Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym w 2024 roku. Stał on pod znakiem ograniczonej aktywności deweloperskiej, co przekłada się na stopniowy spadek dostępności powierzchni w Warszawie. Jednocześnie poziom aktywności najemców był zbliżony do tego w 2023 roku. Cushman & Wakefield prognozuje utrzymanie się podobnej sytuacji również w tym roku.
PODAŻ: nowe inwestycje tylko w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach
Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększył się w 2024 roku o około 105 000 mkw. w ramach dziewięciu nowych projektów. Tym samym całkowita podaż w stolicy wyniosła na koniec grudnia 6,3 mln mkw. powierzchni.
Do największych projektów oddanych do użytku w 2024 roku można zaliczyć inwestycję The Form (Lincoln Properties Company – 29 400 mkw.), Lixa E (Yareal – 16 900 mkw.) oraz pełną modernizację projektu Saski Crescent (CA Immo – 15 500 mkw.).
Obecnie w budowie znajduje się ponad 179 000 mkw. w sześciu nowych inwestycjach. W 2025 roku prawdopodobnie rozpocznie się realizacja kolejnego projektu – VIBE B firmy Ghelamco – mimo tego wolumen projektów w budowie i tych oddawanych do użytku jest znacząco niższy niż w latach 2012-2023. Ograniczenie nowych inwestycji do obszaru centrum oraz kurcząca się podaż gruntów pod zabudowę biurową, przy jednoczesnym wysokim zainteresowaniu działkami w centrum ze strony deweloperów mieszkaniowych, sugerują niższą dostępność powierzchni i wyższe czynsze w tej strefie, natomiast wolniejszą rozbudowę stref poza centralnych, tłumaczy Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.
POPYT: stabilizacja aktywności najemców
Całkowity popyt biurowy w stolicy w 2024 roku wyniósł trochę ponad 740 000 mkw., co stanowiło spadek o jedynie 1 pp. r/r. Utrzymanie się zbliżonej aktywności najemców jest między innymi wynikiem stopniowej stabilizacji sektora najmu oraz dostosowania strategii pracodawców do obecnych warunków rynkowych. Cushman & Wakefield prognozuje, że popyt w tym roku utrzyma się na poziomie zbliżonym do dwóch poprzednich lat.
Wśród największych transakcji zawartych w 2024 roku możemy wymienić umowę przednajmu Santander Bank Polska w budynku The Bridge (24 500 mkw.), przedłużenie umowy przez Bank Gospodarstwa Krajowego w Varso II (13 600 mkw.) oraz renegocjację Vienna Insurance Group w biurowcu Mistral (11 500 mkw.).
Dowodem na uspokojenie się sytuacji na rynku biurowym w Warszawie jest też liczba sfinalizowanych w ubiegłym roku transakcji najmu. W 2024 roku najemcy podpisali 757 umów, co stanowi spadek o niecałe 7% względem analogicznego okresu w ubiegłym roku. Utrzymująca się relatywnie wysoka liczba zamykanych transakcji świadczy o wysokiej płynności rynku najmu oraz stopniowym ograniczaniu procesów optymalizacji powierzchni, które obserwowaliśmy w latach 2020-2023, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: dostępność powierzchni w trendzie spadkowym
Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec 2024 roku w Warszawie wyniósł 10,6% i był o 0,2 pp. wyższy w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku i o 0,1 pp. niższy niż w ubiegłym kwartale. Przekłada się to na dostępność powierzchni na poziomie ok. 664 000 mkw. (spadek o ok. 6000 mkw. względem ubiegłego kwartału).
Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2025-2027, będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej. Pozwoli to warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie.
Dodatkowo, struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji. Obecnie wyższy wskaźnik wakatów utrzymuje się w strefach niecentralnych (12,0%) i pozostaje na zbliżonym poziomie do lat 2021-2023. Natomiast w strefie centralnej dostępność powierzchni w grudniu 2024 roku wyniosła 8,8%, co jest o 4,2 pp. niższe w porównaniu do końca 2021 roku.
Oczekiwany dalszy spadek dostępnej powierzchni biurowej w centralnych lokalizacjach może prowadzić do kontynuacji wzrostu czynszów, co przy jednoczesnym ograniczeniu nowych inwestycji będzie prawdopodobnie działać na korzyść starszych projektów i dodatkowo motywować ich właścicieli do modernizacji, aby w przyszłości skuteczniej konkurować o nowych najemców, dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
STAWKI CZYNSZÓW: dalszy wzrost w centrum, poza centrum stabilnie
W 2024 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Kilkuprocentowe wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w strefie Centrum.
Cushman & Wakefield przewiduje, że w kolejnych kwartałach presja na wzrost stawek czynszu będzie widoczna przede wszystkim w projektach w trakcie budowy oraz najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w Centrum. W lokalizacjach niecentralnych pozostaną one na stabilnym poziomie, podsumowuje Piotr Capiga, Deputy Head of Occupier Services, Office Department, Cushman & Wakefield.
