Zgodnie z wynikami najnowszego raportu RICS “Poland Commercial Property Monitor”, badającego nastroje na rynku najmu i inwestycji, wzrost zapytań ze strony zagranicznych inwestorów w III kw. uległ osłabieniu wykazując najwolniejszy jak dotąd kwartalny wzrost od początku 2013 roku.
Spis treści:
Nastroje na rynku najmu
Wyniki najnowszego raportu RICS sugerują stały wzrost popytu najemców zarówno w sektorze biurowym jak i przemysłowym. Inaczej kształtuje się sytuacja na rynku nieruchomości handlowych, na którym odnotowano spadek popytu ze strony wynajmujących powierzchnie (pierwszy kwartalny spadek od 2015 roku).
Jednocześnie po raz kolejny gwałtownie wzrosła dostępność powierzchni do wynajęcia, przy czym najbardziej spektakularny wzrost miał miejsce w sektorze nieruchomości biurowych. Wzrost podaży skłonił właścicieli do zwiększenia wartości pakietów zachęt w ramach kierowanej do potencjalnych najemców oferty.
Jednym z pytań stawianych uczestnikom ankiety było pytanie o zwiększoną obecność firm zainteresowanych przeniesieniem aktywności z Wielkiej Brytanii w odpowiedzi na głosowanie w sprawie Brexitu. W Polsce tego typu zapytania odnotowało już 38% respondentów. Co więcej, znaczące 71% biorących udział w badaniu, oczekuje wzrostu liczby firm zainteresowanych relokacją biznesu z Wielkiej Brytanii w nadchodzących dwóch latach.
Nadpodaż wolnej powierzchni utrzymuje w ryzach 12-miesięczne założenia dotyczące wzrostu wartości czynszów choć respondenci nie są aż tak pesymistyczni co do ogólnych perspektyw dla rynku jak w II kw. br.
Wskaźnik nastrojów najemców (kompleksowy wskaźnik pomiaru ogólnej dynamiki na rynku najmu) pozostaje marginalnie negatywny ale polepszył się do -6 w stosunku do -9 w II kw.
Nastroje na rynku inwestycyjnym
Zgodnie z wynikami najnowszego raportu RICS wzrost zapytań ze strony inwestorów wyhamował w badanym okresie wykazując najwolniejszy kwartalny wzrost od początku 2013 roku. Podczas gdy w sektorach biurowych i przemysłowym wskaźnik popytu ze strony inwestorów zagranicznych wykazał skromny wzrost, w sektorze nieruchomości handlowych odnotował spadek.
Podaż nieruchomości dla celów inwestycyjnych wzrosła w najostrzejszym jak dotąd kwartalnym tempie od czasów wprowadzenia serii w 2014 roku.
Respondenci oczekują szeroko idącego zastoju w zakresie wzrostu wartości kapitałowych wszystkich rodzajów nieruchomości w nadchodzących 12 miesiącach. Przewidywane marginalne zyski w sektorach najlepszych nieruchomości równoważone będą niewielkimi spadkami wartości drugorzędnych aktywów.
Podsektor nieruchomości biurowych typu prime jest jedynym obszarem, co do którego respondenci oczekują wzrostu wartości kapitałowych w nadchodzących trzech latach.
Wskaźnik nastrojów inwestorów obniżył się do -1 w III kw. z +4 w poprzednim. Po raz pierwszy od 2013 roku nie został odnotowany pozytywny odczyt. Tym niemniej, wskaźnik pozostaje stabilny z relatywnie małymi zmianami w ogólnej dynamice rynku w badanym kwartale.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w III kw. 2016 – kluczowe wskaźniki:
Wyceny rynkowe – Łącznie 30% respondentów uważa, że aktualne wartości nieruchomości komercyjnych w pewnym stopniu odbiegają od źródłowych. Liczba podzielających tę opinię nie uległa znaczącej zmianie w stosunku do 34% respondentów w II kw.
Warunki kredytowe – W ogólnej ocenie warunki kredytowe w III kw. lekko się pogorszyły mimo, że 48% respondentów nie dostrzega znaczących zmian w tym obszarze.
Oczekiwania co do wzrostu wartości kapitałowych w perspektywie 12 miesięcy – Uczestnicy badania obniżyli prognozy wzrostu wartości kapitałowych dla sektora nieruchomości handlowych w III kw. Relatywnie słaby trend oczekiwany jest dla lokalizacji typu prime podczas gdy prognozy dla aktywów drugorzędnych pozostają negatywne.
Oczekiwania co do wzrostu wartości czynszów w perspektywie 12 miesięcy – Oczekiwania względem drugorzędnych nieruchomości biurowych pozostają w negatywnym obszarze choć w mniejszym stopniu niż w poprzednim kwartale; nad prognozami wzrostu, szczególnie w tym sektorze, konsekwentnie ciąży nadpodaż wolnej powierzchni.
Aktualna sytuacja na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w opinii ekspertów:
Paweł Welo MRICS, Dyrektor Departamentu Zarządzania Portfelami Nieruchomości, PKO TFI:
„Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest w trendzie stabilizacji ale i też pewnego rodzaju wyczekiwania zwłaszcza w obszarze inwestycyjnym. Na rynku deweloperskim panuje bardzo duża konkurencja praktycznie we wszystkich sektorach. Deweloperzy prześcigają się w pomysłach aby zachęcić najemców do wynajęcia powierzchni właśnie w ich budynku.
Można powiedzieć, że rynek najmu nieruchomości komercyjnych jest obecnie rynkiem najemcy. To oni dyktują warunki najmu. Inwestorzy natomiast bardzo wybiórczo dokonują swoich inwestycji. Nie mamy kolejek inwestorów ustawiających się do przetargu przy sprzedaży danej nieruchomości, konkursów ofert itp. Inwestorzy raczej dokonują selektywnego wyboru interesujących ich nieruchomości i składają oferty zakupu w transakcjach typu „off-market”. Oczywiście należy pamiętać, że najlepsze projekty cieszą się zainteresowaniem nawet kilku inwestorów ale nie jest to sytuacja, z którą mieliśmy do czynienia np. w roku 2006, kiedy łączna wartość wszystkich transakcji wyniosła blisko 5 mld EURO!
Choć aktualne roczne obroty na rynku nieruchomości komercyjnych są na wysokim poziomie (ok. 4 Md EUR) najwyższe w regionie (Europa Środkowa), to należy pamiętać o tym, że mamy obecnie na rynku dużo więcej produktów inwestycyjnych niż w 2006 r. Przez ostanie 10 lat nastąpiło praktycznie podwojenie dostępnej nowoczesnej powierzchni najmu w sektorze biurowym i handlowym, a zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosły czterokrotnie!
Część międzynarodowych graczy na rynku inwestycyjnym przyjęła strategię wyczekiwania na moment, w którym sytuacja polityczna Polski ustabilizuje się, a nowe regulacje dotyczące podatków i danin zostaną ostatecznie określone. W tym czasie realizując zakupy w innych krajach europejskich.
Polska jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym, ze stopami zwrotu/kapitalizacji dla najlepszych obiektów inwestycyjnych znacząco wyższymi od tych na rynkach Europy Zachodniej, a Europa właśnie jest obecnie w obszarze dużego zainteresowania funduszy inwestycyjnych; nieruchomości dają zarobić dużo więcej (średnio około 3%) niż np. inwestycje w 10-letnie obligacje skarbowe.
Kwestia wzmacniania integracji Polski z krajami Unii Europejskiej jest kluczowa dla wzrostu zainteresowania inwestycyjnego naszym rynkiem.
Kolejnym elementem mogącym mieć znaczący wpływ na rozwój polskiego rynku nieruchomości komercyjnych może być wprowadzenie regulacji prawno-podatkowej dającej możliwości tworzenia efektywnych podatkowo struktur inwestycyjnych typu REIT w Polsce. Regulacja ta pozwoliłaby na tworzenie rodzimych wehikułów inwestycyjnych rejestrowanych na terenie Polski. Projekt takiej ustawy („O spółkach rynku wynajmu nieruchomości”) został już przygotowany i trafił do opiniowania środowisk związanych z rynkiem nieruchomości i rynkiem kapitałowym. Nowa regulacja dotycząca polskich REIT-ów powinna przyczynić się także do umożliwienia przeciętnemu Kowalskiemu inwestowania w nieruchomości komercyjne, których jednostkowa wartość często przekracza kilka lub kilkadziesiąt mln EURO.
Stan gotówki i depozytów krótkoterminowych polskich gospodarstw domowych wynosi obecnie dużo ponad 100 mld EURO, a część tych środków przeznaczonych na inwestycje w nieruchomości może znacząco zmienić inwestycyjny obraz polskiego rynku nieruchomości, gdzie dotychczasowym głównym graczem były podmioty zagraniczne, a udział rodzimych inwestorów wynosił zaledwie kilka procent.
Należy oczekiwać, że boom inwestycyjny na rynku nieruchomości w Polsce jest jeszcze przed nami, a sporo w tym zakresie będzie zależało od: dalszej integracji Polski z krajami UE; sytuacji na światowych rynkach kapitałowych; przejrzystości i stabilności regulacji podatkowych; wprowadzenia w życie regulacji w zakresie funkcjonowania „spółek rynku wynajmu nieruchomości”, tzw. polskich REIT-ów”.
Wojciech Doliński MRICS:
„Słabnący popyt na rynku inwestycyjnym może być oznaką zwrotu w cyklu nieruchomości. W rezultacie trwającej niepewności w obszarze legislacji i w perspektywie wprowadzenia podatku od sprzedaży detalicznej wiele decyzji inwestycyjnych zostało wstrzymanych. Zainteresowanie inwestorów przesunęło się w kierunku obiektów biurowych, co jest widoczne w rekordowych stopach zwrotu/kapitalizacji.
Wobec oczekiwanych dalszych spadków czynszów w sektorze nieruchomości biurowych perspektywy dla wartości kapitałowych najlepszych aktywów w 3-letnim horyzoncie czasowym są obiecujące.
Tylko 10% respondentów badania RICS ocenia, że Polska zbliża się do osiągnięcia szczytu cyklu nieruchomościowego. Tym niemniej, w połączeniu z 30% respondentów oceniających polskie nieruchomości za lekko przecenione albo zbyt drogie, możemy być świadkiem korekty rynku w nadchodzącym roku. Odnotowany po raz pierwszy od 2013 roku negatywny wskaźnik nastrojów inwestorów w badaniu RICS zdaje się potwierdzać taki scenariusz”.
