Zauważalny spadek obrotów na rynku mieszkaniowym, załamanie popytu na kredyty hipoteczne i poważne spowolnienie w branży budowlanej nadal nie przekładają się na spadki cen ofertowych – wynika z danych Otodom. We wszystkich miastach branych pod uwagę przez analityków serwisu ceny nominalne w styczniu br. wzrosły, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nowe mieszkania najszybciej drożały w Katowicach, Lublinie i Szczecinie. Używane – w Gorzowie Wielkopolskim.
Ceny nadal w górę
Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w 2022 r. w siedmiu największych miastach w Polsce wyniosła 40,9 tys. mieszkań, czyli aż o 38% mniej niż przed rokiem. Sprzedaż mieszkań była też o 22% mniejsza niż nowe wprowadzenia. Wyraźnie maleje też liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali. Mocny spadek podaży nowych mieszkań i lekka zmiana jej struktury na rzecz budynków w lepszych lokalizacjach bliżej centrów miast, gdzie cena za metr kwadratowy jest wyższa, ale i większa liczba klientów gotówkowych, to powody dla których ceny nadal idą w górę.
Katowice, Lublin, Szczecin z największą dynamiką wzrostu cen
W styczniu br. największą dynamikę cen ofertowych w serwisie Otodom widać było w Katowicach, gdzie stawki na rynku pierwotnym wzrosły rok do roku aż o 14,5% do 10,6 tys. zł. Analitycy Otodom zastrzegają jednak, że tak znacząca zmiana to efekt wprowadzenia do sprzedaży dużej i relatywnie drogiej inwestycji przy dość ograniczonej puli mieszkań dostępnych do zakupu. Niewiele wolniej ceny ofertowe rosły w Lublinie i Szczecinie, Kielcach i Białymstoku, gdzie z uwagi na relatywnie ograniczoną ofertę mieszkaniową, przy okazji również nowych wprowadzeń miasta te mogą być bardziej podatne na wahania cen. W największych aglomeracjach dynamika wyhamowała, choć w Warszawie i Wrocławiu kilkunastoprocentowe wzrosty cen w ofertach mogą sugerować, że to klienci zapłacą za rosnące koszty budowy.
– Wśród największych aglomeracji jedynie Kraków i Gdańsk wyraźnie odstają pod względem dynamiki. Wzrosty na poziomie niecałych 5% można uznać za umiarkowane, zwłaszcza biorąc pod uwagę potencjał turystyczny tych lokalizacji. Zaskakiwać może natomiast symboliczny – pomimo intensywnej migracji osób z Ukrainy – wzrost cen nowych mieszkań w Rzeszowie. Średnie ceny na rynku pierwotnym pozostają tu nadal względnie niskie (7,9 tys. zł/mkw) – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.
Mieszkanie z drugiej ręki drogie, choć nadal tańsze
Od dynamiki nowych mieszkań wyraźnie odstaje rynek wtórny. Owszem, mieszkania z drugiej ręki drożały szybciej niż inflacja w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie ceny wzrosły średnio aż o 19% do 6,4 tys. zł/mkw, a w Opolu o 13% do 7,5 tys. zł/mkw. Ale nadal są o kilkaset złotych za metr kwadratowy tańsze od mieszkań deweloperskich. Droższe mieszkania z drugiej ręki są tylko w Gdańsku, Krakowie, Rzeszowie i w Warszawie.
| Miasto | średnia cena | m/m | r/r | |||
| pierwotny | wtórny | pierwotny | wtórny | pierwotny | wtórny | |
| Białystok | 9006 | 8352 | -0.2% | 0.0% | 11.8% | 5.4% |
| Bydgoszcz | 8169 | 7121 | -0.5% | 0.4% | 10.5% | 7.6% |
| Gdańsk | 11882 | 12978 | 0.4% | 0.6% | 4.8% | 6.1% |
| Gorzów Wlkp. | 6862 | 6362 | 0.0% | 0.8% | 12.1% | 19.2% |
| Katowice | 10603 | 7379 | 1.4% | -0.1% | 14.5% | 3.9% |
| Kielce | 8579 | 7312 | -0.6% | -0.2% | 12.9% | 6.7% |
| Kraków | 11949 | 12540 | 0.3% | 0.3% | 4.3% | 5.4% |
| Łódź | 8673 | 7259 | 5.0% | 0.6% | 10.6% | 6.1% |
| Lublin | 9514 | 8457 | 1.1% | 0.2% | 14.0% | 3.1% |
| Olsztyn | 8968 | 7550 | 0.3% | 0.3% | 8.7% | 3.2% |
| Opole | 8146 | 7481 | 1.1% | -0.1% | 9.7% | 13.8% |
| Poznań | 10173 | 9472 | 0.6% | 0.4% | 9.4% | 6.5% |
| Rzeszów | 7863 | 8691 | 0.5% | 0.1% | 2.3% | 8.4% |
| Szczecin | 11255 | 8318 | -0.4% | 0.7% | 13.7% | 5.9% |
| Toruń | 8665 | 7629 | 1.7% | -0.3% | 9.2% | 3.1% |
| Warszawa | 13996 | 14336 | 2.7% | 1.0% | 13.0% | 5.4% |
| Wrocław | 11178 | 10705 | 0.7% | 0.5% | 12.1% | 8.8% |
| Zielona góra | 7354 | 7242 | 0.3% | 0.9% | 8.8% | 9.5% |
Źródło: Otodom Analytics
Dwucyfrowe wzrosty cen na rynku wtórnym to już jednak rzadkość. Na szesnastu z osiemnastu analizowanych rynków dynamika cen jest wyraźnie niższa. W Lublinie, Toruniu czy Olsztynie to ledwie nieco ponad 3% rok do roku. To może wskazywać, że rynek wtórny jest bardziej wrażliwy na wzrosty kosztów kredytowania zakupu nieruchomości – zauważa Karolina Klimaszewska.
Na trwające niemałe wzrosty cen ofertowych na rynku mieszkaniowym warto jednak nałożyć czynnik inflacyjny. GUS nie wlicza cen mieszkań do koszyka inflacyjnego, ale w warunkach wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych kilku, a nawet kilkunastoprocentowe wzrosty cen lokali mieszkalnych oznaczają, że ujęciu realnym ich rynkowa wartość nie rośnie, a maleje. A analizy rynkowe wskazują, że średni czas oczekiwania na kupca na mieszkanie się wydłuża.
