Styczeń 2024 roku w ocenie branży deweloperskiej napawa umiarkowanym optymizmem. W pierwszym miesiącu tego roku bowiem oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przez rokiem, natomiast wzrosła liczba lokali, na których budowę wydano pozwolenia. Brak tendencji wzrostowych widać też w zakresie budownictwa komunalnego, spółdzielczego i społecznego. Ogłoszone przez Główny Urząd Statystyczny dane za styczeń 2024 prowokują do przypomnienia o koniecznych do wdrożenia zmianach systemowych.
Pozwolenia na budowę
– 2023 rok był najsłabszy w ciągu ostatnich 5 lat jeśli chodzi o liczbę udzielonych deweloperom pozwoleń na budowę. Wydano w nim zgodę na budowę aż o 40 tys. lokali mniej niż rok wcześniej. Mniejszą liczbę pozwoleń tylko częściowo tłumaczyć można było naddatkiem skumulowanych pozwoleń ze słabego dla rynku 2022 roku. W szerszym kontekście możemy bowiem zaobserwować strukturalne problemy z podażą, szczególnie w największych aglomeracjach w kraju – mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W styczniu tego roku inwestorzy otrzymali 14,6 tys. pozwoleń, co jest trzecim najlepszym miesięcznym wynikiem na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Daje to nadzieję, że tegoroczna dynamika udzielanych pozwoleń będzie co najmniej podobna, a nawet nieco lepsza od obserwowanej w minionym roku. Dobre wyniki zeszłorocznej sprzedaży, zapowiedź wprowadzenia programu „Kredyt na Start” oraz chęć prowadzenia inwestycji w oparciu o dotychczasowe przepisy warunków technicznych (nowe regulacje wchodzą w życie 1 kwietnia) mogą sprzyjać zwiększonej aktywności inwestorów w pierwszym półroczu. Czynnikiem hamującym mogą być natomiast nadchodzące wybory samorządowe, które zogniskują uwagę urzędników na innych sprawach oraz zwiększą niechęć do podejmowania rozstrzygnięć, które mogłyby okazać się kontrowersyjne w oczach mieszkańców.
Najważniejszym wyzwaniem dla rynku i rządzących będzie jednak systemowe usprawnienie podaży nowych inwestycji, do czego potrzebne są zmiany legislacyjne, choćby w specustawie mieszkaniowej czy reformie planowania przestrzennego.
Rozpoczynane inwestycje
Choć w ostatnich dwóch latach rozpoczynano budowę nawet kilkudziesięciu tysięcy lokali mniej niż miało to miejsce w okresie 2018-2021, wydaje się, że koniunktura ulegnie w tym roku częściowej poprawie.
W styczniu rozpoczęto budowę ponad 12 tysięcy nowych mieszkań, co jest wynikiem o ponad 100% lepszym od fatalnych danych z tego samego okresu w 2023 roku i świadczy o utrzymaniu trendu stopniowej odbudowy podaży, obserwowanego od czasu wprowadzenia w życie programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Nie jest jednak pewne, że tendencja ta będzie się utrzymywać na przestrzeni całego roku. Branża nie ma bowiem przekonania co do tego, kiedy wprowadzony zostanie nowy program ułatwiający nabycie mieszkania, jaka będzie jego skala, ani też jak do momentu jego wejścia w życie zareagują nabywcy. Co więcej, brakuje gruntów i nowych pozwoleń na budowę, co stanowi naturalną barierę dla rozpoczynania nowych inwestycji. Bez utrzymania odpowiedniego tempa nowych wprowadzeń, dostępność mieszkaniowa w Polsce będzie spadać.
Niepokojem napawa też liczba rozpoczętych inwestycji w ramach budownictwa spółdzielczego i komunalnego. Łącznie bowiem rozpoczęto budowę zaledwie 41 lokali (23 mieszkania powstaną w ramach budownictwa spółdzielczego, 18 lokali w ramach budownictwa komunalnego). Oznacza to, że wciąż brak rozwiązań dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na warunkach rynkowych. W ramach budownictwa społecznego natomiast rozpoczęto budowę 98 lokali mieszkalnych na terenie całego kraju.
Pozwolenia na użytkowanie
8,3 tysiąca mieszkań oddanych do użytkowania w sektorze deweloperskim to najgorszy miesięczny wynik od przeszło 5 lat. Jest on rezultatem fatalnych wyników wprowadzeń nowych inwestycji obserwowanych w 2022 roku. Z uwagi na fakt, że średni okres budowy obiektu wielorodzinnego wynosi ok. 22 miesięcy, ówczesna niska aktywność inwestycyjna będzie ujawniać się właśnie w aktualnych danych o pozwoleniach na użytkowanie. Powyższe stanowi potwierdzenie przewidywań PZFD, który alarmował o konieczności poprawy sytuacji podażowej, co częściowo wydarzyło się za sprawą uruchomienia programu BK2%.
Mała liczba nowych inwestycji skutkuje mniejszą liczbą pozwoleń na użytkowanie, czego rezultatem jest spadek liczby lokali przekazywanych w ręce Polaków. Utrzymanie tej tendencji pogłębiłoby problemy z dostępnością mieszkań i zwiększyło istniejącą lukę mieszkaniową. Dlatego tak istotne będzie podjęcie przez rząd systemowych, legislacyjnych działań, które poprawią warunki prowadzenia procesu inwestycyjnego w Polsce.
