Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce rośnie najszybciej w Europie

Martyna Kajka, Konsultant, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland
Martyna Kajka, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Polandi Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland w cyklicznym raporcie „At a Glance – Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce, I kwartał 2024 roku” wskazali, że w budowie znajduje się obecnie 2,32 mln m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, co plasuje Polskę w czołówce rynków europejskich.

Sektor mocno rośnie

Choć wielkość powierzchni w budowie w sektorze magazynowym na początku 2024 roku spadła względem IV kwartału 2023 roku o ok. 0,49 mln m. kw., nadal utrzymuje się na wysokim poziomie.

Na koniec marca 2024 roku całkowite zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznej
w Polsce osiągnęły poziom 32,7 mln m kw., co oznacza wzrost o prawie 10% r/r. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce rośnie najszybciej w Europie. W trakcie realizacji znajduje się obecnie około 2,32 mln m kw. powierzchni co pokazuje, że poziom aktywności deweloperskiej jest nadal na wysokim poziomie i jest nieznacznie niższy niż w poprzednim kwartale. Najwięcej inwestycji nadal powstaje w strefie „Wielkiej Piątki” oraz w rejonie Gdańska i Krakowa. Wzrost aktywności deweloperskiej można również zauważyć na mniejszych rynkach tj. w strefie Bydgoszcz/Toruń czy Szczecin
– podkreśla Martyna Kajka, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W okresie styczeń-marzec 2024 r. najwięcej budowanej powierzchni magazynowej znajdowało się w strefach: Dolny Śląsk (586 000 m kw.), Polska Centralna (396 700 m kw.) oraz Warszawa II (301 500 m kw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni magazynowej w I kw. dostarczono w strefach: Dolny Śląsk (272 000 m kw.), Trójmiasto (167 200 m kw.) oraz Poznań (121 100 m kw.).

Wysoki wolumen nowej podaży i spadek popytu

W I kwartale 2024 r. deweloperzy magazynowi dostarczyli na rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce ponad 850 tys. m kw. powierzchni. To o ponad 270 tys. m kw. więcej niż w ostatnim kwartale 2023 r.

Popyt w tym sektorze z kolei spada. W pierwszych trzech miesiącach 2024 roku wynajęto ponad 870 tys. m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, co jest wynikiem o ok. 25% mniejszym niż w analogicznym kwartale 2023 roku. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland jest to najniższy poziom popytu zarejestrowany od II kwartału 2019 roku. Według analityków wynika to w dużej mierze ze spowolnienia gospodarczego oraz szeroko pojętego wzrostu kosztów operacyjnych czy finansowania. Spadek popytu na powierzchnie przemysłowo-logistyczne został zaobserwowany nie tylko w Polsce, ale również w całym CEE.

Najwięcej umów najmu podpisano w strefie Polski Centralnej– w regionie Łodzi wynajęto ponad 178 tys. m kw., a w strefie Warszawa II w ręce najemców oddano 168 tys. m kw. powierzchni. Trzecie miejsce zajął Poznań z 165 tys. m kw. wynajętej przestrzeni. Do największej transakcji kwartału należy wynajęcie 62 tys. m kw. przez firmę z sektora handlowego w obiekcie Hillwood Łódź II Chocianowice.

Pustostany nadal rosną

Współczynnik pustostanów znajduje się w trendzie wzrostowym od 2021 roku, kiedy to osiągnął najniższą wartość w historii rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce tj. 3,3%.  W okresie styczeń-marzec 2024 roku wyniósł 8,2%, co stanowi z kolei najwyższy poziom od września 2020 roku (8,5%). W ujęciu rocznym zanotował wzrost o 1,7 p.p.

Po I kwartale 2024 roku wolumen powierzchni niewynajętej wzrósł do 2,61 mln m kw., na co duży wpływ miała podaż nowej powierzchni (852 tys. m kw.). Najniższy poziom pustostanów przypada w Trójmieście, Rzeszowie i Krakowie, gdzie nie przekracza 4%, a najwyższy w centrum oraz na zachodzie kraju, w regionie Wrocławia, Zielonej Góry i Gorzowa Wielkopolskiego, gdzie sięga ponad 10%.

Deweloperzy magazynowi powiększają banki ziemi

Raport BNP Paribas Real Estate Poland zwraca uwagę na nową ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która przewiduje do 2025 roku zastąpienie dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowymi planami ogólnymi, co oznacza, że do tego czasu nie będzie możliwa zmiana MPZP. Kluczowym elementem tych planów będą obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ), które miały umożliwiać realizację określonych typów inwestycji.

Początkowo magazyny miały być uwzględnione w procedurze OUZ, co pozwalałoby na ich łatwiejszą budowę. Jednak rząd w ostatniej chwili wykreślił magazyny z listy inwestycji objętych tą procedurą. Oznacza to, że nowe przepisy znacznie utrudnią budowę nowych magazynów w Polsce, co może mieć negatywne konsekwencje dla rynku nieruchomości i logistyki, w szczególności w kontekście rosnącego zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe, które napędza e-commerce oraz rozwój sektora logistycznego. W obawie przed nowymi przepisami deweloperzy uzupełniają banki ziemi – podkreśla Robert Pawłowski, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Deweloperzy magazynowi istotnie są aktywni w tym zakresie. W ostatnim czasie CTP powiększyło swój bank gruntów o 0,5 mln m kw. powierzchni, co łącznie daje im ok 3 mln m kw. gruntów z pozwoleniem na budowę lub będących w trakcie jej uzyskiwania. Z kolei Satoia od 2023 roku posiada w swoim banku ziemi ok 1,2 mln m kw. powierzchni, z czego większość to grunty produkcyjne. Firma do końca roku chce zakupić kolejny minimum milion m kw. Również Prologis w ostatnim czasie powiększył swój bank ziemi o ponad 23 ha w gminie Żabia Wola.

E-commerce rośnie w siłę

Prognozy pokazują, że sprzedaż detaliczna online w całej Europie pomiędzy 2022 a 2027 rokiem ma wzrosnąć aż o 42%. Według danych Globaldata rynek e-commerce w Polsce ma urosnąć do 2027 roku o 38%, wyprzedzając pod względem skali wzrostu Belgię, Holandię czy Austrię, a sprzedaż przez Internet osiągnie wartość ponad 24 mld euro. Rosnąca popularnością e-handlu oznacza dalszy wzrost częstotliwości dostaw oraz dalsze inwestycje w sieć logistyczną i infrastrukturę magazynową w obszarach miejskich i ich bezpośrednim otoczeniu.

E-commerce znajduje się wciąż na fali wznoszącej. Świadczą o tym chociażby wyniki osiągane przez InPost. W ubiegłym roku operator dostarczył aż 589,5 mln przesyłek, o 16% więcej niż w 2022 roku. 19 grudnia 2023 roku firma obsłużyła rekordową liczbę paczek – prawie 11 milionów w ciągu jednego dnia, podczas gdy w 2019 roku był to tylko 1 milion, a w 2016 roku niecałe 500 tys. Osiągnięte wyniki pokazują, że Polacy są zainteresowani dostawą zamówienia do aparatu paczkowego. To ważne również z punktu widzenia minimalizowania śladu węglowego i zmniejszenia negatywnego wpływu na środowisko.