Rada Polityki Pieniężnej podniosła już po raz dziewiąty z rzędu stopy procentowe NBP. Jak zwykle w ostatnich czasach prognozy obstawiały zakres ruchu RPP w granicach 75-100 pb. Główna stopa w odpowiedzi na blisko 14-procentową spiralę inflacyjną poszybowała tym razem o 75 pb. do poziomu 6 proc., który jeszcze niedawno przewidywano jako docelowy.
Na chwilę obecną proces windowania kosztu rodzimego pieniądza jest dla uczestników rynku nieruchomości z pewnością doświadczeniem najbardziej traumatycznym od bardzo dawna, jeśli nie od początku transformacji ustrojowej. Nie tylko bowiem jak szalona rośnie inflacja CPI, a za nią stopy NBP i raty kredytów mieszkaniowych, ale praktycznie z tygodnia na tydzień coraz wyżej szybują prognozy poziomów docelowych przedmiotowych wskaźników. W efekcie mówi się już o dwucyfrowym poziomie stopy referencyjnej i 20 procentowej inflacji, nawet w kilkumiesięcznej perspektywie.
Tym samym trudno się dziwić skrajnie jastrzębiej retoryce Rady Polityki Pieniężnej, która po ogłaszaniu kolejnych podwyżek stóp zapowiada kontynuację zacieśniania polityki pieniężnej NBP aż do skutku, czyli powstrzymania spirali inflacyjnej.
Tymczasem, jak wyliczyli eksperci RynekPierwotny.pl, już przy obecnej wartości stopy referencyjnej raty kredytów mieszkaniowych uległy podwojeniu w stosunku do okresu sprzed podwyżek, często przekraczając stuprocentową dynamikę od jesieni ub. roku. Rata kredytu o wartości 350 tys. zł zaciągniętego na 25 lat z marżą równą 2 proc. rośnie już od początku października ub. roku z poziomu 1520 zł do 3030 zł, czyli niemal dokładnie dwukrotnie. Natomiast miesięczna spłata analogicznego zobowiązania w wysokości 450 tys. zł z okresem spłaty 30 lat pójdzie w górę z 1711 zł do 3680 zł, a więc już o około 115 proc.
Pierwszoplanowym efektem marszu stóp procentowych jest załamanie statystyk kredytów mieszkaniowych. Indeks BIK popytu na kredyty mieszkaniowe w tegorocznym maju uległ tąpnięciu o 51,6 proc. w relacji rok do roku, natomiast spadek wnioskujących o kredyt spadł o ponad połowę do niespełna 24 tys. Wskazuje to na najgorszą koniunkturę krajowego rynku hipotek od 2008 roku.
Sytuacja ta mocno odbija się na sprzedaży mieszkań deweloperskich. Najnowszy raport BIG DATA RynekPierwotny.pl informuje o majowym załamaniu sprzedaży nowych mieszkań do poziomu zaledwie 2447 lokali na siedmiu największych rynkach kraju. Oznacza to spadek miesiąc do miesiąca o 35 proc. i rok do roku aż o blisko połowę. W tym przypadku również trudno sobie przypomnieć, kiedy podobna sytuacja miała miejsce w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki. W sytuacji wciąż rosnących stóp NBP nie jest łatwo również o prognozę docelowego poziomu spadkowej tendencji deweloperskich kontraktacji.
Z kolei bodaj najszybciej rosnącym obecnie parametrem mieszkaniowego rynku pierwotnego jest udział transakcji gotówkowych. Z przeprowadzonej przez RynekPierwotny.pl pod koniec maja sondy wśród największych deweloperów mieszkaniowych wynika, że średni odsetek takich zakupów wzrósł z poziomu 35 proc. w roku ubiegłym do ok. 60-70 proc. obecnie, czyli niemal dwukrotnie. Jest to kolejny argument za tym, ze obecna sytuacja przypomina rynkową aberrację, nie notowaną jeszcze w historii krajowej mieszkaniówki.
W tej sytuacji samo nasuwa się pytanie o ostateczny próg bólu dłużników hipotecznych, czyli poziom stóp procentowych powyżej którego dalsza, systematyczna spłata zadłużenia będzie zadaniem trudnym do realizacji na dłuższą metę. Oczywiście największym problemem pozostaje 330 tys. hipotek o wartości ponad 100 mld zł udzielonych w okresie „zerowych” stóp w latach 2020 – 2021. Są to kredyty obciążone największym ryzykiem ze wszystkich dotychczas udzielonych w kraju. Już w perspektywie najbliższych miesięcy, w okolicznościach dalszego zacieśniania polityki pieniężnej NBP mogą coraz bardziej przypominać pamiętny casus kredytów subprime, które 13 lat temu doprowadziły do globalnego kryzysu finansowego. Pytanie, czy planowane rządowe wentyle bezpieczeństwa będą w stanie zapobiec ewentualnemu kryzysowi subprime w wydaniu krajowym, gdy ryzyko dobicia stopy referencyjnej NBP do dwucyfrowego poziomu ulegnie materializacji.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
