W raporcie „At A Glance – Rynek inwestycyjny w Polsce, I kwartał 2024 roku”, analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zauważają, że pomimo trudnego początku roku, rynek wykazuje oznaki stabilizacji, a prognozy wskazują na wzrost aktywności inwestycyjnej w drugiej połowie 2024. Największe zainteresowanie wśród inwestorów wciąż budzą aktywa logistyczne i produkcyjne, a przewidywane zmiany w przepisach mogą dodatkowo ożywić rynek.
Spadek liczby transakcji
Pierwszy kwartał 2024 roku na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce był odbiciem trudnych warunków geopolityczno-gospodarczych ostatnich miesięcy. W tym okresie wolumen transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniósł prawie 364 m EUR. Wynik ten jest blisko o połowę niższy od wartości uzyskanej w I kw. 2023 r. i o ok. 18 mln euro niższy porównaniu z poprzednim kwartałem. Sytuacją dotknięty jest w szczególności najbardziej wrażliwy na zmianę stóp procentowych rynek biurowy. Nie pomaga trend pracy zdalnej. Między innymi przez ten czynnik wolumeny spadły średnio pięciokrotnie względem lat 2021-2022. Największy udział w kwartalnym wolumenie inwestycji (38%) odnotowały aktywa przemysłowo-logistyczne. W dalszym ciągu mały udział w wolumenie stanową transakcje aktywami biurowymi „Core” i „Core+”.
Wyższe wolumeny transakcyjne na horyzoncie
Na podstawie aktualnych danych, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce pozostają na niezmienionym poziomie. Warunkiem dla wyraźnego odwrócenia trendu jest obniżka stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny. Wydaje się, że w wielu krajach inflacja jest już pod kontrolą, co daje nadzieję, że 2024 może być rokiem przełomowym. Hamulcem może być jednak utrzymująca się wysoka inflacji w Stanach Zjednoczonych i napięcia na Bliskim Wschodzie niekorzystnie wpływające na ceny ropy naftowej.
Mateusz Skubiszewski, Starszy Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland zauważa powrót inwestorów, co powinno się przełożyć na wyższe wolumeny transakcyjne w drugiej połowie tego roku. – Oczekiwane przez kupujących wewnętrzne stopy zwrotów na kapitale własnym dla aktywów biurowych typu „Core+” kształtują się powyżej 10%-12%, co wciąż stanowi wysoką poprzeczkę przy aktualnych warunkach finansowania nieruchomości przez sektor bankowy i oczekiwań związanych z poziomem stóp kapitalizacji. Nieco dłużej będziemy musieli poczekać na kapitał poszukujący biurowców zapewniających długoterminowe i stabilne przepływy pieniężne w ramach segmentu „Core” – ocenia.
Szansa dla rodzimego kapitału
Marta Gorońska-Wiercioch, Zastępca Dyrektora, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland dodaje, że mniejsza aktywność międzynarodowych funduszy otwiera nowe możliwości dla alternatywnych sposobów inwestowania i finansowania nieruchomości przez kapitał rodzimy. Na początku kwietnia br. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło wstępne założenia nowego instrumentu inwestycyjnego, czyli notowanych na giełdzie SINN-ów (spółek inwestujących w najem nieruchomości).
– W obecnej propozycji, podmioty te pozwolą inwestować zarówno w nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe. Będą także zobligowane do wypłacania w formie dywidendy co najmniej 90% przychodów z najmu, pomniejszonych o koszty i podatki. Akcjonariusze nie będą przy tym płacić podatku od dywidendy. W dalszym ciągu dla niemal wszystkich klas aktywów rosną stawki czynszowe, co pozwala częściowo zneutralizować dekompresję stóp kapitalizacji, które w przeciągu kwartału uległy stabilizacji – wyjaśnia Marta Gorońska-Wiercioch.
Najważniejsze transakcje na polskim rynku
W pierwszych trzech miesiącach tylko 8 budynków biurowych znalazło swoich nowych właścicieli. Na rynku miały miejsce zaledwie dwie większe transakcje tzn. zakup przez czeskiego inwestora Wood & Company położonego przy ul. Grzybowskiej w Warszawie budynku Concept Tower oraz nabycie przez 1 Asset Management dwóch budynków (C&D) w kompleksie Lipowy Office Park. W pierwszym przypadku sprzedającym była firm CPI Group, a w drugim – Futureal.
Rynek handlowy dominowały niewielkie kwotowo transakcje. Łącznie zawarto 6 umów. Największą z nich była sprzedaż przez Dor Group położonego w Częstochowie parku handlowego Aniołów Park za kwotę 25 m EUR przez spółkę Terg. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów w dalszym ciągu cieszą się mniejsze formaty takie jak parki handlowe i centra typu convenience.
Nieruchomości przemysłowe i logistyczne, z kolei, stanowiły dominującą klasę aktywów, z największą transakcją – sprzedażą dwóch obiektów West Park Pruszków i West Park Ożarów Wrocław za 55 milionów EUR. Nabywcą była firma Hillwood, a sprzedającym DWS. Od początku roku zawarto umowy o łącznej wartości 138 m EUR – to spadek o 12% względem analogicznego okresu ubiegłego roku.
