Sprzedaż nowych mieszkań we Wrocławiu spadła o 42,2%. Co dalej?

W ciągu zaledwie pół roku sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym we Wrocławiu obniżyła się o 42,2%. To jeden z najwyższych spadków odnotowany wśród największych polskich aglomeracji, przeanalizowanych przez ekspertów od wycen nieruchomości z Emmerson Evaluation. Mimo wyraźnego wyhamowania na rynku pierwotnym, za które winić można m.in. koronawirusa, ceny mieszkań wciąż pozostają wysokie. W I półroczu 2020 r. średnia cena mkw. w stolicy Dolnego Śląska wzrosła o 3,4% do poziomu 8 471 zł. W perspektywie dwuletniej mieszkania zdrożały o 15%.

Z analizy Emmerson Evaluation na podstawie danych z bazy Evaluer wynika, że w I pół. 2020 r. na wrocławskim rynku pierwotnym w ofercie znajdowało się prawie 8 tys. mieszkań. Najwięcej nowych lokali deweloperzy zbudowali w dzielnicy Krzyki, kolejne były Fabryczna i Psie Pole. Najmniej lokali powstało w Śródmieściu i na Starym Mieście.

Wzrosty cen w większości dzielnic

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego we Wrocławiu, podobnie jak w większości innych aglomeracji, wzrosły. Największe podwyżki (8,3%) eksperci Emmerson Evaluation odnotowali w Śródmieściu, gdzie średnia cena za mkw. nowego „M” osiągnęła wartość 11 840 zł/mkw. O 5,4% podrożały mieszkania na Krzykach, gdzie średnia cena w I pół. 2020 r. wzrosła do 8 475 zł. O 1,9% zdrożały lokale w ofercie dzielnicy Fabryczna. To właśnie tu można było znaleźć najtańsze mieszkania – średnia cena za mkw na rynku pierwotnym wyniosła tam 7 346 zł. Najniższy wzrost odnotowano na Psim Polu. Cena w tej dzielnicy w ciągu półrocza wzrosła o 1,1% osiągając wartość 7 525 zł. Spadła natomiast cena za mieszkania na Starym Mieście – w ciągu pół roku mieszkania w tej dzielnicy (jako jedynej) potaniały o 2,7% do poziomu 10 450 zł. Mimo tego, znajduje się ona na drugim miejscu (po Śródmieściu) wśród najdroższych dzielnic we Wrocławiu.

– Wzrost cen mieszkań był bezpośrednim efektem aktywności deweloperów sprzed pandemii. Widać było to między innymi w podwyżkach cen w styczniu i lutym, gdy nadal na rynku panowała hossa. Jednak ze względu na bardzo wysoki pułap cen oraz spadającą liczbę zawieranych transakcji, pod koniec pierwszego półrocza br. deweloperzy musieli zmienić swoją politykę ofertową. Pojawiło się w niej związku tym coraz więcej dodatkowych bonusów np. rabaty na komórki lokatorskie czy miejsca postojowe – wskazuje Tomasz Kaźmierski, Business Development Director w Emmerson Evaluation.

Wrocław poza podium najdroższych miast

Dynamika wzrostu cen w przeciągu półrocza we Wrocławiu należy do jednych z najniższych w Polsce. Podobny wynik do stolicy Dolnego Śląska (3,4%) uzyskał Sopot, gdzie ceny wzrosły o 3,3%. Najmniejsze wahania cen miały miejsce w Gdańsku oraz Gdyni, gdzie wzrosty wyniosły kolejno 1,4% i 1,3%.

Średnia cena za nowe mieszkanie we Wrocławiu wynosząca 8 471 zł uplasowała to miasto poza podium najdroższych miast w Polsce. W zestawieniu 9 największych aglomeracji, stolica Dolnego Śląska  plasuje się na szóstym miejscu pod kątem wysokości cen mieszkań. Na podium znalazły się Sopot (17 180 zł/mkw.), Warszawa (10 706 zł/ mkw.) i Gdańsk (9 972 zł/mkw.) Za Wrocławiem, na ostatnich trzech miejscach zestawienia, znajdują się Poznań (7 802 zł/mkw.), Katowice (7 268 zł/mkw.) oraz Łódź (6 456 zł/mkw.).

Odnotowany przez analityków Emmerson Evaluation spadek sprzedaży mieszkań we Wrocławiu sięgający 42% jest drugim najwyższym wynikiem dla analizowanych aglomeracji. Mocniej sprzedaż spadła jedynie w Łodzi – tam wolumen transakcji zmniejszył się o ponad połowę (57,5%). Jednak i w pozostałych metropoliach wyhamowanie sprzedaży było wyraźne. Najniższą zmianę odnotowano w Warszawie, a spadek wyniósł tam i tak niemało, bo 22%. Spośród wszystkich analizowanych miast trendowi spadkowemu nie uległ jedynie Sopot. W tym mieście sprzedaż nie tylko nie spadła, ale nawet wzrosła – w ciągu pół roku aż o 17,6%. Jednak jest to specyficzny rynek – mały i skupiony wokół luksusowych inwestycji i występują tu odmienne trendy niż w reszcie największych aglomeracji, tłumaczy ekspert Emmerson Evaluation.

Perspektywy dla wrocławskiego rynku nieruchomości

Mimo pandemii deweloperzy wciąż kontynuują uruchamianie nowych inwestycji. Z danych GUS wynika, że w pierwszym półroczu 2020 r. wydano o prawie 5% mniej pozwoleń na budowę mieszkań niż jeszcze pół roku wcześniej. – Te dane pozwalają wnioskować, że w najbliższych miesiącach nie powinniśmy spodziewać się gwałtownego ograniczenia podaży w stolicy Dolnego Śląska – dodaje Tomasz Kaźmierski.

Ponadto ekspert wskazuje, że przyszły rozwój rynku będzie zależeć od tego, jak poradzimy sobie z drugą falą pandemii, która powoli staje się faktem. W pesymistycznym scenariuszu, jeśli gospodarka ponownie zostanie zamrożona i pogłębi się recesja, to można spodziewać się ponownego spadku popytu i podaży, a to przełoży się na wyraźne spadki cen mieszkań. Natomiast w drugim, bardziej optymistycznym wariancie, gdy przejdziemy przez epidemię w sposób kontrolowany i nie wpłynie ona pogłębianie się recesji, nadal można spodziewać się korekty cen, ale raczej w dłuższym terminie i w mniejszej skali.