Projekt ustawy zakłada, że również przedsiębiorcy będą uprawnieni do nabycia prawa własności gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym w szczególności gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Jest to kolejny etap porządkowania stanu prawnego nieruchomości w tym zakresie. Pierwszym etapem reformy była ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa ta spowodowała przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. i wykluczyła, co do zasady, ustanawianie nowych praw użytkowania wieczystego na takie cele, jako wyraz dążenia ustawodawcy do stopniowej eliminacji tego prawa.
Chociaż użytkowanie wieczyste wprowadzone zostało do polskiego porządku prawnego w głębokim PRL-u, konstrukcyjnie nawiązuje do dzierżawy wieczystej regulowanej już prawem rzymskim. Polega bowiem na oddaniu nieruchomości gruntowej (położonej w granicach administracyjnych miast) będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego osobie fizycznej lub prawnej do korzystania z wyłączeniem innych osób, co do zasady na okres 99 lat. Z prawem do korzystania z nieruchomości powiązana jest również opłata za korzystanie z niej. Użytkowanie wieczyste, jako prawo rzeczowe, obok własności i rzeczowych praw ograniczonych, może być ustanawiane na cele niekomercyjne (np. garaże, zapewnienie obsługi komunikacyjnej, technicznej), jak i ustanowione na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
Niemniej jednak obserwowana jest tendencja do przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności. Aktualnie plany takie dotyczą gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej i umożliwienie użytkownikom wieczystym takich gruntów nabycia prawa własności tych nieruchomości. Korzystanie z cudzej nieruchomości obarczone jest bowiem ryzykiem inwestowania, celowością oraz bezpieczeństwem dokonywanych inwestycji, głównie w kontekście niepewności co do potencjalnych podwyżek opłat za korzystania z gruntów. Dodatkową barierę w nabywaniu prawa własności nieruchomości przez przedsiębiorców stanowiło ryzyko uznania go za formę niedozwolonej pomocy publicznej dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.
Jak twierdzi ekspert naszej kancelarii r. pr. Anna Zabielska proponowana zmiana prawa ma docelowo doprowadzić do wyeliminowania użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego poprzez zastosowanie mechanizmów rynkowych przy ustalaniu ceny nabycia prawa własności gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym w szczególności gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Projektowane rozwiązania przewidują możliwość wykupu gruntów Skarbu Państwa za 20 dotychczasowych opłat rocznych (do 60% wartości gruntu) w przypadku wykupu jednorazowego, lub na raty – wtedy wartość ta będzie wynosić 25 takich opłat. Inne natomiast zasady mają dotyczyć gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego, których samodzielność w zakresie ustalania ceny będzie większa.
Autor: r. pr. Anna Zabielska, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
