Średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie pędzi w stronę symbolicznej bariery 20 tys. zł. Jak wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, tylko w pierwszych czterech miesiącach 2026 r. średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam bardziej niż wcześniej przez niemal dwa lata, a początek roku przyniósł wyraźne przyspieszenie wzrostu średnich cen również w kilku innych metropoliach.

– Źródłem tego przyspieszenia nie są jednak masowe podwyżki cen w poszczególnych inwestycjach, lecz coraz wyraźniejsza zmiana struktury podaży. Z oferty szybko znikają tańsze mieszkania, a ich miejsce zajmują nowe projekty z wyższych przedziałów cenowych, często adresowane do bardziej zamożnych klientów, w mniejszym stopniu uzależnionych od kredytu – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Warszawa coraz bliżej granicy, która działa na wyobraźnię

Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w kwietniu 2026 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie przekroczyła poziom 19,7 tys. zł, rosnąc o 1 proc. w porównaniu z marcem. Oznacza to wzrost o blisko 7 proc. od początku roku oraz około 10 proc. w ujęciu rocznym. Co istotne, tak duży skok średniej dokonał się w zaledwie cztery miesiące – większy niż łączny wzrost odnotowany w niemal dwóch wcześniejszych latach.

– Przebicie poziomu 20 tys. zł za metr kwadratowy może mieć znaczenie nie tylko ekonomiczne, lecz także psychologiczne – jako nowy punkt odniesienia wpływający na oczekiwania cenowe i decyzje zarówno deweloperów, jak i kupujących – komentuje Marek Wielgo.

Wyjaśnia, że w praktyce oznacza to, iż poziom 20 tys. zł za metr kwadratowy zaczyna pełnić rolę kotwicy cenowej przy wycenie kolejnych inwestycji. Projekty oferowane poniżej tej granicy mogą być postrzegane jako relatywnie atrakcyjne, nawet jeśli jeszcze niedawno uchodziły za drogie. Jednocześnie ułatwia to deweloperom uzasadnianie wyższych cen w nowych przedsięwzięciach, zwłaszcza w segmencie podwyższonego standardu, gdzie punkt odniesienia przesuwa się w górę wraz ze średnią rynkową.

Po stronie kupujących taki próg cenowy również wpływa na zachowania. Część nabywców może przyspieszać decyzje zakupowe w obawie przed trwałym wejściem rynku na wyższy poziom cen. Inni zaczynają akceptować wyższe stawki jako nową normę, korygując swoje oczekiwania co do metrażu, lokalizacji lub standardu mieszkania. W efekcie zmienia się percepcja tego, co na rynku uchodzi za drogie, a co za akceptowalne.

Poznań goni, reszta metropolii hamuje

Drugim rynkiem, na którym średnie ceny metra kwadratowego nadal rosną szybciej niż w większości metropolii, jest Poznań. W kwietniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła tam o 1 proc. w porównaniu z marcem i wyniosła ok. 14,3 tys. zł. W skali roku oznacza to wzrost rzędu 6 proc. Także tutaj coraz większy wpływ na poziom średniej mają droższe inwestycje, wprowadzane do oferty przy relatywnie ograniczonej podaży mieszkań popularnych.

W pozostałych metropoliach dynamika średnich cen metra kwadratowego pozostaje wyraźnie niższa niż w Warszawie i Poznaniu, a miesięczne zmiany od kilku miesięcy mieszczą się w granicach stabilizacji. W Trójmieście kwiecień był kolejnym miesiącem bez zmian średniej ceny, która utrzymała się na poziomie ok. 17,7 tys. zł za metr kwadratowy. W ujęciu rocznym wzrost pozostaje wysoki, jednak krótkoterminowo rynek wyraźnie wyhamował po bardzo zmiennym 2025 r.

Kwiecień nie przyniósł też zmian w Krakowie i we Wrocławiu. W stolicy Małopolski średnia cena metra kwadratowego pozostała na poziomie ok. 17,1 tys. zł, a we Wrocławiu – ok. 15,3 tys. zł. W obu miastach roczne wzrosty średnich cen nie przekraczają 3 proc.

Stabilizacja w cieniu nadpodaży

Największy spokój cenowy utrzymuje się w Łodzi oraz w miastach Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii. W Łodzi średnia cena metra kwadratowego w kwietniu wyniosła ok. 11,6 tys. zł i była tylko symbolicznie wyższa niż rok wcześniej. Duża liczba mieszkań w ofercie sprawia, że średnie ceny metra kwadratowego od dłuższego czasu praktycznie się nie zmieniają.

Jeszcze dłużej stabilizacja trwa w miastach Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie średnia cena metra kwadratowego od ponad roku oscyluje wokół 11,2 tys. zł i w kwietniu praktycznie nie różniła się od poziomu sprzed dwunastu miesięcy.

– Tam, gdzie oferta mieszkań jest duża, a sprzedaż wyraźnie nie nadąża za podażą, średnie ceny przestają rosnąć. To najlepiej widać właśnie w Łodzi i w miastach Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii – zauważa Marek Wielgo.

Wstępne dane BIG DATA RynekPierwotny.pl za kwiecień pokazują, że różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami pod względem tempa zmian średnich cen wyraźnie się pogłębiają. Warszawa i – w mniejszym stopniu – Poznań wyraźnie przyspieszają pod wpływem napływu droższej oferty, podczas gdy pozostałe metropolie funkcjonują dziś w warunkach cenowej stabilizacji, która w niektórych przypadkach trwa już ponad rok.