Metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztuje około tysiąca siedmiuset euro. W Polsce od trzech lat ceny tego typu nieruchomości podlegają nieznacznym wahaniom na rynkach lokalnych, utrzymując w miarę stały poziom w skali rynku krajowego. Spośród największych unijnych metropolii taniej jest tylko w Budapeszcie i Lizbonie. Tymczasem średni koszt metra kwadratowego blisko centrum Londynu wynosi ponad 10 tys. euro, w Paryżu – 8,1 tys. euro. Polska nadal boryka się z niedoborami mieszkaniowymi, czyli z najniższą w Europie liczbą mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców – to najważniejsze wnioski z tegorocznej trzeciej edycji raportu „Property Index. Overview of European Residential Markets – European Housing 2013”, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte. Raport podsumowuje rynek nieruchomości największych miast w czternastu krajach Unii Europejskiej, Rosji oraz Izraelu.
Wśród najdroższych metropolii europejskich, tuż za Londynem i Paryżem, znalazło się Monachium z ceną około 5,6 tys. euro za metr kwadratowy. Stolica Bawarii jest najdroższym miastem w Niemczech. Najtańsze mieszkania można znaleźć w Budapeszcie (1,1 tys. euro za m2) i w Warszawie (1,7 tys. euro za m2). Raport pokazuje również relacje cen dla Krakowa (ok. 1,5 tys. euro za m2), który tylko nieznacznie ustępuje Warszawie. Dla porównania w Pradze koszt ten wzrasta już do ok. 2,4 tys. euro za m2. Spośród krajów starej Unii, najtaniej jest w Lizbonie (1,6 tys. euro za m2), co związane jest z notowanymi w ostatnich latach dużymi spadkami cen na półwyspie Iberyjskim. Tylko w dwóch miastach zanotowano ceny trzykrotnie przekraczające wartość średniej dla całego kraju. Była to Moskwa, co można tłumaczyć ogólnym zjawiskiem dysproporcji zamożności społeczeństwa rosyjskiego oraz Monachium. W tym drugim przypadku badanie opierało się tylko na danych ofertowych, więc faktyczny efekt dysproporcji może być nieco niższy.
Wśród analizowanych państw w 2013 roku największy spadek cen w stosunku rocznym odnotowano w Madrycie (-23 proc.), w Rzymie oraz w Budapeszcie (w obu miastach -5 proc.). Z kolei największy wzrost cen miał miejsce w Wiedniu (9 proc.), w Kopenhadze (8 proc.) oraz w Berlinie (7 proc.). Warszawa w tym zestawieniu dynamiki zmiany cen wyprzedziła Londyn i Moskwę z raportowanym ok. 3 proc. przyrostem.
Średnia cena metra kwadratowego dla całej Polski wynosiła w ubiegłym roku nieco ponad tysiąc euro. Taniej jest tylko na Węgrzech oraz w Portugalii. Najdrożej jest za to we Francji, Izraelu i Wielkiej Brytanii, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio cztery razy więcej. W 2013 r. ceny polskich mieszkań w porównaniu z rokiem 2012 właściwie się nie zmieniły.
„Powodem kontynuacji stagnacji cenowej w Polsce, przynajmniej w segmencie mieszkań popularnych, może być odpowiedzialny częściowo program MdM, który to ustalając limity cenowe dla określonego typu mieszkań na rynkach lokalnych, narzuca deweloperom szycie ofert na miarę. Z drugiej strony, stagnacja jest wynikiem prostej zależności wynikającej z równowagi rynkowej. Istniejący zasób mieszkań w Polsce mógłby zostać sprzedany w ciągu nieco ponad roku, co jednak nie wynika z ograniczonego popytu potencjalnego, ale zdecydowanie efektywnego związanego z ciągle niską siłą nabywczą Polaków” – wyjaśnia Marta Kamionowska, Wicedyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego, zespół doradztwa dla rynku nieruchomości, Deloitte.
W roku 2013 średnie zasoby mieszkaniowe w Unii nieznacznie wzrosły do niemal 476 mieszkań w przeliczeniu na tysiąc obywateli. Hiszpania może się pochwalić największymi zasobami mieszkaniowymi w zestawieniu (ponad 18 proc. powyżej średniej unijnej), ale warto zwrócić uwagę, że jest to częściowo efekt statystyczny, wynikający z wysokiej liczby mieszkań wakacyjnych, tzw. drugich rezydencji. W styczniu 2012 Hiszpańskie Ministerstwo Budownictwa podało, że nieruchomości wakacyjne stanowią aż 33 proc. wszystkich zasobów mieszkaniowych. Na tym tle, wynik Polski z 357 mieszkaniami na 1000 mieszkańców vs. realne zasoby mieszkaniowe Hiszpanii (skorygowany o rezydencje wakacyjne), czyli ok. 370 / 1000 obywateli już nie wygląda tak źle. Dodatkowo, w Hiszpanii występuje znaczący zasób mieszkań niesprzedanych 1. Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców jest w Izraelu. Jednak warto zauważyć, że w tym regionie na ogromną skalę podejmowane są inwestycje w zakresie budownictwa mieszkaniowego. W 2013 roku liczba mieszkań oddanych do użytku na tysiąc mieszkańców przekroczyła ponad dwukrotnie średnią UE. Jednak miejscem, gdzie nastąpiła największa intensyfikacja prac budowlanych w 2013 roku jest Rosja (6,5 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców).
Liczba ukończonych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców zmniejszyła się we wszystkich analizowanych krajach z 3,3 mieszkań w 2012 roku do 2,5 w 2013 roku. Wśród krajów unijnych, liderem w tej kategorii jest Francja (5 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 obywateli), tuż za nią uplasowała się Austria (4,7 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców). Pod tym względem Polska ze wskaźnikiem 3,3 jest także powyżej nowej średniej europejskiej.
Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Duńczycy, których już po 25 miesiącach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Mieszkańcy Izraela muszą swoją pensję brutto odkładać w całości aż przez dwanaście lat. Polska znalazła się w grupie krajów (wraz z Czechami, Węgrami i Włochami), w której mieszkańców stać na własne lokum po 7,2-7,4 latach nieprzerwanej pracy. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.
Najmniejsze mieszkania można znaleźć w Rosji i krajach Europy Środkowej. Historycznie dominuje tu bowiem budownictwo dwu- i trzypokojowe. Ta sama sytuacja dotyczy Izraela. Jednak w całej Europie przeważają większe apartamenty. Największymi mieszkaniami cieszą się Hiszpanie, Irlandczycy i Belgowie. W tych krajach mieszkania pięciopokojowe i większe stanowią około 70 proc. ogólnej ich liczby. „Na tym tle Polska plasuje się w grupie krajów o równomiernej podaży mieszkań 3 i 4-pokojowych i tylko nieco mniejszej ofercie mieszkań 5-pokojowych i większych” – ocenia Marta Kamionowska.
Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do PKB. W 2013 roku średnia dla Unii Europejskiej w tym zakresie wynosiła 52 proc., jednak wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia była Rosja (3 proc.), następnie w zestawieniu znalazły się Czechy, Polska i Węgry – odpowiednio poziomy zadłużenia wyniosły dla nich w 2013 roku 14, 20 i 21 proc. Najwyższe zadłużenie – ponad 100 proc. – zaobserwowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie funkcjonują sprawne systemy hipoteczne.
Jednocześnie zbadano umiejętności negocjacyjne nabywców w wybranych krajach i okazuje się, że w Polsce możemy liczyć na zaledwie 7 proc. upust od ceny nowych mieszkań. Dla porównania Hiszpanie mogą liczyć na nawet 30 proc. rabaty.
Zidentyfikowane różnice w cenach nowych i starych mieszkań w badanych krajach sięgają od blisko 50 do 7 proc. na korzyść mieszkań nowych. Dla Polski ta różnica wynosi ok. 19 proc.. Ciekawe jest natomiast zjawisko odwrotne zanotowane w Portugalii oraz Wielkiej Brytanii, gdzie ceny mieszkań starych przekraczają ceny mieszkań nowych.
O raporcie:
Raport „Property Index. Overview of European Residential Markets – European Housing 2013” został przygotowany przez Deloitte Czechy i został opublikowany w czerwcu br. Raport analizuje rynek w 2013 r. Eksperci Deloitte przeanalizowali rynek mieszkań w czternastu krajach UE (Austria, Belgia, Czechy, Dania, Francja, Holandia, Irlandia, Niemcy, Węgry, Włochy, Polska, Portugalia, Hiszpania, Wielkiej Brytania) oraz Rosji i Izraelu.
