Zmiany na rynku nieruchomości – Piotr Koszyk, Megapolis

Piotr Koszyk, dyrektor zarządzający Megapolis
Piotr Koszyk, dyrektor zarządzający Megapolis

Odpowiedzi na pytania udziela Piotr Koszyk, dyrektor zarządzający Grupy Deweloperskiej Megapolis.

Czy boom mieszkaniowy wciąż trwa? Jak to wygląda z perspektywy dewelopera?

Sytuację należy oceniać na dwóch płaszczyznach. Pierwszą z nich jest perspektywa branżowa. W tym kontekście rzeczywiście widać, że popyt, który w dużej mierze był napędzany polityką kredytową, obecnie drastycznie spadł. Przewidujemy, że w ciągu nadchodzącego roku niewiele się zmieni, a sytuacja zacznie się poprawiać najwcześniej w 2024 roku. Będzie to jednak uzależnione od działań Rady Polityki Pieniężnej, wysokości stóp procentowych, cyklu podwyżek lub ewentualnych obniżek cen. Wszystko to ma związek z ogólnym stanem gospodarki.

Z drugiej strony, z perspektywy Megapolis, to, co dzieje się na rynku, nie przekłada się na nasze inwestycje. Obserwujemy nadal bardzo duże zainteresowanie oraz rosnącą liczbę napływających zapytań. Po chwilowej stagnacji, z którą mieliśmy do czynienia wiosną tego roku, obecnie zainteresowanie wzrosło do poziomu, który obserwowaliśmy w najlepszych okresach obecności na rynku. Co ważne, przekłada się to na liczbę podpisywanych umów. Nie sądzimy, aby miało się to zmienić na przestrzeni nadchodzącego roku.

A co z mniejszą liczbą przyznawanych kredytów?

Sytuacja kredytowa zapewne ma wpływ na rynek deweloperski. Dzięki wypracowanej przez lata marce i wysokiej jakości inwestycjom, nasza firma nie odczuwa tego jednak w znacznym stopniu. Przez cały czas pozyskujemy nowych klientów, którzy decydują się na zakup mieszkania. Podsumowując, wbrew niesprzyjającej sytuacji na rynku, w Megapolis nie obserwujemy większych zmian.

W pierwszej połowie bieżącego roku dochodziło do sytuacji, w których pojawiał się większy odsetek umów rozwiązywanych. Były to umowy podpisane przykładowo w 2020 roku i rozwiązywane ze względu na brak możliwości ich sfinansowania. Obecnie jednak z taką sytuacją spotykamy się znacznie rzadziej.

Jak zapatruje się Pan na kwestie spadku cen nieruchomości, które mają nastąpić? Czy rynek się do tego dopasuje, czy też podaż mieszkań spadnie, a ceny się utrzymają?

Tutaj musimy spojrzeć na sytuację z uwzględnieniem pewnych mechanizmów ekonomicznych, a więc wartości realnych i nominalnych. Analizując ceny nieruchomości w kontekście wartości nominalnych, to takich spadków nie przewidujemy, a nawet możemy się spodziewać delikatnych, kilkuprocentowych wzrostów. Inaczej jednak sytuacja będzie wyglądać, kiedy ceny nieruchomości odniesiemy do inflacji na poziomie 17 procent. Przy takiej analizie musimy wskazać realne spadki cen nieruchomości, ponieważ wzrost ich cen nie będzie w następnych miesiącach dorównywał wzrostowi przeciętnego poziomu cen w gospodarce czyli inflacji. W mojej opinii popyt w całej branży zacznie odnawiać się z większą dynamiką 2024 roku, czemu będzie sprzyjało luzowanie polityki pieniężnej. W kontekście tych przewidywań powstaje jednak inne zagrożenie. Popyt, który prawdopodobnie się wtedy pojawi, nie będzie mógł być zaspokajany poprzez wybudowane lub budowane inwestycje, czyli zapewnianą przez deweloperów podaż.

Dlaczego?

Obecnie zostały one w większości wstrzymane, nie ma praktycznie żadnych rozpoczynających się inwestycji, co niewątpliwie będzie miało przełożenie na to, co będzie się działo na rynku od 2024 roku. Przewiduję wtedy silne odwrócenie trendu, tj. inflacja będzie już na niższym poziomie, a ceny nominalne (a za tym realne) nieruchomości znowu wystrzelą.

Podsumowując, w ujęciu nominalnym ceny mieszkań nie będą w najbliższym czasie spadały, być może obserwowany będzie nawet ich delikatny wzrost, natomiast od 2024 roku zaobserwujemy wzrost popytu mieszkań – a co za tym idzie, kolejny bardzo wysoki wzrost cen nieruchomości. Patrząc z tej perspektywy, inwestycja w mieszkanie nadal jest świetną lokatą kapitału, co wielu z naszych klientów zdaje się dostrzegać.

Co z kwestią konstrukcji budynków? Czy na tym polu dostrzegane są zmiany? Chodzi o zainteresowanie energooszczędnością, elektromobilnością, ładowaniem samochodów itd.

Proekologiczna rewolucja trwa w Polsce już od kilku lat, na ulicach nieustannie widać coraz więcej zielonych tablic rejestracyjnych. Przekłada się to również na oczekiwania nabywców mieszkań. Coraz częściej pytają oni o to, czy na osiedlach są punkty do ładowania samochodów elektrycznych, w związku z czym deweloperzy funkcjonujący na rynku zapewniają coraz więcej takich miejsc.

Oczekiwania klientów wobec jakości wykonania mieszkań, standardu wykończenia części wspólnych oraz ich użytkowego zróżnicowania czy zagospodarowania terenu również rosną z roku na rok. Średni standard nieruchomości oddawanych do użytku obecnie, porównując go przykładowo do standardu sprzed dziesięciu lat, wzrósł znacząco i jest to bardzo duży krok naprzód. Obecnie osiedla mieszkaniowe wyglądają ładniej, są bardziej zróżnicowane oraz cieszą się lepszą charakterystyką użytkową czy techniczną.

Megapolis jest aktywnym propagatorem eko-rozwiązań, ponieważ wdrażamy je jako jedni z pierwszych na rynku nieruchomości. Staramy się wyprzedzać konkurencję, oferując wyższy standard i zakres oferowanych świadczeń. Jeśli pojawiają się nowe, wartościowe pomysły, są one u nas szybko wdrażane. Miało to miejsce np. w przypadku Osiedla Fi, które było pierwszym zrównoważonym osiedlem w Krakowie. Znalazły się tu takie rozwiązania jak: czerpnia wody deszczowej czy panele fotowoltaiczne, które nie były jeszcze na rynku szerzej znane ani dostępne.

Coraz częściej słyszy się o budowaniu mieszkań głównie na wynajem. Jak Megapolis się na to zapatruje?

Obserwujemy większy ruch w tej części sektora, rośnie zainteresowanie potencjalnych inwestorów chcących wejść w kooperację w takim zakresie. Natomiast jeśli chodzi o Megapolis, w ramach swoich założeń strategicznych nie planujemy realizacji tego typu inwestycji. Wynika to z pewnych długofalowych strategii działania i świadomego budowania pozycji naszej firmy na rynku.