Rok 2022 z rekordową podażą magazynów

Jan Barbasiewicz, Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers
Jan Barbasiewicz, Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers

Po oddaniu do użytku ok. 4,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co jest najwyższym rocznym wynikiem w historii polskiego rynku, całkowita podaż magazynów na koniec minionego roku osiągnęła poziom 28 mln mkw. Z kolei popyt – na poziomie 6,8 mln mkw. – był drugim najlepszym wynikiem. Lepszy rezultat (o 700 tys. mkw.) zanotowano jedynie w 2021 roku.

Najwięcej nowej powierzchni dostarczono w województwach dolnośląskim, łódzkim oraz śląskim – odpowiednio 809 tys. mkw., 626 tys. mkw. i 541 tys. mkw. W dwóch ostatnich odnotowano także najwyższą aktywność najemców – odpowiednio 896 tys. mkw. i 1,2 mln mkw. Więcej wynajęto tylko w woj. mazowieckim – 1,4 mln mkw.

– Ponad połowa całkowitego popytu w 2022 r. została wygenerowana przez operatorów logistycznych – dokładnie 56%. Na początku pandemii COVID-19 znacznie wzrosło zainteresowanie powierzchnią logistyczną firm związanych z sektorem e-commerce. Obecnie firmy te wciąż generują względnie wysoki popyt na rynku (7% w 2022), jednak w mniejszym stopniu niż rok temu. Aktywni zostają także najemcy z branży produkcyjnej (15%) – mówi Antoni Szwech, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Czynsze w górę

– Jak widać, popyt na powierzchnie magazynowe wciąż pozostaje solidny, choć rok 2022 przyniósł znaczący wzrost czynszów, które od wielu lat praktycznie się nie zmieniały. Przyczyną takich skoków były m.in. wzrost cen paliw i materiałów budowlanych, wzrost kosztów finansowania projektów oraz pogorszenie nastrojów funduszy inwestycyjnych – tłumaczy Jan Barbasiewicz, Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers i dodaje: – Falę wzrostów czynszów odnotowano również w innych krajach europejskich. Na ich tle Polska wciąż pozostaje bardzo atrakcyjną lokalizacją dla logistyki i magazynów w Europie, a wpływ na to, prócz stosunkowo niskich kosztów czynszów, mają także bliskość rynków zbytu, co ma znaczenie w kontekście nearshoringu, dostęp do wykwalifikowanych pracowników oraz rozwijająca się infrastruktura transportowa.

Najwyższe czynsze w 2022 r. odnotowano w Warszawie. Stawki bazowe zaczynały się od 4,40 EUR/mkw./miesiąc, a najwyższe przekraczały poziom 6,75 EUR/mkw./miesiąc. Stawki efektywne oscylowały w przedziale 3,80-5,50 EUR/mkw./miesiąc. Na pozostałych rynkach regionalnych stawki bazowe wahały się w przedziale 3,20-5,50 EUR/mkw./miesiąc, a efektywne 2,70-4,80 EUR/mkw./miesiąc.

Więcej wolnej powierzchni

Rekordowa podaż spowodowała wzrost pustostanów o 0,2 p. proc. (rok do roku) do poziomu 4%. Najwięcej niewynajętych powierzchni znajduje się w województwach: lubelskim (9,5%), dolnośląskim (6,9%) oraz zachodniopomorskim (6,6%), najmniej w pomorskim (0,8%), małopolskim (1,2%) i mazowieckim (2,6%). Wolnych wakatów nie ma natomiast w świętokrzyskim i podlaskim.

– W I kw. ubiegłego roku zarejestrowano najniższy w historii współczynnik powierzchni niewynajętej wynoszący 3,1%. Wzrost do poziomu 4% nie zwiastuje pogorszenia na rynku, a wręcz przeciwnie. Wyższa o kilka punktów procentowych stopa pustostanów pozwoliłaby zachować równowagę rynkową oraz umożliwiłaby najemcom szybsze zaspokajanie popytu – zauważa Maciej Chmielewski.

– W roku 2022 roku wolumen powierzchni w budowie utrzymywał się wciąż na relatywnie wysokim poziomie. Z  drugiej strony od początku ubiegłego roku widoczny był cokwartalny spadek liczby nowo rozpoczętych inwestycji spowodowany głównie wzrostem cen materiałów budowlanych, pogorszeniem się nastrojów funduszy inwestycyjnych oraz wzrostem kosztów finansowania kredytów. W roku 2023 spodziewamy się stabilizacji w rozwoju rynku. Pierwszymi jej oznakami jest m.in. zmiana trendu cen stali, która według danych Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa od początku marca 2022 roku gwałtownie wzrosła, osiągając swoje maksimum na przełomie I i II kw. 2022 roku, a obecnie znajduje się w trendzie spadkowym – jest o około 10% tańsza niż przed lutym 2022 roku. Część ekonomistów szacuje, że na koniec 2023 roku stopa referencyjna może ulec zmniejszeniu o 0,25 – 1,25 p.p., natomiast WIBOR 3M znajduje się w lekkim trendzie spadkowym od listopada 2022 roku. W 2023 roku spodziewamy się również większej aktywności inwestorów z Europy Zachodniej, USA i Azji, których niepewność geopolityczna w 2022 roku częściowo powstrzymała od wzmożonych inwestycji w Polsce. Warto również podkreślić, że Polska, wciąż pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w tej części Europy, głównie pod względem swojego położenia, rynku pracy oraz kosztów za wynajem powierzchni magazynowej – tłumaczy Maciej Chmielewski.

“Zielone” magazyny na topie

Eksperci Colliers prognozują także dalsze zainteresowanie rozwiązaniami ekologicznymi na rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych. Wraz z rosnącymi cenami energii i obecnym trendem ESG, najemcy i deweloperzy coraz częściej inwestują w zielone rozwiązania dla swoich budynków, a pierwszym, o które pytają, jest fotowoltaika. Niestety jednym z głównych problemów ograniczających możliwości jej instalacji na obiektach wielkopowierzchniowych jest nośność dachów. Potrzebne są również zmiany legislacyjne dot. m.in. koncesji na sprzedaż energii elektrycznej.

– Zaostrzanie unijnej polityki dekarbonizacji Europy oraz szukanie sposobów na oszczędzanie przez deweloperów i najemców spowodują, że trend na magazyny w duchu ESG będzie stale się rozwijał i cieszył wysokim zainteresowaniem – zaznacza Maciej Chmielewski.