym ostatnim przypadku podjęte kroki związane z uznaniem budynku za obiekt zabytkowy wstrzymało prace wyburzeniowe. Złożono również wniosek o rozbiórkę części nadziemnej budynku przy ul. Konstruktorskiej 4, a z rynku wycofany zostanie biurowiec przy ul. Gdańskiej 27/31. Proces ten pozostaje ściśle powiązany z rosnącą rolą standardów środowiskowych i efektywności energetycznej. Coraz wyższe wymagania w zakresie parametrów technicznych oraz elastyczności przestrzeni sprawiają, że starsze budynki wymagają gruntownych modernizacji, aby utrzymać konkurencyjność.
– W dalszym ciągu premiowane są realizacje spełniające aktualne standardy ESG i wellbeing, a decyzje inwestycyjne koncentrują się na poprawie jakości i długoterminowej efektywności zasobów. W przypadku części starszych budynków, zwłaszcza o wysokiej energochłonności i ograniczonym potencjale adaptacyjnym, skala nakładów niezbędnych do utrzymania konkurencyjności bywa nieproporcjonalna do możliwych przychodów. W takich warunkach inwestorzy coraz częściej analizują alternatywne scenariusze wykorzystania nieruchomości. Jednym z nich jest konwersja biurowców na funkcję mieszkaniową, która zwłaszcza w centralnych lokalizacjach bywa bardziej racjonalna ekonomicznie niż dalsza eksploatacja obiektu w dotychczasowej formule. W ubiegłym roku wydano co najmniej trzy decyzje w tej sprawie – podsumowuje Dominik Stojek.
