Po kilku latach intensywnego rozwoju polski rynek nieruchomości zanotował duży spadek, spowodowany głównie niesprzyjającymi czynnikami ekonomicznymi i geopolitycznymi. Łączny wolumen inwestycji sięgnął 2,1 mld EUR w 2023 r., podczas gdy rok wcześniej było to 5,8 mld EUR – wynika z najnowszej odsłony The Polish Real Estate Guide 2024 firmy EY. Jednak jest szansa na odbicie w 2024 r. Obserwowany od kilku miesięcy spadek inflacji oraz brak wzrostu stóp procentowych wpłynął na niższe koszty finansowania nowych transakcji. Ważnym wyzwaniem dla całej branży jest dostosowanie się do wymogów ESG i zadbanie o efektywność energetyczną budynków.
Choć ubiegły rok okazał się na rynku nieruchomości dużo słabszy od poprzednich, Polska nadal znajduje się na radarze inwestorów. W 2023 r. zawarli oni łącznie 82 transakcje o wartości 2,1 mld EUR – rok wcześniej było ich 122 (o wartości 5,8 mld EUR). Na taki wynik miał wpływ m.in. niższy odsetek inwestorów z USA. W 2023 r. wyniósł on zaledwie 13%, co stanowi niemal trzykrotny spadek w porównaniu do roku poprzedniego (33%.). Znacząco wzrósł za to udział inwestorów europejskich – z 22% do 57% w 2023 r. W bieżącym roku możemy liczyć na duże odbicie, zwłaszcza że minął okres wysokiej inflacji, a ekonomiści prognozują zauważalny wzrost PKB. Zespół Analiz Ekonomicznych EY prognozuje że wyniesie on 3,7% w 2024 r. i 3,1% w kolejnym. Polska od kilku lat jest liderem w tempie wzrostu gospodarczego, co stanowi silny atut w oczach zagranicznych przedsiębiorców.
W ubiegłym roku inwestorzy wstrzymywali się z decyzjami inwestycyjnymi, przede wszystkim ze względu na wysokie koszty finansowania i niestabilną sytuację geopolityczną. Wojna w Ukrainie, wyzwania geopolityczne w innych regionach świata, nie zachęcały do inwestowania oraz do finalizowania transakcji. Ponadto często oczekiwania cenowe sprzedających nie pokrywały się z proponowanymi przez kupujących warunkami transakcji. W tym roku spodziewamy się odbicia, tym bardziej, że planowany jest spadek stóp procentowych w USA i Europie Zachodniej, co przyniesie poprawę warunków finansowania nowych inwestycji – ocenia Anna Kicińska, Partnerka EY, Liderka Grupy Rynku Nieruchomości.
Spis treści:
Inwestycje magazynowe na czele
Sektor nieruchomości magazynowych po roku przerwy powrócił na pozycję lidera jako obszar z największą liczbą inwestycji na polskim rynku. W 2023 r. odpowiadał za 46% transakcji, co oznacza wzrost aż o 12 p.p. w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Zwiększyła się również dostępność nowoczesnej powierzchni magazynowej – z 28,8 do 31,5 mln m2, co oznacza, że za popytem idzie też podaż.
Z kolei lider z 2022 r. – sektor biurowy – odnotował duży spadek o 17 p.p., plasując się dopiero na trzecim miejscu z wynikiem 20% w ogólnej liczbie inwestycji. Jako jedną z przyczyn można wskazać brak nowych i atrakcyjnych inwestycji. Na koniec 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie i miastach regionalnych wyniosły 12,7 mln m2, by rok później zwiększyć się o zaledwie 0,2 mln m2. Prym nieustannie wiedzie stolica, w której na firmy czeka 48% biur z ogólnopolskiej puli. Najwięcej nowych inwestycji biurowych oddano w Krakowie (97 tys. m2) i Wrocławiu (76 tys. m2).
Bardzo stabilnie prezentuje się obszar handlowy, którego wynik był w 2023 r. tylko o 4 p.p. niższy niż rok wcześniej i sięgnął 21%. W 2023 r. na polski rynek weszły nowe marki: Lush, Candy Pop, Woolworth czy Zwieger. Pod względem zagęszczenia punktów handlowych dominuje Poznań z 725 m2 na 1.000 mieszkańców, a następnie Wrocław, który posiada ich o 100 mniej. W Warszawie ich liczba jest zdecydowanie mniejsza i wynosi 504 m2.
Rosnący wpływ ESG
Silny wpływ na rynek nieruchomości będzie mieć konieczność dostosowania się do wymogów ESG oraz zadbania o efektywność energetyczną obiektów. Już teraz częściej przeprowadza się renowacje i widać większą podaż certyfikowanych zielonych budynków.
Firmy są coraz bardziej świadome konieczności zmian i dostosowania się do unijnych polityk. Kwestie związane z ESG będą jednym z priorytetów wszystkich uczestników rynku nieruchomości, zarówno inwestorów, właścicieli, banków, ubezpieczycieli, jak i najemców. Działania właścicieli i zarządców nieruchomości będą skupione na podwyższaniu efektywności nieruchomości, która wpłynie na obniżanie kosztów operacyjnych. Liderem zmian jest sektor biurowy, który musi odpowiadać na potrzeby najemców. Jego śladem idzie rynek nieruchomości magazynowych, chcąc spełnić coraz surowsze wymagania partnerów biznesowych mających własne polityki ESG do wypełnienia – mówi Anna Palczewska, Menedżer, Zespół Prawny Grupy Rynku Nieruchomości.
Wdrażanie proekologicznych rozwiązań ma istotne znaczenie dla planety. Budynki w Unii Europejskiej są odpowiedzialne za prawie 40% zużycia energii i 36% emisji gazów cieplarnianych. Postępująca urbanizacja ma sprawić, że do 2050 roku 70% populacji świata będzie mieszkać w miastach, więc budynki będą odpowiadały za coraz większy odsetek emisji gazów cieplarnianych. Stąd inwestycje w zielone rozwiązania mają korzyść nie tylko dla sektora nieruchomości, przekładają się również na hamowanie tempa zmian klimatycznych.
W temacie zielonej transformacji istotna jest również zasada DNSH, czyli „nie czyń poważnych szkód” (z ang. Do No Significant Harm). Jej przestrzeganie może zadecydować o otrzymaniu dofinansowania (z KPO) na prowadzony projekt.
Obecnie każdy sektor nieruchomości przywiązuje dużą wagę do kwestii ESG. Z jednej strony wynika to z dyrektyw unijnych w sprawie dekarbonizacji, zaś z drugiej – z nadal wysokich cen energii. Właściciele nieruchomości są coraz bardziej skłonni inwestować w efektywność energetyczną, która oznacza dla nich wymierne oszczędności finansowe oraz przyciąga większą liczbę inwestorów. Cena najmu przestaje odgrywać kluczową rolę, a punkt ciężkości przesuwa się w stronę budynków bardziej ekologicznych, budowanych w sposób zrównoważony, a przez to mających szansę na dłuższą eksploatację bez zakłóceń – komentuje Łukasz Jarzynka, Partner EY Polska, Lider Zespołu Audytu Grupy Rynku Nieruchomości.
Geopolityka wpływa na rynek
Wojna w Ukrainie spowodowała ograniczenia w dostawach materiałów i zmniejszyła dostępność pracowników na placach budowy. Z tymi wyzwaniami firmy w dalszym ciągu nie do końca sobie poradziły, a dodatkowo nie pomagała im wysoka inflacja i rosnące koszty. Napięta sytuacja geopolityczna jest jednocześnie szansą, jak i zagrożeniem dla polskiego rynku nieruchomości. Konflikt gospodarczy na linii USA-Chiny skłania inwestorów do szukania bliższych i pewniejszych lokalizacji. Mimo trwającej wojny za naszą wschodnią granicą, Polska wciąż jawi się jako stabilny kraj o dużym potencjale rozwojowym.
Nearshoring, czyli lokowanie dostaw, zakładów produkcyjnych lub centrów usług wspólnych blisko rynków zbytu lub centrali firmy, to trend, który zyskuje na znaczeniu ze względu na coraz bardziej niepewną sytuację geopolityczną i wciąż nieodbudowane łańcuchy dostaw. Nie bez znaczenia jest również rosnący nacisk na zrównoważony rozwój i ograniczanie emisji CO2. Polska ze względu na swoje strategiczne położenie geograficzne jest jednym z beneficjentów tego trendu. Lokowanie zakładów produkcyjnych i centrów usług bliżej rodzimych rynków przekłada się na wzrost zapotrzebowania zarówno na powierzchnię przemysłową i magazynową, jak również nowoczesną powierzchnię biurową, szczególnie na rynkach regionalnych – stwierdza Tomasz Tondera, Partner EY Polska odpowiedzialny za doradztwo transakcyjne w obszarze nieruchomości.
Ważne zmiany prawne
Rok 2023 przyniósł kilka istotnych zmian i nowelizacji w polskim systemie prawnym. Wprowadzono m.in. reformę planowania przestrzennego, możliwość nabywania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym przez określone grupy użytkowników wieczystych czy spółdzielnie mieszkaniowe, pojawiły się nowe przepisy regulujące nabywanie udziałów w spółkach posiadających grunty rolne, a także kontynuowano cyfryzację procesów administracyjnych w obszarze budownictwa. Niektóre z tych nowelizacji wpływają bezpośrednio na firmy działające na rynku nieruchomości, podczas gdy inne mogą oddziaływać na biznes w sposób pośredni.
Zmiany obejmują również kwestie związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie otrzymuje się je na czas nieokreślony. Natomiast od 1 stycznia 2026 r. będą wydawane jedynie na pięć lat. Aby uzyskać decyzję na czas nieokreślony, konieczne jest dopełnienie wszelkich formalności przed końcem 2025 r. Zgodnie z prawem, decyzja taka powinna zostać wydana w ciągu dwóch miesięcy, ale biorąc pod uwagę, że wiąże się to z możliwością odwołania i koniecznością uzupełnienia dokumentów, należy liczyć się ze znacznie dłuższym okresem oczekiwania na uprawomocnienie się takiego aktu. Dopiero uzyskanie klauzuli ostateczności przed 1 stycznia 2026 r. sprawi, że taka decyzja stanie się bezterminowa..
Jak co roku, polscy podatnicy stoją także przed istotnymi zmianami w prawie podatkowym. Zmiany te są zgodne z globalnymi i europejskimi trendami dotyczącymi przeciwdziałania uchylaniu się od opodatkowania czy to w ramach inicjatywy BEPS OECD, czy też Dyrektywy ATAD. Nowe regulacje przyjmowane w Polsce w wielu przypadkach rozciągają się poza wymiary zalecane przez organy międzynarodowe. Praktyka stosowanie prawa podlega także modyfikacji w związku z ewolucją podejścia sądów i aparatu skarbowego – dodaje Tomasz Ożdziński, Partner EY, Lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości.
O raporcie
The Polish Real Estate Guide 2024 to kolejna edycja dorocznej analizy rynku nieruchomości w Polsce, przygotowywanej przez ekspertów Grupy Rynku Nieruchomości EY. Raport skupia się na kluczowych trendach i prognozach rynkowych we wszystkich sektorach wraz z obszerną prezentacją najważniejszych zmian związanych z podatkami, prawem i audytem, które mają wpływ na graczy na rynku nieruchomości. Tegoroczna edycja porusza zagadnienie zrównoważonego rozwoju, zielonej transformacji i standardów w sektorze nieruchomości. Ponadto dostarcza wskazówek dotyczących priorytetowych obszarów i ryzyk związanych z całym cyklem funkcjonowania nieruchomości.
