Sezon letni przynosi pierwsze jaskółki zmiany trendu cenowego na rynku mieszkaniowym. W kilku miastach wojewódzkich po drugim kwartale roku ceny nowych mieszkań zaczęły spadać, a w miastach gdzie odnotowano wzrosty, ich dynamika była już znacznie mniejsza. Spadków cen nie widać za to na razie na rynku wtórnym.
Wg ekspertów drastyczna seria podwyżek stóp procentowych, w połączeniu z inflacją i ogólnie niepewną sytuacją makroekonomiczną oraz nastawieniem konsumentów przełoży się na korektę cenową na rynku mieszkaniowym. Wg analityków PKO BP realny jest spadek cen do 5 proc. w ciągu roku.
„W scenariuszu bazowym zakładamy spadek cen mieszkań w okresie II kw. 2022 r. – I kw. 2023 r. w przedziale 0 proc. do -5 proc. Na prognozę składają się: (1) silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych; (2) znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego; (3) założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu ok. 7 proc. i utrzymania jej na tym poziomie w okresie prognozy; (4) powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania, szczególnie w sytuacji w dalszym ciągu dużej liczby projektów w budowie” – czytamy w raporcie banku.
Skala ewentualnej przeceny pozostaje jednak niewiadomą, głównie za sprawą czynników obiektywnie hamujących spadki. Chodzi przede wszystkim o rosnące koszty inwestycji budowlanych – materiałów i robocizny. Deweloperzy mają więc ograniczone możliwości “schodzenia” z marż. Poza tym przed przeceną będą się ratować, ograniczając podaż nowych inwestycji. Mniejszy wybór mieszkań na rynku może sprzyjać utrzymaniu wysokiego poziomu cen. Nie bez znaczenia jest fakt, że w niepewnych czasach nieruchomości ciągle są traktowane jako atrakcyjna lokata kapitału, co utrzymuje popyt inwestycyjny, zwłaszcza że – m.in. w związku z napływem ludzi ze wschodu – jest wysokie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem.
Spis treści:
Ceny mieszkań po II kw. 2022
Nie dysponujemy jeszcze danymi za aktualny, trzeci kwartał roku na rynku mieszkaniowym, ale na podstawie pełnych danych za pierwsze półrocze – do końca czerwca 2022, można powiedzieć, że widać już hamowanie cenowe na mieszkaniowym rynku pierwotnym. W kilku dużych miastach ceny mieszkań w II kw.2022 spadły. Poniżej zamieściliśmy wykres oraz tabelę ze średnimi cenowymi na lokalnych rynkach. Dane pochodzą z NBP, który co kwartał publikuje informacje o średnich cenach mieszkań w miastach wojewódzkich.
Wykres 1 – średnie ceny nowych mieszkań w stolicach województw w II kw. 2022 (źródło: NBP)
Jak widzimy, co prawda w analizowanym okresie w większości miast wojewódzkich mieszkania jeszcze drożały, ale skala wzrostów cen była już jednak znacznie mniejsza niż w 2021 r., najczęściej w granicach 100 – 200 zł/mkw. Wyraźniejsze wzrosty cen zanotowano jedynie w Szczecinie, Poznaniu i Krakowie. W stolicy Małopolski stawki poszły do góry o niecałe 700 zł. Równocześnie jednak widać też – spodziewane – przełamywanie trendu. Bardzo minimalnie, bo zaledwie o 20 zł na metrze kwadratowym, ale jednak – spadły ceny mieszkań w Warszawie. O 300 zł na metrze kw. zmniejszyły się też średnie ceny w Gdańsku, a o niecałe 100 zł staniały mieszkania w Katowicach. Niewielkie spadki cen zanotowano również w Opolu i Rzeszowie.
Czy dane NBP istotnie wskazują, że era drożejących mieszkań odchodzi w przeszłość? Jak już wspomnieliśmy – na razie ciężko jednoznacznie przesądzać, w którą stronę pójdzie rynek. Co prawda analitycy spodziewają się przeceny, ale – jak wspominaliśmy -są też czynniki, które mogą hamować ewentualne spadki.
Rynek wtórny – przeceny nie widać
O ile na mieszkaniowym rynku pierwotnym u progu lata pojawiły się sygnały świadczące o rozpoczynającym się cyklu taniejących mieszkań, o tyle segment nieruchomości używanych na razie nie reaguje na niekorzystne czynniki makroekonomiczne, drożejący pieniądz z banków, czy też spadek popytu. Na mieszkaniowym rynku wtórnym w minionym kwartale ceny nadal wyraźnie rosły.
Wykres 2 średnie ceny używanych mieszkań w stolicach województw w II kw. 2022 (źródło: NBP)
Największe wzrosty cen – o 8 i 7 proc. – odnotowano w Łodzi, Rzeszowie, Trójmieście i Kielcach. O ponad 6 proc. podrożały mieszkania używane we Wrocławiu, Zielonej Górze i Białymstoku, o 5 proc. w Szczecinie i Poznaniu, a o 4 proc. w Krakowie. Najmniejsze wzrosty – o nieco ponad 1 proc. zanotowano w Warszawie. Ceny nie zmieniły się natomiast w Lublinie.
Powyższe dane wskazują, że rynek wtórny na razie jeszcze nie wierzy w przecenę. Oczywiście wstawiający mieszkania na sprzedaż reagują z opóźnieniem na tendencje rynkowe. Prawdziwym testem sytuacji cenowej będzie więc jesień. Na chwilę obecną wyhamowanie drożyzny mieszkaniowej widać głównie na rynku pierwotnym, ale o większej skali przecen także tu nie ma mowy.
Mieszkanie pod miastem albo do remontu
Należy się spodziewać, że w związku z ciągle drogimi mieszkaniami i drożejącymi kredytami, które skutecznie uderzają w zdolność kredytową Polaków, klienci rynku mieszkaniowego w większym zakresie będą poszukiwać tańszych alternatyw wobec wygórowanych cenowo mieszkań w stolicach województw. Z danych RynekPierowtny.pl wynika, że w miejscowościach przyległych do metropolii nowe mieszkania są tańsze – przeciętnie o 1000 do 2000 zł na metrze kwadratowym w stosunku do średnich cenowych w wiodących dużych miastach. Taki stan rzeczy będzie prowokował kupujących do poszukiwania nieruchomości w oddalonych lokalizacjach.
Innym spodziewanym trendem jest większe zainteresowanie mieszkaniami do remontu. W okresach hossy były one głównie na celowniku inwestorów pod wynajem, czy tzw. filpperów zajmujących się szybkim obrotem nieruchomościami. Dziś w związku z trudną sytuacją rynkową nieruchomości “do poprawki” mogą być w większym stopniu na celowniku osób kupujących na własny użytek.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
