W których małych miastach opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem – ranking

0

W miejscowościach zamieszkałych przez 50 – 100 tys. mieszkańców można zarobić na wynajmie lokali mieszkalnych, w wielu przypadkach więcej niż w średnich i największych miastach. W tryumfujących Piekarach Śląskich można było uzyskać zwrot z inwestycji przekraczający 12% brutto w skali roku. Wśród pierwszych trzech najlepszych miast zestawienia, stopy zwrotu brutto były powyżej 11%. Ile i w której miejscowości można także sporo zarobić?

Platforma Rentier.io przeanalizowała ponad 54 tysiące ofert najmu mieszkań oraz zakupu lokali mieszkalnych w małych miejscowościach i opublikowanych w internecie w całym 2018 roku. Na tej podstawie, zostało wyliczone stopy zwrotu z inwestycji (ang. Return on Investment (ROI)) brutto dla okresu 12 i 11 miesięcy najmu w ciągu roku, a następnie wybrano 25 najbardziej dochodowych małych miast.

Liderem pierwszego w Polsce rankingu najbardziej dochodowych małych miast, przygotowanego przez platformę Rentier.io, zostały Piekary Śląskie z wynikiem 12,24% brutto zwrotu z inwestycji. Na drugim miejscu zestawienia uplasował się Będzin z wynikiem 12,24%, a trzecie miejsce uzyskały Świętochłowice z 11,17%, przy założeniu 12 miesięcy najmu. Gdzie jeszcze, oprócz Górnego Śląska, można było jeszcze zyskać?

Małe, a z potencjałem

Mediana ROI brutto dla najlepszej trójki zestawienia wyniosła aż 11,25%, dla pierwszej dziesiątki 10,32%, a dla dwudziestki piątki 9,10%. Powyższe rezultaty plasują inwestycje w nieruchomości na wynajem w małych miejscowościach na tle tych większych na bardzo dobrym poziomie. Bowiem, mediana zwrotu z inwestycji brutto dla najlepszych trzech pierwszych dużych miast, tj. Gdańska, Warszawy, Wrocławia wyniosła 8,26%, dla pierwszej dziesiątki 7,83%, a dla dwudziestki piątki 7,6%.

Miejsce Miasto Przychód z najmu netto/ m2 – mediana Czynsz/m2 – mediana Cena sprzedaży ofertowa/ m2 – mediana ROI

(formuła 12M)

ROI

formuła 11M (tj. 12M-1M pustostanu)

1 Piekary Śląskie 23,56 zł 6,00 zł 2 309,00 zł 12,24% 10,96%
2 Będzin 29,09 zł 9,00 zł 3 105,34 zł 11,24% 10,01%
3 Świętochłowice 26,18 zł 8,00 zł 2 812,50 zł 11,17% 9,95%
4 Mysłowice 30,64 zł 8,50 zł 3 351,28 zł 10,97% 9,80%
5 Słupsk 30,53 zł 5,75 zł 3 540,77 zł 10,35% 9,32%
6 Świdnica 29,71 zł 4,00 zł 3 461,54 zł 10,30% 9,33%
7 Bełchatów 26,32 zł 7,00 zł 3 094,73 zł 10,20% 9,13%
8 Jastrzębie-Zdrój 19,87 zł 8,53 zł 2 375,50 zł 10,04% 8,84%
9 Piotrków Trybunalski 26,09 zł 6,92 zł 3 258,00 zł 9,61% 8,60%
10 Tarnowskie Góry 25,00 zł 6,00 zł 3 128,57 zł 9,59% 8,60%
11 Jelenia Góra 27,50 zł 4,41 zł 3 455,40 zł 9,55% 8,63%
12 Żory 24,00 zł 8,00 zł 3 071,43 zł 9,38% 8,33%
13 Piła 33,33 zł 6,35 zł 4 392,98 zł 9,10% 8,20%
14 Jaworzno 23,53 zł 9,00 zł 3 132,00 zł 9,02% 7,98%
15 Stargard 25,48 zł 6,47 zł 3 634,62 zł 8,41% 7,53%
16 Lubin 25,00 zł 7,93 zł 3 592,49 zł 8,35% 7,43%
17 Mielec 29,17 zł 8,00 zł 4 269,87 zł 8,20% 7,33%
18 Głogów 25,00 zł 7,00 zł 3 690,00 zł 8,13% 7,26%
19 Pruszków 39,32 zł 8,95 zł 5 850,00 zł 8,07% 7,24%
20 Siemianowice Śląskie 31,42 zł 8,00 zł 4 733,33 zł 7,96% 7,13%
21 Legionowo 35,51 zł 8,16 zł 5 500,00 zł 7,75% 6,95%
22 Inowrocław 23,60 zł 6,00 zł 3 688,80 zł 7,68% 6,87%
23 Ostrów Wielkopolski 22,00 zł 6,12 zł 3 700,00 zł 7,14% 6,38%
24 Grudziądz 20,00 zł 8,00 zł 3 364,00 zł 7,13% 6,30%
25 Leszno 24,00 zł 6,85 zł 4 100,50 zł 7,02% 6,27%

Źródło: Rentier.io, 26 IV 2019 r, dane za okres I – XII 2018 r.

O ile faktycznie relacja cen najmu do cen sprzedaży, na podstawie zagregowanych danych, kształtuje się korzystnie w małych miastach, nie oznacza to jednak, że wszystkie inwestycje w mieszkania na wynajem w takich miejscowościach są opłacalne. Ogólna koniunktura, w tym również popyt zarówno na zakup, jak i wynajem mieszkań w małych miejscowościach są zazwyczaj uzależnione od dostępności miejsc pracy w okolicznych średnich lub dużych miastach – mówi Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io. – Przykładem może być czołówka rankingu, miasta znajdujące się w obszarze GOP (Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego), gdzie zlokalizowana jest spora liczba zakładów przemysłowych i wydobywczych. Firmy te są szansą dla regionu i rozwoju pobliskich miast, lecz mogą być również dla nich zagrożeniem. Zamknięcie, przeniesienie działalności  lub trudności tych dużych przedsiębiorstw, mogą w krótkim czasie spowodować negatywne zmiany na rynku lokalnym, w tym okolicznych mniejszych miejscowościach. Pod tym kątem inwestycje w mieszkania na wynajem w dużych miastach są dużo bardziej bezpieczne. Czynników wpływających na popyt na wynajem mieszkań jest tu dużo więcej i często nie są one skorelowane ze sobą – podsumowuje Bubiel z Rentier.io.

Podsumowując, inwestycje w lokale mieszkalne na wynajem w małych miejscowościach mogą być również interesującą opcją dla inwestorów. Należy jednak mieć na uwadze, że mniejsze miasta charakteryzuje większe ryzyko inwestycyjne, wynikające m.in. z mniejszej stabilności makroekonomicznej i inwestycyjnej. Niższa podaż mieszkań oferowanych przez deweloperów czy popyt ze strony wynajmujących, także implikują mniejsze bezpieczeństwo dla tego typu projektów inwestycyjnych.

Jak zostało opracowane to zestawienie?

Rentier.io przygotował ranking rentowności najmu w małych miastach na podstawie analizy 54323 ofert mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, tj. lokali najczęściej występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 I do 31 XII 2018 r., w tym 8700 ogłoszeń cen najmu oraz 45623 ogłoszeń cen zakupu mieszkań w 45 miastach Polski z liczbą mieszkańców w przedziale 50 – 100 tys.: Bełchatów, Będzin, Biała Podlaska, Chełm, Ełk, Głogów, Grudziądz, Inowrocław, Jastrzębie-Zdrój, Jaworzno, Jelenia Góra, Kędzierzyn-Koźle, Konin, Legionowo, Leszno, Lubin, Łomża, Mielec, Mysłowice, Ostrołęka, Ostrowiec Świętokrzyski, Ostrów Wielkopolski, Pabianice, Piekary Śląskie, Piła, Piotrków Trybunalski, Pruszków, Przemyśl, Racibórz, Siedlce, Siemianowice Śląskie, Słupsk, Stalowa, Wola, Stargard, Suwałki, Świdnica, Świętochłowice, Tarnowskie Góry, Żory. Z powyższej listy zostały wybrane tylko te miasta, dla których w trakcie 2018 roku zostało opublikowanych minimum 100 ofert najmu mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, a następnie wyselekcjonowane najlepsza dwudziestka piątka. Stopy zwrotu z inwestycji, tzw. ROI, prezentowane w powyższym opracowaniu są wartościami brutto, tj. przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów, z którymi wiąże się zakup mieszkania, m.in. kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników.

Czytaj również:  Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe: Dochody opodatkowane i zwolnione