Rynek biurowy w Polsce – podsumowanie I kwartału 2024 r.

Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield
Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała I kwartał w sektorze biurowym w Polsce. Wysoki udział renegocjacji umów w regionach, więcej dostępnej powierzchni na rynku, wolumen całkowitej zajmowanej powierzchni na drobnym plusie.

PODAŻ: OKOŁO 40% PLANOWANEJ DO ODDANIA POWIERZCHNI W 2024 ROKU UKOŃCZONE W I KWARTALE, OGRANICZENIE NOWEJ PODAŻY PRZEWIDYWANE DO KOŃCA 2026 ROKU

Na koniec I kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce wyniosły około 12,95 miliona mkw.

Sumaryczna wielkość oddanych projektów wyniosła niecałe 80 000 mkw. i obejmowała projekty zrealizowane wyłącznie w trzech miastach – Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Jest to kontynuacja widocznego od ostatnich trzech lat trendu ograniczonej podaży, jeśli chodzi o wolumen powierzchni w ramach nowych inwestycji. Pomimo rozpoczęcia realizacji w tym czasie pojedynczych projektów skala powierzchni w budowie pozostaje na niskim poziomie. W miastach regionalnych jest to około 225 000 mkw., w porównaniu do 850 000 mkw. sprzed pandemii, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Największe zakończone w I kwartale realizacje to Quorum Office Park A we Wrocławiu (18 200 mkw. – Cavatina Holding), Lixa E w Warszawie (16 900 mkw. – Yareal), odnowienie warszawskiego biurowca Saski Crescent (15 500 mkw. – CA IMMO) oraz krakowski Brain Park C (13 000 mkw. – Echo Investment).

Według szacunków Cushman & Wakefield polski rynek biurowy powiększy się do końca tego roku o ok. 210 000 mkw. Nieco więcej powierzchni – ok. 240 000 mkw., prognozujemy na 2025 rok, a większego wolumenu nowej podaży możemy spodziewać się dopiero po 2026 roku, dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

POPYT – NIŻSZA AKTYWNOŚĆ NAJEMCÓW, ZAJMOWANA POWIERZCHNIA NA DROBNYM PLUSIE

Łącznie, na głównych rynkach biurowych w Polsce firmy podpisały umowy najmu na niemal 280 000 mkw. Prawie połowa popytu w pierwszym kwartale 2024 roku dotyczyła stolicy – ponad 139 000 mkw. (spadek o 11% względem I kw. 2023, w zakresie ilościowym natomiast liczba umów wzrosła o 4%.) Warto zauważyć, że na aktywność najemców w ostatnich 18 miesiącach w dużym stopniu wpłynął widoczny trend optymalizacji i redukcji zajmowanej powierzchni biurowej przez najemców obecnych na rynku.
W pierwszym kwartale 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały nowe umowy, które stanowiły ok. 54% wszystkich zawartych umów. Udział renegocjacji był na poziomie 36%, z kolei ekspansje wynosiły około 10% wszystkich zawartych umów.

Aktywność najemców na rynkach regionalnych wyniosła 140 000 mkw., co stanowi 17% spadek względem I kwartału 2023 roku. Pomiędzy styczniem a marcem na popyt największy wpływ miały firmy z branży IT, ale też z sektora produkcyjnego i usługowego. Struktura transakcji była nieco odmienna od rynku warszawskiego, z przewagą nowych umów – 48%, ale też i dużym udziałem renegocjacji – 47% oraz mniejszym udziałem ekspansji – 5%. Na rynku obserwowany jest niewielki, ale jednak pozytywny wskaźnik poziomu absorpcji, co oznacza, że wolumen zajmowanej powierzchni nadal rośnie, komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

PUSTOSTANY NIECO W GÓRĘ, POZIOM CZYNSZÓW STABILNY

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec I kwartału wyniósł 14,5%, co stanowi wzrost o 0,4 pp. względem IV kwartału 2023 roku, oraz wzrost o 0,7 pp. r/r. W stolicy wskaźnik niewynajęcia wzrósł o 0,6 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 11%.
W większości miast regionalnych również zaobserwowano wzrost dostępnej powierzchni, a wyjątkami były jedynie Katowice i Poznań, gdzie wskaźnik ten spadł odpowiednio o 1.0 i 0.6 pp. Średni wskaźnik niewynajęcia dla regionów wyniósł tym samym 17,8%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,88 mln mkw., co oznacza wzrost o 7% względem początku 2023 roku, tłumaczy Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. Jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach. Wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz finansowania inwestycji nadal wywierają znaczący wpływ na kształtowanie polityki czynszowej projektów nowo budowanych, podsumowuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.