Rekordowa liczba nowych budów, rekordowa liczba sprzedanych mieszkań

0
budowa mieszkań

Rekordowa liczba nowych budów, rekordowa liczba sprzedanych mieszkań, rekordowo tani kredyt Najwyższy czas zauważyć, że eldorado nie będzie trwać wiecznie. Kredyty będą droższe, a deweloperom będzie trudniej sprzedać nowe mieszkania – przestrzega Lions Bank.

47,7% (r/r) – aż o tyle wzrosła sprzedaż mieszkań wśród 12 firm deweloperskich, które pochwaliły się już wynikami sprzedaży. Jest to bardzo dobry wynik, bo oznacza, że od kwietnia do kończ czerwca br. zaledwie 12 firm podpisało umowy na sprzedaż ponad 4 tysięcy lokali mieszkalnych, czyli o 1,3 tys. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Mało danych, ale szybko

Dane na temat liczby sprzedanych mieszkań są publikowane głównie przez firmy giełdowe i dotyczą liczby podpisanych umów niezależnie od poziomu zaawansowania inwestycji. W statystykach tych znaleźć więc można mieszkania, które są w budowie jak i te ukończone – ważne, aby nabywca przynajmniej zobowiązał się do zakupu lokalu. Szybkie reagowanie na zmianę otoczenia rynkowego jest niekwestionowaną przewagą tych danych. Z drugiej strony minusem jest mała próba. Tylko kilkunastu deweloperów chwali się swoimi wynikami sprzedaży, podczas gdy na rynku działa przynajmniej kilkuset graczy.

Pięć firm sprzedało prawie 3 tysiące mieszkań

W drugim kwartale najwięcej umów podpisały: Polnord, Atal, Budimex Nieruchomości, Robyg i Dom Development. Spółki te pochwaliły się sprzedażą od prawie 500 do niemal 600 mieszkań w zaledwie trzy miesiące.

Wyniki sprzedaży deweloperów

Deweloper Liczba sprzedanych mieszkań
II kw. ’14 I kw. ’15 II kw. ’15 zmiana (kw./kw.) zmiana (r/r)
Archicom 128 151 129 -14,6% 0,8%
Atal 254 315 491 55,9% 93,3%
Budimex Nieruchomości 278 499 580 16,2% 108,6%
Dom Development 463 467 598 28,1% 29,2%
Inpro SA 117 98 139 41,8% 18,8%
JW. Construction 248 373 352 -5,6% 41,9%
Marvipol 136 146 116 -20,5% -14,7%
Polnord SA 313 344 489 42,2% 56,2%
ROBYG 480 534 597 11,8% 24,4%
Ronson Development 210 186 224 20,4% 6,7%
Vantage Development 43 92 242 163,0% 462,8%
Wikana 54 32 67 109,4% 24,1%
Łącznie 2724 3237 4024 24,3% 47,7%
Opracowanie Lion’s Bank na podstawie własnych szacunków, informacji prasowych deweloperów oraz PAP

 

Firma Atal może się ponadto pochwalić nie tylko wolumenem, ale też dynamiką sprzedaży. W drugim kwartale br. sprzedaż wyniosła bowiem 491 mieszkań – prawie dwa razy więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jeszcze większy przyrost zanotował Vantage Development. Ale uwaga, wzrost ten spółka zawdzięcza głównie sprzedaży 133 lokali na rzecz funduszu mieszkań na wynajem powołanego przy BGK, co trudno będzie powtórzyć w kolejnych kwartałach.

Dobra sprzedaż rozbudza chciwość

Tak dobre wyniki sprzedaży powodują, że deweloperzy z optymizmem patrzą w przyszłość. Nie byłoby przesadą mówienie nawet o euforii, bo dane GUS pokazują, że w ciągu zaledwie 5 miesięcy br. rozpoczęli oni budowy prawie 34 tys. mieszkań. To o 30% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, a ponadto najwięcej w historii. Do tej pory rekordem było 30,7 tys. mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w okresie od stycznia do maja 2008 roku.

W obliczu łamania kolejnych rekordów nie wypadałoby jednak rozpalać kolejnych nadziei na jeszcze lepsze wyniki. Powoli trzeba raczej zacząć się od nich odzwyczajać. Wiele wskazuje bowiem na to, że już w najbliższych miesiącach przerzedzą się tłumy odwiedzające biura sprzedaży deweloperów. Co prawda gwałtownych zmian nie należy się spodziewać, ale powolna erozja jest niemal nieunikniona. Spójrzmy na konkrety. Dotychczas działały przynajmniej trzy mechanizmy, na których korzystali deweloperzy. Przede wszystkim – niskie stopy procentowe.

Czytaj również:  Banki zaostrzają warunki przyznawania kredytów małym firmom, zyskuje faktoring

Dzięki nim wciąż kredyt jest rekordowo tani, a lokaty nisko oprocentowane. Oba te czynniki działają pozytywnie na rynek nieruchomości. Tani kredyt ułatwia decyzję o zakupie własnego „M”, a niskooprocentowane lokaty powodują, że część osób posiadających kapitał, w poszukiwaniu większych zysków, kupuje mieszkania na wynajem. Drugim ważnym elementem są regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Te każą od stycznia br. posiadać min. 10% wkładu własnego przy zakupie mieszkania. Na tym paradoksalnie korzystają deweloperzy.

Trzeba bowiem pamiętać, że aby kupić mieszkanie, trzeba posiadać nie tylko wkład własny, ale też gotówkę na pokrycie kosztów transakcyjnych. Te na rynku pierwotnym można wycenić na około 1-2% wartości nieruchomości, podczas gdy na wtórnym już na 5-6% wartości nieruchomości. W efekcie chcąc kupić używane mieszkanie na kredyt trzeba posiadać 15-16% jego ceny w gotówce, a w przypadku lokalu nowego wystarczy 11-12% ceny. Cierpią na tym sprzedający lokale używane, a korzystają deweloperzy, którzy oficjalnie przyznają, że konieczność posiadania narzuconego rekomendacją S wkładu własnego (w 2014 r. 5%, a w 2015 r. 10% wartości nieruchomości) nie jest dla nich nadmiernym problemem. Ten efekt potęguje fakt, że jeszcze przez pewien czas, jedynie kupując nowy lokal można korzystać z dopłat w programie „Mieszkanie dla młodych”. W efekcie firmy budujące mieszkania nie narzekają na słabą sprzedaż lokali.

Droższy kredyt i większa konkurencja

Co przyniesie przyszłość? Po pierwsze zmiany w programie „Mieszkanie dla młodych”. Będzie można dzięki niemu kupić też mieszkania używane – przeważnie wyraźnie tańsze niż nowe. Bazując na doświadczeniach poprzednio działającego programu wsparcia „Rodzina na swoim” można szacować, że około 30-50% dofinansowania do kredytów zacznie dzięki zmianom trafiać na rynek wtórny.

Z każdym dniem zbliżamy się też do pierwszej decyzji o podniesieniu stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Prognozy co do tego jak szybko do takiej podwyżki dojdzie zmieniają się jak w kalejdoskopie. Raz mowa jest o przełomie 2016/17, a w miesiąc później już 2015/16. Najświeższe przewidywania (z połowy lipca 2015 r.) sugerują pierwsze podwyżki stóp w połowie 2016 roku. Jak wcześniej wspomniano od kosztu pieniądza zależy wysokość rat kredytów mieszkaniowych, ale też to jak dużo chcą banki pożyczać swoim potencjalnym klientom oraz to jak wysokie odsetki są skłonne zaproponować na lokatach. Im wyższy zysk będą oferowały niemal bezobsługowe lokaty, tym mniej osób decydować się będzie na inwestowanie w mieszkania na wynajem. Bez wątpienia odczują to deweloperzy. Wystarczy przytoczyć szacunki NBP, z których wynika, że osoby, które kupiły nowe mieszkania na 7 największych rynkach wydały na ten cel ponad 2,7 mld zł i to jedynie w okresie od stycznia do marca br. Kwota ta odpowiada wartości 9,2 tys. lokali wycenionych na 300 tys. zł. Bez wątpienia spora część z grona nabywców gotówkowych zdecydowała się kupić mieszkanie w celu czerpania zysków z wynajmu, bo w ten sposób mogą zarobić więcej niż zanosząc pieniądze do banku.

Bartosz Turek, Lions Bank