Zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe w miastach regionalnych w 2020 było o 16% niższe w porównaniu do 2019 roku, współczynnik pustostanów wzrósł o 3,2 p.p., a wolumen powierzchni biurowych w budowie jest najniższy od ok. 5 lat.
Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym na koniec 2020 r.
Popyt – podnajmy i przedłużenia kontraktów
W 2020 roku zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Polsce w sięgnęło łącznie 1,2 mln mkw., co oznacza spadek o 25% w stosunku do 2019 r.
Na największych rynkach poza Warszawą popyt spadł o 16% rok do roku i wyniósł ponad 580 000 mkw., z czego 38% stanowiły renegocjacje umów. Natomiast biorąc pod uwagę okres od kwietnia do grudnia ich udział wynosił blisko 50%. Firmy decydują się na takie rozwiązanie częściej niż przed wybuchem pandemii, ponieważ przedłużenia kontraktów są podpisywane z reguły na krótszy okres niż podczas relokacji do nowego budynku. W sytuacji niepewności panującej na globalnych rynkach firmy ostrożnie podchodzą natomiast do wieloletnich zobowiązań, tłumaczy Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL.
Największa ubiegłoroczna umowa najmu została zawarta w Warszawie: był to rekordowy przednajem PZU w Generation Park Y (46 500 mkw.). Jeśli chodzi o miasta regionalne, warto wspomnieć o przedłużeniu umów przez Nokię w dwóch wrocławskich biurowcach: West Gate i West Link (na łączną powierzchnię ponad 28 500 mkw.) oraz umowie przednajmu podpisanej przez Allegro w Nowym Rynku D1 w Poznaniu na 26 000 mkw.
Jednym z głównych trendów biurowych jest rosnąca oferta biur na podnajem. Na koniec ubiegłego roku wolumen tego typu powierzchni sięgnął ogółem 280 000 mkw., z czego nawet 150 000 mkw. jest dostępnych poza Warszawą. Wśród rynków regionalnych największy wybór przestrzeni na podnajem oferują firmy we Wrocławiu (45 000 mkw.), Krakowie (ok. 35 000 mkw.) i Trójmieście (blisko 30 000 mkw.). Podobnie jak w przypadku coraz większej skali przedłużeń umów, również i ten trend powinien przybierać na sile do momentu uspokojenia się sytuacji epidemicznej, dodaje Karol Patynowski.
Podaż – deweloperzy ostrożniejsi w rozpoczynaniu nowych budów
Łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce wyniosły na koniec ubiegłego roku 11,7 mln mkw., z czego 5,8 mln mkw. stanowiły biura poza Warszawą. W ciągu całego 2020 r. na polskim rynku biurowym oddano do użytku 700 000 mkw., w tym na rynkach regionalnych – ponad 390 000 mkw. w ramach 36 budynków biurowych.
Obecnie w realizacji znajduje się 1,2 mln mkw. powierzchni. Ponad 700 000 mkw. powstaje poza Warszawą i jest to wynik niższy niż w ubiegłych latach, kiedy wartość ta wahała się od 800 000 mkw. do nawet 900 000 mkw. Wynika to głównie z faktu, że deweloperzy kontynuują rozpoczęte wcześniej prace budowlane, ale nie ruszają z wieloma nowymi projektami, co w perspektywie 2-3 lat może doprowadzić do luki podażowej w niektórych miastach. Co ciekawe, obecnie aktywność deweloperska poza Warszawą koncentruje się bardzo mocno, bo aż w 27% w Katowicach, które są dopiero piątym co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce, tłumaczy Hanna Dąbrowska, Analityk Rynku, JLL.
Do największych projektów ukończonych w Polsce w 2020 r. należą, m.in. wielofunkcyjny kompleks The Warsaw Hub (89 000 mkw., Ghelamco Poland), warszawska Mennica Legacy Tower (47 900 mkw., Golub GetHouse) oraz dwa budynki Face2Face w Katowicach (45 800 mkw., Echo Investment).
Rynek inwestycyjny – mocne I półrocze
Pomimo pandemii i jej następstw, ubiegłoroczny wynik transakcyjny okazał się znacznie lepszy niż przypuszczano na początku kryzysu.
Łączna wartość transakcji biurowych w całej Polsce osiągnęła wartość niemal 2 mld euro, z czego 66% – ok. 1,3 mld euro przypadło na Warszawę, a prawie 672 mln euro na rynki poza nią. Wśród miast regionalnych liderem był Kraków – 373 mln euro oraz Katowice – 127 mln euro. Warto jednak zauważyć, że za osiągnięty całościowy wynik w dużej mierze odpowiada mocna pierwsza połowa roku, kiedy sfinalizowano wiele transakcji zainicjowanych jeszcze w 2019. Ostrożne strategie inwestorów w drugim półroczu widoczne były szczególnie w miastach regionalnych, gdzie od lipca do grudnia zamknięto trzy transakcje biurowe. Niemniej jednak, w 2021 spodziewamy się wzrostu aktywności inwestorów na tych rynkach, wylicza Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.
Powierzchnie niewynajęte i czynsze
Na koniec grudnia 2020 r. średni poziom pustostanów na największych rynkach biurowych w Polsce wynosił 11,3%.
W Warszawie 9,9% istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia, natomiast poza nią – 12,7%. Na rynkach regionalnych, największe wzrosty współczynnika odnotowano w Łodzi (o 5.1 p.p.) oraz w Trójmieście (o 4.6 p.p.). Najniższym wskaźnikiem pustostanów może się pochwalić Szczecin (6,9%), podczas gdy najwyższy wskaźnik cechuje Łódź (16,4%).
Aktualnie na rynkach poza Warszawą najwyższe czynsze transakcyjne charakteryzują Kraków (14-15,5 euro/ mkw. / miesiąc), a najniższe Lublin (10,5-11,5 euro / mkw. / miesiąc. Ze względu na rosnący współczynnik powierzchni niewynajętej i ograniczenia po stronie popytu można zaobserwować presję na stawki.
