– Ceny nieruchomości na rynku wtórnym ustabilizowały się, ale to może być krótkotrwałe. Jeśli znów wystąpi nierównowaga między popytem a podażą, może mieć to wpływ nawet na kolejne wzrosty cen – uważają agenci biorący udział w debacie „Kupno i sprzedaż nieruchomości w czasie zastoju” zorganizowanej przez Nieruchomosci-online.pl.
– Widzimy tendencję do stabilizowania się cen ofertowych na rynku wtórnym, chociaż wiele zależy od segmentu. W przypadku kawalerek nie widać jeszcze przechylenia: w wielu dużych miastach ceny wciąż rosną, w niektórych delikatnie spadają. Stabilizacja cen występuje natomiast w popularnych mieszkaniach dwu- i trzypokojowych, a prognozy są takie, że w najbliższym czasie to się nie zmieni. Korekty pojawiają się jedynie w przypadku mieszkań czteropokojowych. Porównując IV kwartał 2022 r. do III kwartału 2022 r., zaobserwowaliśmy to w 12 miastach wojewódzkich – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Właściciel bardziej elastyczny niż deweloper
Uczestnicy debaty „Kupno i sprzedaż nieruchomości w czasie zastoju” przedstawili swoje prognozy na 2023 r. Ich zdaniem ceny w niektórych segmentach nieruchomości na rynku wtórnym mogą wprawdzie nieco spadać, ale nie będzie gwałtownych przecen i wysypu tanich ofert.
– Być może będą jakieś obniżki cen, jeżeli chodzi o duże domy, duże mieszkania, grunty inwestycyjne oraz lokale biurowe i użytkowe. Tutaj nie przewiduję dobrych czasów dla właścicieli i podejrzewam, że przesunie się to na 2024 r. – mówi Łukasz Gilis, właściciel biura nieruchomości RE/MAX Family.
Jak zaznacza Agnieszka Grotkowska, dyrektor sprzedaży w sieci biur Freedom Nieruchomości, poziom cen będzie jednak mocno uzależniony od poziomu podaży. Jej zdaniem niewykluczone są nawet ponowne wzrosty.
– Wieszczy się spadki cen, ale ja nie byłabym tak optymistyczna. To co nazywane jest korektą, ja nazywam stabilizacją. Obecna stabilizacja cen bierze się m.in. stąd, że mamy w tej chwili równowagę pomiędzy popytem a podażą. Podaż jest jeszcze na rynku pierwotnym z inwestycji, które zostały oddane. Rynek wtórny też funkcjonuje w miarę niezmiennie. Niestety, bardzo mocno zatrzymała się produkcja nowych mieszkań, wobec czego w perspektywie czasu – i to krótszego niż nam się wydaje – zanotujemy spadki podaży. Znów wystąpi nierównowaga między popytem a podażą i to może mieć wpływ na kolejne wzrosty cen – komentuje ekspertka.
Zdaniem Łukasza Gilisa, utrzymywanie wysokich cen na rynku pierwotnym i ograniczenie nowych inwestycji sprawi, że poszukujący mocniej zwrócą uwagę na rynek wtórny. – Rynek wtórny jest w o tyle dobrej sytuacji, że o cenie decyduje właściciel nieruchomości. Może on być bardziej elastyczny niż deweloper, który ma ścisłe wyliczenia, w tym koszty budowy i pracy. I nawet jeśli jeden sprzedający nie będzie chciał zareagować na propozycję kupującego, to już drugi właściciel mieszkania może być w sytuacji, która go do tego skłoni. Warto też pamiętać o ogromnej zalecie rynku wtórnego: mamy tam już gotowy produkt, otoczenie, infrastrukturę – podkreśla pośrednik.
Kryzys? Zastój? Stabilizacja? Zależy gdzie
Uczestnicy debaty Nieruchomosci-online.pl zwracali uwagę, że mimo wyhamowania rynku w 2022 r., sytuacja wciąż jest niejednoznaczna. Mniejszy popyt spowodowany spadkiem zdolności kredytowej nieco inaczej zaznaczył się na rynku wtórnym i pierwotnym, podobnie jak w poszczególnych segmentach nieruchomości.
– Na rynku wtórnym kryzysu nie ma. Sytuacja unormowała się, chociaż oczywiście wiele zależy od tego, co będzie działo się w gospodarce. Różne segmenty nieruchomości reagują inaczej. Najem cieszy się dużym zainteresowaniem, małe mieszkania również. Sam zajmuję się działkami budowlanymi i one też cieszą się zainteresowaniem. Spadł natomiast popyt na duże domy, duże mieszkania i większe tereny inwestycyjne – mówi Łukasz Gilis z RE/MAX Family.
Zdaniem pośredników, sytuacja różni się też mocno w zależności od wielkości lokalnego rynku.
– Duże rynki mają to do siebie, że sytuacja jest tam bardziej zrównoważona, wahania są mniej odczuwalne. Pośrednicy pracujący na dużych rynkach mówią więc o stabilizacji. Trudniej jest na mniejszych rynkach. Zdecydowanie widać tam odpływ gotówki u klientów i ograniczenie akcji kredytowej. Klienci napływają tam mniejszą falą, sprzedających jest troszeczkę więcej – komentuje Agnieszka Grotkowska z Freedom Nieruchomości.
Zwraca jednak uwagę na lekkie ożywienie, które na początku tego roku widoczne jest wśród poszukujących: – Na rynku, na którym pracujemy, najczęściej swoje potrzeby zaspokajają klienci indywidualni. Ktoś chce kupić swoje pierwsze mieszkanie, ktoś planuje sprzedać nieruchomość, ponieważ chce zamienić na większą lub chciałby się wybudować. (…) Każdy moment za zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych jest dobry. Jeżeli zakup jest realizowany dla siebie lub dla dzieci, po prostu szukamy takiej nieruchomości, która nam odpowiada i sprawdzamy, czy dysponujemy budżetem. W przypadku własnych potrzeb mieszkaniowych nie ma złego czasu.
W ocenie uczestników debaty rynek dostosowuje się do nowej rzeczywistości, w której realizowanych jest mniej transakcji, a kupujący mają więcej czasu na znalezienie nieruchomości.
– Nie ma już, jak wcześniej, długich kolejek po mieszkania, domy czy działki. Nie ma już presji na szybką decyzję. Kupujący ma więcej czasu, swobody i oddechu, aby podjąć decyzję racjonalnie. Czas sprzedaży nieruchomości wydłuża się i dotyczy to szczególnie domów i większych mieszkań. Największy popyt widoczny jest przy kawalerkach i małych powierzchniach. Tam decyzje muszą być więc podejmowane niestety szybciej, żeby oferty nie zniknęły z rynku – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
