Raport na temat kształtowania się cen w I kw. 2019 r. Puls Rynku Nieruchomości opracowany przez Metrohouse, Gold Finance i portal RynekPierwotny.pl.
Spis treści:
Kredyty hipoteczne
Po bardzo dobrym dla banków pod względem sprzedaży kredytów 2018 roku, przyszedł czas podsumowań i prognoz na 2019. W I kw. 2019 zgodnie z przewidywaniami widać spadek ilości udzielanych kredytów przez banki. Możemy także zaobserwować zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów przy jednoczesnej poprawie warunków kredytowych. Przy spadającym popycie na kredyty banki będą musiały znaleźć sposób na przyciągnąć do siebie klientów. Według ekspertów kredytowych Gold Finance możemy się spodziewać wielu promocji i korzystniejszych warunków kredytowych niż w 2018.
Na rynek zaczynają powoli wracać klienci korzystający z rządowych programów wsparcia dla kredytobiorców tj. Rodzina na Swoim. Z uwagi na kończące się dofinansowanie w ramach tych programów, banki widzą potencjał w refinansowaniu tych kredytów. Może być to bardzo opłacalne rozwiązanie dla klientów, ponieważ kilka lat temu marże kredytowe były często wyższe niż są obecnie. Dodatkowo wartość ich nieruchomości wzrosła przy jednoczesnym spadku salda kredytu i mogliby teraz dostać lepsze warunki kredytu chociażby ze względu na większy wkład własny w całej transakcji.
W I kw. 2019 na rynku bankowym obserwujemy dalszy proces łączenia się Raiffeisen Banku z BGŻ BNP Paribas. W kolejnym miesiącach następować będą nowe etapy fuzji oraz nowa oferta kredytowa połączonych banków. Mieliśmy także okazję świętować 4 rocznicę najniższej w historii stopy referencyjnej, która bezpośrednio wpływa na wysokości rat kredytowych. Rada Polityki Pieniężnej od marca 2015 utrzymuje niezmiennie stopę na poziomie 1,5 pp.
Andrzej Łukaszewski, ekspert Gold Finance
Średnia zdolność kredytowa
| Kredytobiorca | Średnia zdolność kredytowa |
| Rodzina 2+2 | 630 000 zł |
| Para | 782 000 zł |
| Singiel | 496 000 zł |
Założenia: miesięczny dochód gospodarstwa domowego rodziny i pary to 8000 zł netto, singla 5000 zł netto.
Średnia miesięczna rata kredytu hipotecznego
| Cena mieszkania | Średnia wysokość raty kredytu hipotecznego |
| 300 000 zł | 1 260 zł |
| 500 000 zł | 2 111 zł |
Założenia: Kredyt na 30 lat, zmienne raty procentowe, wkład własny 10 proc. W wyliczeniach oparto się na koszyku banków złożonych z: mBank, Santander, Pekao BH, PKO BP i Pekao S.A.
Wtórny rynek mieszkań
Wtórny rynek mieszkań zdaje się być rozgrzany do czerwoności. Wielu inwestorów, którzy do tej pory kierowali nadwyżki finansowe na rynek mieszkaniowy musi ponownie skorygować swoje plany inwestycyjne i raz jeszcze przeanalizować możliwą rentowność z zakupu mieszkań pod wynajem po obecnych stawkach. Jest to o tyle istotne, że pojawienie się dużej liczby mieszkań na wynajem skutecznie zahamowało wzrost średnich cen najmu na rynku, a prognozowane rentowności mogą być coraz trudniejsze do uzyskania.
Liderem podwyżek w porównaniu do IV kw. 2018 r. jest Gdańsk, gdzie średnia z tegorocznych transakcji przekroczyła 7200 zł za m kw. (+13,4 proc.), co jest prawdziwym rekordem. Istotne zmiany widoczne są też w Poznaniu (+9,1 proc.) oraz w Łodzi (+6,8 proc.) i we Wrocławiu (+6,2%). Jedynie w Warszawie ceny w I kw. br. pozostały na zbliżonym poziomie.
Jednak, gdy popatrzymy na ceny mieszkań z perspektywy ostatnich 12-stu miesięcy, wzrosty cen są najbardziej widoczne. Według Metrohouse w trzech z sześciu analizowanych miast, w Gdańsku, Łodzi i Krakowie, kupujemy mieszkania droższe o ponad 20 proc. niż przed rokiem. Są to więc naprawdę wysokie wzrosty, nienotowane w ostatnich latach.
Duże znaczenie dla dalszego kształtowania się cen na rynku wtórnym będzie mieć oferta kredytów hipotecznych. Można oczekiwać wzrostu udziału kredytów w transakcjach, ponieważ wraz z wzrostami cen może dojść do spadku zainteresowania zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych, a takie mieszkania były nabywane w dużym stopniu za gotówkę. Nie dojdzie jednak do znacznego osłabienia popytu, ponieważ rynek pierwotny nie jest w stanie zaoferować gotowych mieszkań klientom, którzy chcą w najbliższych miesiącach zrealizować zakup nieruchomości.
Marcin Jańczuk, Metrohouse
Średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku wtórnym
| Miasto | Średnia cena transakcyjna w I kw. 2019 |
Różnica kw./kw. | Różnica r/r | Średnia cena nabywanego mieszkania | Średni metraż nabywanego mieszkania |
| Wrocław | 6296 | 6,2% | 18,4% | 357 286 zł | 57 |
| Kraków | 7387 | 3,8% | 20,6% | 349 213 zł | 47 |
| Warszawa | 8572 | -0,5% | 7,3% | 497 300 zł | 60 |
| Poznań | 6208 | 9,1% | 13,0% | 298 000 zł | 48 |
| Gdańsk | 7237 | 13,4% | 21,7% | 310 000 zł | 45 |
| Łódź | 4531 | 6,8% | 21,6% | 210 760 zł | 47 |
Źródło: Metrohouse
Pierwotny rynek mieszkań
Analiza ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że w pierwszym kwartale 2019 roku trend związany z rosnącymi cenami 1 mkw. nowych mieszkań został utrzymany. Po części wynikał on z rozbudowy oferty najdroższych lokali. Mowa nie tylko o dużych „M”, ale również o drogich kawalerkach.
Koszty zakupu nowych „M” rosły na terenie niemal wszystkich metropolii. Warszawa i Kraków były liderami podwyżek. Niewielki spadek przeciętnej stawki odnotowany na terenie Poznania (-0,6%) można wytłumaczyć wprowadzeniem przez tamtejszych deweloperów sporej liczby nowych mieszkań z ceną nieco niższą od lokalnej średniej. W Warszawie i Krakowie duże wzrosty wynikały natomiast z szybko powiększającego się udziału najdroższych lokali deweloperskich (cena od 10 000 zł/mkw.).
Na terenie wszystkich analizowanych metropolii, nowe kawalerki są zdecydowanie najdroższe. W Warszawie za ich 1 mkw. zapłacimy średnio aż 12 273 zł. Ten wynik na pewno podwyższają małe „M” znajdujące się blisko historycznego centrum (np. w zrewitalizowanych kamienicach). Luksusowych kawalerek nie brakuje również we Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie.
Ciekawe wydaje się to, że na terenie Warszawy i Gdańska najniższy poziom średniej ofertowej ceny 1 mkw. odnotowano dla mieszkań trzypokojowych. Wynika to prawdopodobnie z rozbudowanej oferty warszawskich i gdańskich lokali kosztujących ponad 10 000 zł/mkw. Takie mieszkania często będące dużymi apartamentami, skutecznie zawyżają średni poziom ceny ofertowej 1 mkw. lokali pięciopokojowych lub większych. Warto zwrócić uwagę, że w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu to właśnie największe mieszkania mają najniższe ceny 1 mkw.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym
| Miasto | Średnia cena ofertowa w I kw. 2019 |
Różnica kw./kw. | Średnia cena m kw. 1 pok. | Średnia cena m kw. 2 pok. | Średnia cena m kw. 3 pok. | Średnia cena m kw. 4 pok. |
Średnia cena m kw. 5 pok. i większe |
| Warszawa | 9142 | 5,6% | 12273 | 9092 | 8468 | 9137 | 9278 |
| Kraków | 8083 | 5,5% | 10507 | 8152 | 7574 | 7315 | 6203 |
| Łódź | 5817 | 2,6% | 6454 | 5798 | 5721 | 5559 | 5814 |
| Wrocław | 7465 | 3,2% | 8802 | 7680 | 7075 | 6761 | 6087 |
| Poznań | 7088 | -0,6% | 7643 | 7110 | 6966 | 7015 | 6297 |
| Gdańsk | 7466 | 2,4% | 9526 | 7241 | 7136 | 8503 | 8952 |
