Pierwsza połowa roku na trójmiejskim rynku pierwotnym przyniosła kolejne podwyżki cen. Średni koszt mkw. nowego mieszkania w stolicy województwa pomorskiego prawie przekroczył już granicę 10 tys. zł. Choć same ceny znów biły rekordy, to w większej części Trójmiasta sprzedaż mieszkań od deweloperów wyraźnie spadła, co stanowi jeden z pierwszych objawów wpływu pandemii na lokalny rynek pierwotny, wskazują eksperci Emmerson Evaluation, którzy przeanalizowali rynki największych polskich miast.
Wśród dziewięciu aglomeracji, przeanalizowanych przez firmę Emmerson Evalaution na podstawie bazy Evaluer, Trójmiasto znalazło się w czołówce najdroższych rynków. Sopot ze średnią ceną nowego mieszkania sięgającą 17 180 zł za mkw. uplasował się na pierwszym miejscu zestawienia. Drugą pozycję ma Warszawa (10 706 zł/mkw), a tuż za stolicą znajdują się właśnie się Gdańsk i Gdynia, z kwotami za mkw. w wysokości 9 972 zł i 9 710 zł.
| Miasto | Średnia cena za mkw. |
| Sopot | 17 180 zł |
| Gdańsk | 9 972 zł |
| Gdynia | 9 710 zł |
| Źródło: Baza Evaluer |
Wyhamowanie sprzedaży w Gdańsku
W I połowie 2020 r. w Gdańsku średnia cena za mkw. mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła o 1,4%. Jednakże, to jedna z najmniejszych podwyżek wśród pozostałych analizowanych przez Emmerson Evaluation aglomeracji.
Gdańskie ceny mieszkań z pierwszej ręki znacząco różniły się w poszczególnych obszarach miasta. Najmocniej zdrożały na Aniołkach i w Śródmieściu – średnio trzeba było tam zapłacić ponad 12,3 tys. zł/mkw, o 5% więcej niż pół roku wcześniej. Natomiast dość mocno (o prawie -16%) staniały nowe mieszkania na obszarze, do którego należą m.in. Letnica, Nowy Port, Stogi oraz Wyspa Sobieszewska. Najwyższe ceny mieszkania od deweloperów osiągały na obszarze Oliwy, Przymorza Małego i Wielkiego oraz w dzielnicy Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia. Za mkw. trzeba było tam zapłacić średnio 13,9 tys. zł. Najtańsze mieszkania znajdowały się na terenie Olszynki i dzielnicy Orunia-Św. Wojciech-Lipce. Tu przeciętny pułap cenowy wynosił 6,5 tys. zł/mkw.
– W I pół. 2020 r. liczba sprzedanych mieszkań deweloperskich w Gdańsku spadła o 38,6%. Za tak duży spadek można winić w dużej mierze COVID-19. Z danych GUS wynika także, że w analizowanym okresie wydano o 15% mniej pozwoleń na budowę niż w terminie od lipca do grudnia zeszłego roku. Oznaczać to będzie mniej nowych inwestycji i skromniejszy wybór dla kupujących w przyszłości – wskazuje Tomasz Kaźmierski, Business Development Director w Emmerson Evaluation.
W Gdyni również ubyło chętnych na nowe mieszkania
Analitycy Emmerson Evaluation, podobnie jak w przypadku Gdańska, również w Gdyni odnotowali dość niewielki wzrost średniej ceny mieszkań. W ciągu pół roku mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o 1,3%.
W I połowie 2020 r. o 6,6% wzrosła średnia cena nowych mieszkań w obszarze, do którego należą Cisowa, Chylonia, Leszczynki, Pustki Cisowskie-Demptowo oraz Chwarzno-Wiczlino. Natomiast potaniały one (zmiana o -1,1%) na terenie Babich Dołów, Oksywia, Obłuża i Pogórza. W tych dwóch gdyńskich obszarach było także najtaniej – nowe lokale kosztowały tu średnio ok. 7,4 tys. zł/mkw. Najdroższej było rejonach Gdyni, do których należą Śródmieście, Kamienna Góra, Wzgórze Św. Maksymiliana, Redłowo i Orłowo, gdzie za mkw. mieszkania trzeba było zapłacić ponad 13 tys. zł.
W I pół. 2020 r. na gdyńskim pierwotnym rynku liczba sprzedanych mieszkań spadła o 38%. Jak zwraca uwagę ekspert Emmerson Evaluation, podobnie jak w Gdańsku, na taki wynik miało wpływ pojawienie się w Polsce pandemii koronawirusa. Jednocześnie do sprzedaży trafiło o 30% mniej mieszkań niż we wcześniejszym półroczu. Kurczenie się podaży będzie z kolei oznaczało mniejszy wybór dla kupujących.
Sytuacja na sopockim rynku nieruchomości
Sopot jest niekwestionowanym liderem wśród najdroższych mieszkań w Polsce. W ciągu półrocza średnia cena za mkw. wzrosła w Sopocie o 3,3%. Powodem tak wysokich cen w tej lokalizacji są przede wszystkim niewielkie rozmiary miasta oraz ograniczona możliwość rozrostu z powodu przeszkód naturalnych oraz administracyjnych, ale także renoma. Prestiż, położenie w pobliżu morza oraz wysoki standard oferowanych mieszkań skutecznie od lat windują ceny nieruchomości w tej części Trójmiasta.
W pierwszym półroczu 2020 r. z powodu braku nowych inwestycji liczba dostępnych mieszkań na rynku pierwotnym w sopockiej ofercie spadła o prawie 20%. Mimo niższego poziomu ofert, sprzedaż mieszkań w tym mieście, jako jedynym ze wszystkich analizowanych przez Emmerson Evaluation aglomeracji, miała zwyżkowy trend – wolumen odnotowanych transakcji wzrósł o 17,6%. – Na odmienność Sopotu na tle innych rynków wpływ ma jego specyfika. Jest znacznie mniejszy i tutejsze inwestycje są nakierowane głównie na zamożniejszego klienta. Z powodu braku gruntów inwestycyjnych rzadko wprowadzane są tu też do sprzedaży nowe projekty deweloperskie. Według danych GUS, liczba pozwoleń na budowę w I pół. 2020 r. spadła o prawie 80%, natomiast w okresie od lipca do grudnia zeszłego roku nie wydano ani jednego takiego pozwolenia – zwraca uwagę Tomasz Kaźmierski, ekspert Emmerson Evaluation.
Perspektywy dla trójmiejskiego rynku pierwotnego
Jak wskazują analitycy Emmerson Evaluation, można się spodziewać, że w najbliższym czasie w Trójmieście celem deweloperów (podobnie jak z pozostałych miastach w Polsce) będzie przede wszystkim stopniowe wyprzedawanie obecnej oferty. Jednocześnie zdecydują się oni na uruchamianie mniejszej liczby inwestycji niż w ubiegłym latach, aby lepiej zrównoważyć podaż i popyt. Kupujący mogą więc w przyszłości mieć mniejszą pulę mieszkań i inwestycji do wyboru. Korekty cen również są możliwe, jednak zmiany pozostają trudne do przewidzenia, a ich skala będzie zależeć od tego, w jaki sposób Polska i świat poradzi sobie z drugą falą pandemii.
