Giganci e-commerce napędzają rynek magazynów w Polsce

0

Za nami najlepszy rok w historii polskiego rynku magazynowego – z popytem na poziomie aż 3,9 mln mkw. Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w 2017 r.

„Całkowita powierzchnia wynajęta w ramach nowych umów i ekspansji przekroczyła w ubiegłym roku 3,1 miliona mkw., co przewyższa wynik z 2016 o prawie milion mkw. Popyt brutto – uwzględniający również renegocjacje – przekroczył 3,9 miliona mkw. Sieci handlowe i logistyka pozostają liderami na rynku, wspólnie generując ponad 65% popytu netto. Wynik ten jest m.in. rezultatem rozwoju sektora e-commerce, z umowami Amazon czy Zalando. Mocna trzecia pozycja należy niezmiennie do sektora lekkiej produkcji, z 20% udziałem w popycie netto”, komentuje Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL.

Polska Centralna była w 2017 roku najgorętszym punktem na magazynowej mapie kraju. Przypadło na nią 30% popytu netto, generowanego głównie przez sieci handlowe. Co ciekawe, uwagę inwestorów coraz częściej przyciągają też rynki wschodzące, gdzie w ciągu roku łącznie wynajęto ok. 400 000 mkw. (13% popytu netto). Liderem w tej grupie jest województwo lubuskie (150 000 mkw.).

Największe transakcje najmu w Polsce w 2017 r.

Najemca Park Typ umowy Powierzchnia (mkw.)
Poufny najemca BTS Gliwice Nowa umowa 146 000
Amazon BTS Sosnowiec Nowa umowa 135 000
Zalando BTS Łódź Nowa umowa 124 500
Castorama BTS Stryków Nowa umowa 102 000
BSH Central European Logistics Hub Nowa umowa 79 000

Źródło: JLL, www.magazyny.pl, IV kw. 2017 r.

Podaż – 2,3 mln mkw. więcej

„Wysokiej aktywności na rynku najmu towarzyszył również rekordowy wynik po stronie nowej podaży. Polski rynek magazynowy urósł o kolejne 2,3 miliona mkw., czyli ponad milion więcej w porównaniu do 2016. Przez ostatnie 5 lat zasoby magazynowe niemal podwoiły swoją wielkość, osiągając na koniec ubiegłego roku 13,5 miliona mkw., niewiele mniej od Włoch – 15,1 mln mkw. Daje to Polsce mocne ósme miejsce w Unii Europejskiej pod względem wielkości zasobów”, dodaje Jan Jakub Zombirt.

Czytaj również:  Są obawy o przyszłość branży transportu drogowego

Pięć najszybciej rosnących rynków w 2017 r. to Okolice Warszawy, Górny Śląsk, Szczecin, Centralna Polska i Poznań, gdzie łącznie oddano do użytku prawie 75% całkowitej nowej podaży. Największe projekty należały do przedstawicieli sektora e-commerce.

„W budowie jest 1,2 miliona mkw. Najbardziej aktywnymi regionami pozostają Górny Śląsk z 360 000 mkw. pozostającymi w realizacji, Centralna Polska – 300 000 mkw. i Warszawa, gdzie obecnie buduje się 210 000 mkw. Z kolei ponad 130 000 mkw. powstaje aktualnie w Lubuskiem”, komentuje Jan Jakub Zombirt.

Nowe lokalizacje, wyższy standard budynków oraz dopasowanie do potrzeb najemców wpływają na rosnącą popularność projektów BTS. Udział powierzchni budowanej spekulacyjnie utrzymuje się na poziomie 28%, a pozostałe 72% zostało już zabezpieczone umowami wynajmu. Co ciekawe, powierzchnia spekulacyjna powstaje aktualnie również poza największymi rynkami, obejmując takie regiony jak Kujawy, Kraków, Szczecin i Lubuskie.

Stabilne pustostany i czynsze

Pomimo wyjątkowo wysokiego poziomu nowej podaży, średni współczynnik pustostanów w Polsce utrzymał się na stabilnym poziomie i na koniec 2017 roku wynosił 6%.

W IV kwartale 2017 roku na rynku magazynowym w Polsce nie odnotowano znaczących zmian w wysokości czynszów. Najwyższe stawki oferowano w Warszawie (Miasto) i Krakowie, gdzie czynsze bazowe wahają się odpowiednio pomiędzy 4,1-5,1 euro/ mkw./ miesiąc i 3,8-4,5 euro/ mkw./ miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki za wynajem powierzchni w magazynie typu Big Box spotkać można w Centralnej Polsce (2,6-3,2 euro / mkw. / miesiąc), w Poznaniu (2,8-3,5 euro/ mkw./ miesiąc) i na Górnym Śląsku (2,8-3,6 euro/ mkw./ miesiąc). Na niektórych rynkach zauważyć można już nieznaczny wzrost dolnej granicy przedziału, a w najbliższych kwartałach przewiduje się dalszą presję na wzrost stawek. Powyższe kwoty nie uwzględniają oferowanych przez właścicieli kontrybucji i stanowią podstawę do negocjacji.