Wszystko wskazuje na to, że już na początku marca br. pod obrady Sejmu trafi rządowy projekt ustawy modyfikującej dotychczasowe zasady ustalania wysokości odszkodowań za wywłaszczane nieruchomości. Projektowane zmiany są oceniane jako bardzo niekorzystne dla właścicieli nieruchomości. Bo choć kojarzy się je głównie z wywłaszczeniem gruntów pod budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego, to w praktyce zmiany te obejmą właścicieli nieruchomości we wszystkich postępowaniach wywłaszczeniowych, które będą prowadzone w najbliższych latach.
Konstytucyjna zasada słusznego wynagrodzenia
Ustawa zasadnicza stanowi, że wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy jest dokonywane na cel publiczny i tylko za słusznym wynagrodzeniem. Wynagrodzenie to przyjmuje postać odszkodowania za wywłaszczenie, które zostało uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ugn). Zgodnie z konstytucyjną zasadą odszkodowanie powinno być słuszne, a więc odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości powinna znaleźć odzwierciedlenie w wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przepisy ugn wymagają, aby przy określeniu wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz jej stan, a także aktualnie kształtujące się w obrocie ceny.
Zasada korzyści
W dotychczasowym brzmieniu art.134 ugn, którego treść została ukształtowana ponad dwadzieścia lat temu, wartość nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, ale z jednym zasadniczym zastrzeżeniem. W przypadku bowiem, gdy uwzględnienie celu na który nieruchomość jest wywłaszczana będzie powodować zwiększenie jej wartości, wówczas określenie wysokości odszkodowania musi nastąpić z uwzględnieniem tego, podnoszącego wartość nieruchomości, celu wywłaszczenia.
Oznacza to, że w takiej sytuacji osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić ma nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (np. grunt rolny), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (np. droga).
Jest to tzw. zasada korzyści, która wynika z dotychczasowego brzmienia przepisów ugn i była do tej pory powszechnie akceptowana jako odpowiadająca konstytucyjnej zasadzie słusznego wynagrodzenia za nieruchomości wywłaszczane na cel publiczny.
Sprawiedliwy ryczałt, czyli bonus
Projektowana nowelizacja przepisów ugn, która najprawdopodobniej w najbliższych tygodniach trafi pod obrady komisji sejmowych, likwiduje zasadę korzyści. W jej miejsce przyjmuje się zasadę nakazującą ustalenie odszkodowania odpowiadającego wartości nieruchomości określonej dla aktualnego w dacie wywłaszczenia sposobu użytkowania nieruchomości, które zostanie powiększone do 120% tej wartości – w przypadku nieruchomości mieszkaniowych i służących do prowadzenia działalności gospodarczej oraz 110% tej wartości – w przypadku pozostałych nieruchomości.
Odszkodowanie to będzie miało charakter swoistego ryczałtu, który będzie składał się z części odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości i bliżej niezdefiniowanej „górki” lub, jak chcą autorzy projektu nowelizacji, „bonusu” odpowiadającego odpowiednio 20% wartości nieruchomości – w przypadku, gdy przedmiotem wywłaszczenia jest nieruchomość mieszkaniowa lub wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej i 10% wartości nieruchomości w pozostałych przypadkach.
Mechanizm kontrolny, czyli szkoda rzeczywista
Projektowana zmiana może budzić wątpliwości natury społecznej i prawnej. W szczególności aktualne może stać się pytanie, czy odszkodowanie oparte o model swoistego ryczałtu jest zgodne z konstytucyjną zasadą, która uprawnia właściciela wywłaszczonej nieruchomości do odszkodowania odpowiadającemu słusznemu wynagrodzeniu.
Wątpliwości te będą szczególnie uzasadnione w przypadku wywłaszczanych nieruchomości nabytych w celach inwestycyjnych:
- jako lokata kapitału, których sprzedaż lub zagospodarowanie zaplanowane zostało na bliżej nieokreśloną przyszłość,
- nieruchomości o charakterze rezydencjonalnym, których tylko część potrzebna jest na cel publiczny,
- nieruchomości wykorzystywane w celach gospodarczych, które posiadają potencjał rozwoju na przyszłość i stanowią swoistą rezerwę inwestycyjną dla ich właścicieli.
Negatywne skutki planowanych zmian dla właścicieli nieruchomości
Wydaje się, że projektowane zmiany nie wprowadzają dostatecznych mechanizmów, które pozwoliłyby na rzetelną ocenę rzeczywistej szkody poniesionej przez właściciela nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia. Wprawdzie projekt nowelizacji ma uruchomić ścieżkę sądowej kontroli prawidłowości wysokości odszkodowania, to zgodnie z deklaracją autorów nowelizacji, roszczenia odszkodowawcze właścicieli nieruchomości wywłaszczanych mają zostać ograniczone wyłącznie do wysokości poniesionej szkody rzeczywistej. W praktyce oznacza to, że właściciel wywłaszczonej nieruchomości będzie mógł dochodzić przed sądem odszkodowania, którego wysokość będzie ograniczona kwotą odpowiadającą aktualnej wartości nieruchomości. Nie będzie mógł natomiast domagać się pełnego odszkodowania, które zgodnie z zasadami prawa cywilnego obejmuje także utracone, wskutek przymusowego odjęcia własności nieruchomości korzyści, a więc np. dochody, które nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej mogłaby przynieść w przyszłości (np. duże gospodarstwo ogrodnicze, zakład produkcyjny, etc.).
Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska. Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji projektów budowlanych i w obsłudze korporacyjnej firm produkcyjnych.
