Jedna z niedawnych analiz portalu RynekPierwotny.pl potwierdziła, że przez ostatnie dwa lata wyraźnie zmniejszył się udział gotowych mieszkań w ofercie deweloperów. To nie jedyna interesująca zmiana widoczna na największych rynkach pierwotnych. Równie ciekawym zjawiskiem wydaje się wzrost rynkowego znaczenia mieszkań, na których ukończenie trzeba długo poczekać (czasem nawet więcej niż dwa lata). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dokładniej przeanalizować wspomnianą zmianę. Stanowi ona rezultat inwestycyjnej ofensywy podjętej przez deweloperów.
Na 11% mieszkań trzeba poczekać dłużej niż przez 2 lata
Analiza RynekPierwotny.pl dotycząca mieszkań z długim terminem ukończenia, oprócz aktualnej sytuacji (na koniec kwietnia 2019 r.) uwzględnia również stan największych rynków pierwotnych sprzed dwóch lat. W pierwszej kolejności warto przyjrzeć się informacjom, które eksperci RynekPierwotny.pl zaprezentowali na poniższym wykresie. Przedstawia on udział mieszkań deweloperskich w zależności od terminu ukończenia. Prezentowane statystyki RynekPierwotny.pl z końca kwietnia 2019 roku, dotyczą sześciu największych metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk). Skumulowany rozkład nowych mieszkań z tych miast, pod względem terminu ukończenia przedstawia się następująco:
- mieszkania oddane do użytku – 11% oferty pod koniec kwietnia 2019 r.
- mieszkania z terminem ukończenia do 3 miesięcy – 3%
- mieszkania z terminem ukończenia od 3 miesięcy do 6 miesięcy – 6%
- mieszkania z terminem ukończenia od 6 miesięcy do 12 miesięcy – 25%
- mieszkania z terminem ukończenia od 12 miesięcy do 24 miesięcy – 44%
- mieszkania z terminem ukończenia powyżej 24 miesięcy – 11%
Uwagę zwraca fakt, że nowe mieszkania, na które trzeba poczekać od 12 do 24 miesięcy stanowią bardzo dużą część oferty deweloperskiej. Budowa takich lokali w większości przypadków już trwa. Można to wywnioskować biorąc pod uwagę przeciętny czas budowy mieszkań przez polskich deweloperów (ok. 22 miesiące – 24 miesiące). Jeszcze ciekawsza sytuacja dotyczy „M”, które inwestorzy mają oddać do użytku za więcej niż 2 lata. Udział takich mieszkań z najdłuższym terminem ukończenia został specjalnie wyróżniony na poniższym wykresie.
Wspomniane lokale, które często nie znajdują się nawet na etapie „dziury w ziemi”, stanowią od 8% (Warszawa/Gdańsk) do 17% (Poznań) całej oferty deweloperów. W takich metropoliach jak Warszawa, Łódź i Poznań, mamy do czynienia z bardzo ciekawą sytuacją. Chodzi o to, że mieszkań cechujących się ponad dwuletnim terminem ukończenia jest więcej niż gotowych lokali. Taka dysproporcja okazuje się szczególnie duża w Poznaniu.
Prawdziwy rynkowy przewrót dokonał się w Poznaniu …
Sytuację dotyczącą mieszkań deweloperskich z długim terminem ukończenia, warto przeanalizować w perspektywie dwóch ostatnich lat. Informacji potrzebnych do takiego porównania dostarcza poniższa tabela. Zestawienie opierające się na danych RynekPierwotny.pl pokazuje, jak od końca kwietnia 2017 r. do końca kwietnia 2019 r. zmienił się rynkowy udział mieszkań deweloperskich z terminem ukończenia wynoszącym 12 miesięcy – 24 miesiące, a także ponad 24 miesiące.
Jeżeli chodzi o lokale cechujące się najdłuższym terminem ukończenia, to dwa lata temu prawie w ogóle nie było ich na terenie Warszawy, Wrocławia, Poznania i Gdańska. Ze względu na dobrą sprzedaż zachęcającą do planowania wieloetapowych inwestycji, udział takich mieszkań wzrósł do 8% (Warszawa), 11% (Wrocław), 8% (Gdańsk) oraz 17% (Poznań). W Stolicy Wielkopolski portal RynekPierwotny.pl odnotował także bardzo duży wzrost udziału mieszkań z terminem ukończenia wynoszącym 12 miesięcy – 24 miesiące. Budowa takich lokali ruszyła, gdy inwestorzy zauważyli, że podaż jest zbyt niska w stosunku do popytu. Inwestycyjna ofensywa dopiero za jakiś czas wpłynie na udział gotowych mieszkań od dewelopera.
Na razie znalezienie takich „M” w Poznaniu bywa bardzo trudne, a ich rynkowy udział wynosi zaledwie 3%.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
