Rok 2024 przyniósł znaczne ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, z wolumenem inwestycyjnym przekraczającym 5 miliardów euro i znacznym wzrostem liczby transakcji. Kluczowymi czynnikami wzrostu były stabilne fundamenty rynku najmu, korzystne wskaźniki makroekonomiczne Polski oraz większy dostęp do kapitału dzięki złagodzeniu polityki monetarnej m.in. przez EBC. Prognozy na 2025 rok są równie obiecujące, wskazując na dalszy wzrost inwestycji we wszystkich klasach aktywów.
Łącznie wolumen inwestycyjny w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2024 roku wyniósł ponad 5 mld EUR, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w roku poprzednim i tylko lekko poniżej średniej pięcioletniej wynoszącej 5,3 mld EUR. Znacznie zwiększyła się również płynność rynku, w całym roku odnotowaliśmy ok. 130 transakcji, niemal 50 więcej niż w roku poprzednim i blisko średniej z ostatnich pięciu lat wynoszącej ok. 135. Ożywienie obserwowane w Polsce jest znacznie większe niż w większości krajów europejskich, średni wzrost wolumenów inwestycyjnych w Europie wyniósł bowiem jedynie 15%.
„Aktywność inwestycyjną, oprócz stabilnych wyników na rynku najmu i pozytywnych wskaźników makroekonomicznych, wspiera dodatkowo złagodzenie polityki monetarnej przez wiele banków centralnych. Europejski Bank Centralny w 2024 roku czterokrotnie obniżył stopy procentowe, sprowadzając je do poziomu 3,15%. Z kolei, Narodowy Bank Polski utrzymuje od ponad roku stopy procentowe ma poziomie 5,75%, co jest związane z poziomem inflacji, która wciąż przekracza wyznaczony na 2,5% cel inflacyjny. Taka polityka monetarna wpłynęła jednocześnie na decyzje lokalnych inwestorów, którzy przekierowali kapitał na rynek nieruchomości komercyjnych,” – kontynuuje Dorota Lachowska, head of research, Knight Frank.
W 2024 roku polskie podmioty zainwestowały na rodzimym rynku nieruchomości komercyjnych około 450 mln EUR, co stanowiły wysoki 9% udział w całkowitym wolumenie. Pozytywnym sygnałem jest zainteresowanie polskich inwestorów coraz większymi nieruchomościami. Średnia wartość transakcji z udziałem polskiego kapitału wyniosła 12 mln EUR, a największa transakcja osiągnęła 33 mln EUR.
„Analizując strukturę kapitału zainwestowanego w Polsce, zdecydowana większość – ponad 60% – pochodziła z Europy, głównie z regionu CEE, krajów bałtyckich i Skandynawii. Wysoki udział – 19% – mieli inwestorzy z RPA, ale za takim wynikiem stały przede wszystkim dwie duże transakcje NEPI Rockcastle, które kupiło centra handlowe Silesia City Centre w Katowicach oraz Magnolia Park we Wrocławiu za odpowiednio 405 mln EUR i 373 mln EUR. Na rynek powracają również inwestorzy z USA, których łączny udział w wolumenie w 2024 roku wyniósł 11% i spodziewamy się, że ten udział będzie rósł,” – wyjaśnia Krzysztof Cipiur, managing director, head of capital markets, Knight Frank.
W minionym roku obserwowaliśmy również duże zaangażowanie nowych graczy w Polsce. Korzystne otoczenie rynkowe oraz ograniczona konkurencja ze strony dużych inwestorów instytucjonalnych ułatwiły wejście na rynek dla nowym organizacjom, m.in. brytyjski Sona Asset Management, amerykański Greykite czy południowoafrykański Castleview. Inwestycje ze strony nowych podmiotów sięgnęły niemal 1,8 mln EUR, co stanowiło 36% całego wolumenu.
Wzrost aktywności inwestycyjnej dotyczy wszystkich klas aktywów. Pod względem wolumenów największy udział w roku w 2024 roku miały nieruchomości biurowe i handlowe (odpowiednio 33% i 32%), jednak w dużej mierze za sprawą kilku znaczących transakcji. Zainteresowanie inwestorów obiektami magazynowymi pozostaje wysokie, a udział tego sektora w całkowitym wolumenie wyniósł 25%.
„Znacznie lepszy sentyment obserwowany na rynku spowodował stabilizację stóp kapitalizacji, z tendencją do kompresji zwłaszcza w przypadku nieruchomości magazynowych. W dalszym ciągu jednak nieruchomości w Polsce zapewniają wyższe zwroty niż w Europie Zachodniej, co dodatkowo stymuluje przypływ kapitału,” – dodaje Krzysztof Cipiur.
