Aktywność najemców z sektora usług dla biznesu napędza popyt poza Warszawą. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się także elastyczne powierzchnie do pracy. Dobre nastroje inwestycyjne widać również po stronie rosnącej podaży – to najważniejsze wnioski po I połowie tego roku na polskim rynku biurowym.
Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym w I półroczu 2019 r.
Popyt – sektor usług ponownie na pierwszym miejscu podium
W I półroczu 2019 w Polsce podpisano umowy najmu na ponad 710 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Blisko 306 000 mkw. przypadło na główne rynki poza Warszawą, z czego 44% stanowiły kontrakty w Krakowie, 15% we Wrocławiu, a 11% w Trójmieście. Do największych transakcji zawartych w I poł. 2019 r. na głównych rynkach regionalnych należą: umowa przednajmu Sabre na blisko 16 000 mkw. w Tischnera Office w Krakowie, odnowienie umowy na 11 200 mkw. przez Akamai w Vinci Office w Krakowie oraz odnowienie umowy i ekspansja firmy Nordea w Olivia Star w Gdańsku na 10 800 mkw.
Dobry klimat gospodarczy w Polsce przekłada się na ambitne plany inwestycyjne firm, co z kolei znajduje odzwierciedlenie w dynamice rozwoju rynku biurowego. Bardzo dobry wynik po stronie popytu jest po raz kolejny zasługą sektora nowoczesnych usług biznesowych, który w I połowie 2019 roku odpowiadał za 43% wynajętej powierzchni biurowej poza Warszawą. Warto podkreślić również zmiany w strukturze popytu na rynkach regionalnych. W pierwszych sześciu miesiącach roku blisko 40% całkowitego wolumenu transakcji, czyli 116 500 mkw., stanowiły przednajmy, co jest zbliżone do wyniku z całego 2018 roku. – Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL
Największą umową najmu w I półroczu w całej Polsce zawarł Getin Bank. Firma wynajęła 18 500 mkw. w stołecznym biurowcu The Warsaw Hub. W analizowanym okresie w stolicy dominowali najemcy z sektora finansowego i ubezpieczeniowego.
Regiony polubiły flexy
Rośnie segment elastycznych powierzchni do pracy i nie dotyczy to tylko Warszawy. W I połowie 2019 roku blisko 20 900 mkw. (z czego aż 12 900 mkw. w samym Krakowie) na rynkach poza Warszawą wynajęły tzw. „flexy” – wynik ten stanowi 87% całkowitego wolumenu z ubiegłego roku. W tym czasie największą aktywnością wykazały się takie firmy, jak Rise (9 200 mkw. w czterech umowach) oraz New Work (6 900 mkw. w dwóch transakcjach).
Podaż – zasoby biurowe rosną
Deweloperzy są bardzo aktywni na terenie całego kraju, co znajduje swoje odzwierciedlenie po stronie wciąż rosnącej podaży nie tylko w Warszawie, ale również na rynkach regionalnych, na których w ciągu I półrocza pozwolenie na użytkowanie uzyskały 32 budynki o łącznej powierzchni ponad 240 000 mkw.
Na koniec I półrocza 2019 całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej przekroczyły 10,8 mln mkw., stosunkowo równomiernie rozkładając się pomiędzy Warszawę a główne rynki poza nią – odpowiednio 5,5 i 5,3 mln mkw. Kolejne 1,6 mln mkw. biur jest obecnie w budowie, z czego ok. 780 000 mkw. przypada na Warszawę, a 800 000 mkw. poza nią. – Łukasz Dziedzic, Starszy Konsultant, Dział Badań Rynku i Doradztwa, JLL
Największe ukończone inwestycje w I połowie roku to pięć budynków Business Garden (Vastint, Poznań) oraz Nowy Rynek B (Skanska Property Poland, Poznań), Brama Miasta B (Skanska Property Poland, Łódź), a także V.Offices (AFI Europe, Kraków), Moje Miejsce B1 (Echo Investment, Warszawa) oraz Spark B (Skanska Property Poland, Warszawa).
Powierzchnie niewynajęte i czynsze
Średni poziom pustostanów w Polsce to 9,0%, co oznacza nieznaczny spadek w porównaniu do I kwartału tego roku. W Warszawie 8,5% istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia, a w głównych miastach regionalnych – 9,4%. Na pięciu głównych rynkach w Polsce odnotowano spadki współczynnika niewynajętej powierzchni rok do roku. Największe z nich dotyczyły: Lublina (-9,1 p.p.), Katowic (-3,4 p.p.) i Szczecina (-1,6 p.p). Największy wzrost wskaźnika miał miejsce w Poznaniu (4,4 p.p.) oraz Łodzi (3,5 p.p.).
W związku z rosnącymi kosztami budowy (zarówno materiałów jak i pracy) odnotowano wzrosty czynszów na niektórych rynkach biurowych w Polsce. W pierwszej połowie 2019 r. zmiany stawek zauważono w: Krakowie (stawki na poziomie 13,5-15,5 euro / mkw. / miesiąc), Katowicach (13,6-14,5 euro / mkw. / miesiąc), Poznaniu (13,6-15 euro / mkw. / miesiąc), Łodzi (12- 14 euro / mkw. / miesiąc) i Wrocławiu (13,5-14,8 euro / mkw. / miesiąc). Obecnie najwyższe czynsze transakcyjne charakteryzują Kraków (13,5 – 15,5 euro / mkw. / miesiąc).
Z kolei w szerokim centrum Warszawy czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17 do 24 euro za mkw. miesięcznie, a poza nim od 11 do 15 euro za mkw. miesięcznie.
