W pierwszym kwartale br. statystyki sprzedażowe deweloperów notowanych na GPW (rynek podstawowy i Catalyst) uległy kolejnej fazie regresu. Tym samym teoria o wejściu pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w fazę cyklicznego spowolnienia koniunktury zyskała kolejny wiarygodny argument. Niestety prawdopodobnie ostatecznie potwierdzający początek dłuższego okresu dekoniunktury.
Sprzedaż mieszkań spada i spadać będzie
Już od blisko sześciu lat, a więc od początku ostatniej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym, wyniki sprzedaży giełdowej deweloperki mieszkaniowej z trzech pierwszych miesięcy roku okazywały się niezawodnym czynnikiem prognostycznym na kolejne kwartały, ustawiającym niejako koniunkturę na pozostałą część roku. Absolutnie nic nie wskazuje na to, aby tym razem miało być inaczej.
Niestety, jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, zaprezentowane właśnie raporty deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW za pierwszy kwartał br., jednoznacznie sugerują, że ubiegłoroczne przesilenie koniunktury sprzedażowej nie było wypadkiem przy pracy, a początkiem dłuższego cyklicznego spowolnienia.
Tym razem kwartalny regres sprzedaży nowych mieszkań wyniósł 15,1 proc. licząc rok do roku. Należy jednak w tym miejscu zwrócić uwagę na stosunkowo wysoką bazę. Pierwszy kwartał ubiegłego roku był bowiem ostatnim, w przypadku którego deweloperom giełdowym udało się zaprezentować dodatnią dynamikę sprzedaży licząc rok do roku, chociaż już w przypadku zestawienia kwartał do kwartału nastąpiło rok temu ostre kilkunastoprocentowe tąpnięcie, zwiastujące epilog sprzedażowego eldorado nowych mieszkań.
Tym razem w każdej opcji mamy regres, choć jednak w odniesieniu do kwartału poprzedniego zaledwie w symbolicznym wymiarze 0,5 procent. Ta krótkoterminowa stabilizacja jest optymistycznym akcentem, dającym nadzieję na statystyczną łagodność wchodzenia rynku w okres dekoniunktury. Niestety jak widać w załączonej tabeli sprzedaż nowych mieszkań spada i nic nie wskazuje by w przewidywanej przyszłości miało się to zmienić.
Duży może więcej
Na razie wybrane największe i średnie firmy deweloperskie trzymają się nadspodziewanie mocno, co jest kolejnym optymistycznym sygnałem branżowych kwartalnych raportów sprzedaży. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl wciąż bardzo wysoką, wręcz imponującą sprzedażą przy lekko dodatniej dynamice pochwalili się „trzej tenorzy” krajowej deweloperki mieszkaniowej: Dom Development, Atal i Murapol, przy czym ten ostatni łącznie z płatnymi rezerwacjami. Niestety sztuka ta nie udała się czwartemu tuzowi Robygowi, w przypadku którego sprzedaż w I kwartale tąpnęła aż o połowę w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku, głównie za sprawą dużej ilości rezygnacji. Na szczególne wyróżnienie zasługują też Archicom, Marvipol Development i Victoria Dom, w przypadku których progres rok do roku wyniósł grubo ponad połowę.
Z kolei Polnord, branżowy weteran notowań giełdowych, przeżywa ciąg dalszy swej fatalnej passy. Po bardzo słabym ostatnim kwartale ub. roku w pierwszym tegorocznym zanotował ujemną sprzedaż netto mieszkań.
Sytuacja praktycznie niespotykana. Wzięła się jednak stąd, że spółka po publikacji wyniku za I kwartał 2019 roku na poziomie 95 lokali brutto, poinformowała następnie o 104 anulowanych w tym samym okresie umowach zawartych w roku 2018. W sumie prezentowana stawka notowanych na GPW spółek deweloperskich znalazła w pierwszym kwartale tego roku amatorów na 6096 wybudowanych przez siebie lokali mieszkalnych, wobec 7181 zakontraktowanych w analogicznym okresie ub. roku i 6129 w poprzednim, czyli ostatnim kwartale 2018 roku.
Spowolnienie w pełnej krasie
Tym samym pomimo bardzo dobrych wyników kilku wyróżniających się spółek, spadek sprzedaży mieszkań w relacji rok do roku jest wyraźny i niepodlegający dyskusji. Co więcej, jest absolutnie pewne, że na szerokim rynku regres jest jeszcze większy i przekracza zapewne 20 proc. Widać bowiem wyraźnie, że na wynik prezentowanej grupy spółek decydujący wpływ miał wyczyn trójki absolutnych branżowych tuzów, których raczej próżno szukać poza stawką giełdową.
Sygnałem ostrzegawczym przed dalszym pogorszeniem koniunktury jest także komunikowane przez kolejnych deweloperów postępujące pogorszenie ich środowiska gospodarczego, trudności z pozyskiwaniem gruntów inwestycyjnych, a w konsekwencji przewidywane problemy z zadowalającym uzupełnianiem oferty już w najbliższej przyszłości. Wygląda więc na to, że słynna specustawa mieszkaniowa jak na razie nie stanowi cudownego panaceum na kłopoty deweloperów, którzy będą musieli zmierzyć się z cyklicznym spowolnieniem, póki co nabierającym wiatru w żagle.
