Arcona Property Fund N.V – fundusz notowany na giełdzie, który inwestuje w nieruchomości komercyjne w Europie Centralnej – w 2017 roku odnotował zysk netto w wysokości 5,56 mln euro – w porównaniu do 292 tys. euro straty netto w 2016 roku. Zysk operacyjny za ten rok zwiększył się znacząco z 748 tys. do 2,13 mln euro. Na 2018 rok fundusz prognozuje dalszy wzrost wyników operacyjnych, sięgający kwoty 2,4 mln euro. Za cel fundusz stawia sobie wzrost do wartości 500 mln euro, co ma nastąpić do 2022 roku.
Guy Barker, dyrektor zarządzający Arcona Capital, komentuje: „Poprawa wyników operacyjnych nabrała tempa w 2017 roku. Wartość portfolio funduszu wzrosła z 83 mln euro do 99 mln euro, zmalał wskaźnik pustostanów, a wzrost zysków przyspieszył. Na pozytywne rezultaty miała wpływ integracja budynków biurowych oraz jedenastu centrów handlowych nabytych w Polsce. W 2017 roku fundusz zebrał laury za swoją niedawną ekspansję. W świetle bardzo pozytywnych prognoz wzrostu rynków Europy Centralnej oczekujemy dalszego przyrostu zysków z działalności operacyjnej, przy czym naszym długoterminowym celem jest zwiększenie wartości funduszu o kolejne 400 mln euro – z 99 mln euro w 2017 roku do 500 mln w 2022 roku oraz osiągnięcie stopy dywidendy o wartości 8% w dominującej cenie akcji”.
Spis treści:
Rozwój operacyjny
Strategiczna zmiana pozycjonowania funduszu Arcona Property Fund przyniosła namacalne, pozytywne rezultaty w 2017 roku. Portfolio Arcony w Polsce wzbogaciło się o trzy osiedlowe centra handlowe oraz nowoczesne budynki biurowe. Dwa aktywa o mniejszym znaczeniu zlokalizowane na Słowacji i w Czechach zostały sprzedane za ceny przekraczające szacunkowe wartości. Ogółem, w przeciągu roku, dzięki aktywności na rynku transakcyjnym funduszu kapitalizacja wzrosła z 83 mln do 99 mln euro, znacząco zwiększając jego obecność na polskim rynku.
Rozwój finansowy
W 2017 roku wskaźnik wynajęcia portfolio funduszu wzrósł z 80,7% do 84%. Roczny dochód netto portfolio zwiększył się z 3,02 mln (grudzień 2016) do 4,8 mln (grudzień 2017).
Bezpośredni wynik przed podatkiem w 2017 roku wyniósł 3,16 mln euro, w porównaniu do straty 325,00 tys. euro w 2016 roku. Ten znaczący wzrost został odnotowany między innymi dzięki sprzedaży nieruchomości Drahobejlova, która przyniosła zysk w wysokości 2,2 mln euro. Pośredni wynik przed podatkiem, spowodowany wzrostem wycen w portfolio wyniósł 3,25 mln euro, w stosunku do 208 tys. euro straty w 2016 roku.
LTV (stosunek wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia) funduszu wzrósł z 49,3% do 52,7%. Wartość aktywów netto wzrosła z 36,46 mln euro do 42,31 mln euro.
Z końcem 2017 roku liczba wyemitowanych akcji funduszu wyniosła 3,17 mln euro. Wartości aktywów netto na akcję funduszu pod koniec roku wyniosły 13,37 euro. Na przestrzeni roku cena giełdowa akcji wzrosła z 5,4 do 7,4 euro, a dyskonto między ceną akcji a wartością aktywów netto na akcję zmalało z 54% do 44%.
Płynność akcji funduszu Arcona Property Fund wykazała progres na przestrzeni roku. Liczba obrotu akcjami w Euronext Amsterdam wzrosła o 118%, z 195,150 w 2016 roku do 424,778 w 2017 roku. W celu dalszej dynamizacji płynności udziałów, fundusz planuje równoległe notowania na Giełdzie Papierów Wartościowych w Pradze.
Dywidenda
Wyznaczonym celem Arcona Property Fund jest dystrybucja 35% wyników operacyjnych do akcjonariuszy. W sierpniu 2017 roku okresowa dywidenda w wysokości 0,10 euro została wypłacona w gotówce. Podtrzymując tendencję rosnących dywidend i w związku z ilością akcji pozostających w obrocie (3,17 mln), zarząd zalecił finalną dywidendę w wysokości 0,14 euro, wypłacalną w gotówce.
Na przestrzeni 2017 roku cena akcji funduszu zwiększyła się o 37%. Bazując na cenie akcji pod koniec 2017 roku, stopa dywidendy będzie wynosiła 3,2%.
Prognozy zysków 2018
Na 2018 rok zarząd prognozuje, że zysk z działalności operacyjnej funduszu wyniesie 2,4 mln euro w ramach istniejącego portfolio. Celem jest dystrybucja 35% tego wyniku do akcjonariuszy.
Perspektywy strategiczne
W opinii zarządu dalsza ekspansja funduszu jest ważna zarówno dla płynności akcji, jak i dla zwiększenia dywidendy dla akcjonariuszy. Celem jest osiągnięcie wartości funduszu w wysokości 500 mln euro (30-50 aktywów) do 2022 roku, z dywidendą 8% do ceny akcji. Przewidywana jest następująca alokacja geograficzna aktywów funduszu:
- Polska: 40% (200 mln euro, 2017: 36,3 mln euro)
- Czechy: 20% (100 mln euro, 2017: 16,2 mln euro)
- Słowacja 10% (50 mln euro, 2017: 37,3 mln euro)
- Inne kraje w rejonie Europy Centralnej: 30% (150 mln euro, 2017: 0 mln euro)
Zarząd patrzy optymistycznie na zamierzone cele, planowane do realizacji w 2018 roku.
Nowe przejęcia są obecnie skoncentrowane na rynku czeskim oraz polskim i skupiają się na centrach handlowych i budynkach biurowych o wartości między 5 a 15 mln euro. Oba rynki, zwłaszcza poza stolicami, oferują atrakcyjne połączenie jakości i stóp zwrotu. Główne wskaźniki ekonomiczne dla tych dwóch krajów są bardzo korzystne, a dodatkowo Arcona może bazować tam na swoich świetnych lokalnych zespołach odpowiedzialnych za asset management, z których jeden został niedawno uznany za najlepszy w swojej klasie w konkursie Construction and Investment Journal Awards 2017.
Równocześnie z planami przejęć toczą się prace nad modernizacją i rozbudową 5 istniejących aktywów w obrębie portfolio, w celu zwiększenia dochodowości aktualnie posiadanego portfela.
Zarząd funduszu widzi w 2018 roku potencjał do zwiększenia wartości portfela poprzez przejęcia i rozbudowy o kolejne 50 mln euro.
Fundusz Arcona Property Fund podtrzyma strategię konserwatywnych poziomów finansowania, celując w LTV na poziomie 45%-50% (2017: 52,7%, wliczając w obligacje zamiennie), choć zgodnie ze statutem funduszu możliwe jest LTV na poziomie do 60%.
