Polski rynek magazynowy cały czas pozostaje na ścieżce wzrostu, pomimo że dynamika nie jest już tak intensywna jak w 2021 czy 2022 roku. Ogólna sytuacja geopolityczna, ale też strategiczne dla stabilności łańcuchów dostaw położenie naszego kraju, sprawiają, że zarówno krótko- jak i długoterminowe perspektywy rozwoju tego rynku są cały czas pozytywne.
W 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowo-przemysłowych przekroczyły w Polsce 30 mln mkw. i tym samym Polska dołączyła do grona największych rynków magazynowych w Unii Europejskiej, zaraz za Niemcami i Francją. Wzmożona aktywność deweloperów w ubiegłym roku przełożyła się natomiast na wysoki poziom nowej podaży, która w całym 2023 roku może osiągnąć poziom około 4 mln mkw. Mimo że jest to wolumen o około 10% niższy niż w 2022 roku, to będzie to drugi najwyższy wynik w historii tego rynku.
W konsekwencji, od początku 2023 roku obserwujemy dość istotny wzrost poziomu pustostanów (z 4,1% na koniec 2022 roku do 7,8% na koniec 3 kw. 2023 roku). Obecnie prawie 2,5 mln mkw. magazynów jest dostępne dla potencjalnych najemców w istniejących obiektach. Największą dostępnością charakteryzowały się rynki Polski Centralnej, regionu mazowieckiego, Górnego i Dolnego Śląska (łącznie prawie 1,7 mln mkw., 70% wszystkich wakatów). Wzrost wskaźnika pustostanów wprowadza równowagę na rynek – najemcy mogą wybierać wśród większej liczby ofert, a deweloperzy dysponują powierzchnią do wynajęcia. Dotyczy to przede wszystkim głównych rynków magazynowych w Polsce.
Niemniej zawirowania na rynkach finansowych, związane m.in. z utrzymującymi się wysokimi kosztami finansowania nowych projektów, przełożyły się ograniczenie poziomu aktywności deweloperów oraz skupienie się na sześciu głównych ugruntowanych rynkach magazynowych w Polsce. Koncentruje się na nich prawie 90% wszystkich powierzchni magazynowych w budowie. Spodziewamy, że w 2024 roku ta sytuacja się utrzyma.
Natomiast po stronie najemców przez cały 2023 rok obserwowaliśmy coraz większy nacisk na optymalizację zarówno powierzchni, jak i procesów, poszukiwanie oszczędności, a także możliwości konsolidacji działalności. W wyniku powyższych działań wolumen popytu w 2023 roku nie powinien przekroczyć 5,5 mln mkw. i będzie ponad 25% niższy niż w rekordowym 2021 roku, kiedy to wynajęto ponad 7,3 mln mkw. W 2024 roku aktywność najemców powinna się ustabilizować się na umiarkowanym poziomie 5-6 mln mkw.
Po okresie wzrostów czynszów zaobserwowano pierwsze oznaki ich stabilizacji, a w niektórych lokalizacjach, szczególnie tych oferujących znaczące wolumeny dostępnej powierzchni w istniejących budynkach, dochodziło do korekty cen. W 2024 roku będziemy świadkami dalszej stabilizacji poziomów czynszów, przy jednoczesnym coraz mocniejszym nacisku na kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem i ESG, a w szczególności na efektywność energetyczną, zużycie zasobów, mierzenia i redukcji śladu węglowego.
Autor: Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska
