Jeśli spojrzymy wokoło siebie to wszystko, co nas otacza to „nieruchomości” lub przestrzeń pośrednio z nimi powiązana. Nic więc dziwnego, że ten obszar ma olbrzymi wpływ na nasze życie prywatne, społecznie, polityczne i gospodarcze. Szacuje się, że w nieruchomości bezpośrednio alokowany jest kapitał w wysokości 10-12 proc. wartości wszystkich inwestycji. Natomiast łączny wpływ sektora materiałów i usług budowlanych odpowiada za 20,3 proc. PKB i prawie 2,6 mln miejsc pracy. To oznacza, że 1/5 rynku pracy w Polsce to ludzie związani bezpośrednio lub pośrednio z budownictwem. Również z punktu widzenia budżetu państwa ta branża jest bardzo istotna, gdyż stanowi 11-12 proc. rocznych dochodów sektora finansów publicznych.
Napewno działania wojenne z ostatnich tygodni silnie wpływają na gospodarkę oraz funkcjonowanie całej branży budowlanej, której ważny obszar stanowi sektor mieszkaniowy. Z jednej strony zerwane łańcuchy dostaw materiałów z rynków wschodnich z drugiej, konieczność wyjazdu na wojnę pracowników zatrudnionych na budowach i kierowców firm transportowych z Ukrainy. Mieszkania są podstawowym towarem, niezbędnym do egzystencji. W całej historii nigdy nie odnotowano sytuacji, aby były niepotrzebne. Od dekady budowano w Polsce dużo, a ceny mieszkań stale szły w górę, tylko w 2021 r. w siedmiu największych miastach o około 10 proc. a nawet 70 proc. wartości transakcji była finansowana gotówką. W ub.r. w całym kraju oddano do użytku rekordowe 235 tys. nowych domów i mieszkań. Dobra koniunktura i duży popyt wynikał nie tylko z faktu, że na rynku wciąż brakuje ok. 2-2,7 mln mieszkań, przy jednoczesnym wskaźniku jednej z najniższych średniej liczby pokoi na osobę w UE, ale również z faktu ucieczki przed utratą wartości lokat bankowych. Z drugiej strony Polacy posiłkowali się kredytami mieszkaniowymi, których dostępność będzie teraz mocno ograniczona.
Spis treści:
Rynek nie znosi próżni
Na szacunek zasługuje, fakt, iż cały Polski sektor budowlany stoi murem za naszymi ukraińskimi przyjaciółmi, organizowane są setki akcji pomocowych. Analizowane plany długofalowe i możliwości pomocy w odbudowie zrujnowanego przez Rosjan kraju. Obecny niedobór surowców i materiałów przy jednoczesnym wysokim popycie oraz braku pracowników i rosnących kursach walut może spowodować ograniczenie podaży, oraz naturalny wzrost cen. Zerwane łańcuchy dostaw na pewno zostaną naprawione, podobnie jak przy pandemii Covid 19, firmy znajdą inne źródła dostaw, jednak to wymagać będzie czasu. Pamiętajmy też, że z blisko 2 tys. firm budujących mieszkania w Polsce wiele z nich robiła to „amatorsko”, korzystając z dobrej koniunktury. To właśnie one mogą mieć teraz problemy. Niewątpliwie Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych czeka czasowe wychłodzenie i zmniejszenie podaży. Jednak dobra kondycja czołowych graczy deweloperskich, pozwala na przeprowadzenie niezbędnej korekty i przezwyciężenie okresowych trudności.
Natomiast przez niestabilność rynku pracy i drożejące kredyty znacznie wzrośnie znaczenie, modelu PRS, czyli oferty mieszkań do wynajmu długoterminowego. Jednocześnie wiele osób, które w ostatnich latach zakupiły mieszkania inwestycyjnie z myślą o sprzedaży, teraz przygotowuje je do rosnącego w cenach wynajmu. Pierwszą istotną zmianą ostatnich tygodni w mieszkaniówce, był fakt, że z rynku najmu zniknęły wszystkie oferty. Oczywiście wiąże się to z falą uchodźców i faktem, że wykorzystano dostępne do najmu zasoby lokalowe. W tym samym czasie chwilowo zatrzymał się rynek sprzedaży, co było związane z przeniesieniem uwagi konsumentów na sytuację związaną z wojną, a jednocześnie obserwacją jej wpływu na budżety domowe i możliwości zakupowe. Sporo klientów, szczególnie tych z gotówką już teraz, stara się zamienić ją na szybko dostępne mieszkania i domy z rynku pierwotnego lub wtórnego, które mogą tylko być droższe. Znacząco wzrosło również zainteresowanie kupnem nieruchomości na południu Europu (Włochy, Hiszpania i Portugalia) oraz w USA.
Nowe potrzeby stare zaniedbania
Dla Polski istotne są też fundusze z budżetu UE na lata 2021-2027, jak i z Funduszu Odbudowy, to łącznie 770 mld zł które, mają ogromny wpływ na sytuację branży budowlanej oraz będą silnie oddziaływać na całą gospodarkę. Przełomowe może okazać się przyznanie funduszy na odbudowę zniszczonej wojną Ukrainy oraz pozyskanie stałych mieszkań dla uchodźców, którzy pozostaną w Polsce. Prócz istniejących od lat w Polsce nierozwiązanych problemów mieszkaniówki, które wpływały na wzrost cen — jak m.in.: dostępność gruntów, przewlekłe procedury administracyjne, ciągnąca się reforma planowania przestrzennego, czy brak powszechnej na zachodzie możliwości inwestowania dla każdego przez REIT-y — teraz doszły kolejne i to znacznie większe. Jak podaje Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej w 2021 r. w sektorze budownictwa pracowało ok. 373 tys. obywateli Ukrainy, którzy stanowili blisko 80 proc. cudzoziemców zatrudnionych w naszym kraju. Gwałtowny odpływ tych pracowników to dla polskiej branży budowlanej ogromny problem. Należy pilnie zintensyfikować wysiłki, o które polscy pracodawcy postulują od lat, aby maksymalnie uprościć i przyspieszyć procedury, które zachęcałyby pracowników do podejmowania pracy zarobkowej w naszym kraju. Już teraz wiele firm nawiązało współpracę w celu czasowego pozyskania robotników z Azji, eksperci szacują, że potrzeba ich blisko pół miliona.
“Business as usual” to droga donikąd
Pierwsze od dwóch lat spotkanie globalnych liderów sektora na MIPIM 2022 w Cannes pokazało, że nawet w czasach kryzysu branża nieruchomości widzi więcej możliwości niż przeszkód. Lista zaplanowanych tam paneli obejmowała sześć tematów: miasta dla obywateli, mieszkaniówka priorytetem, moda na zielone, biurowce kontratakują, nieruchomości to więcej niż aktywa finansowe oraz proptech. Jednak w kuluarach głównymi tematami rozmów był wpływ wojny oraz inflacji na budowlankę. Prognozy dla rynku europejskiego, które zostały opublikowane na krótko przed tegorocznymi targami MIPIM 2022 , potwierdzają pozytywną perspektywę dla sektora. Według BNP Paribas Real Estate aktywność rynkowa rośnie i już w b.r. oczekuje się znacznego wzrostu wolumenu inwestycji we wszystkich klasach aktywów. W trakcie targów wskazywano na atrakcyjność aktywów rzeczowych dla inwestorów. Nieruchomości są globalnie uważane za aktywa finansowe, źródło zwrotu i dywersyfikacji. Klasy aktywów to grupy aktywów finansowych, takich jak akcje lub obligacje, które zostały ujęte w jednej klasie ze względu na wspólne cechy. Inwestycyjne w Europie pozostają na bardzo wysokim poziomie pomimo obecnej sytuacji geopolitycznej. Nieruchomości dają ochronę w czasach niepewności i inflacji. Zauważono, że poza inflacją i stopami procentowymi, sama klasa aktywów realnych koreluje z ludzkim zachowaniem. Warto więc to uwzględnić również w perspektywie inwestycyjnej. Uczestnicy MIPIM 2022 dostrzegli wpływ gospodarczy rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Wojna spowodowała wzrost kosztów zasobów i obciążyła przyszły rozwój sektora. Zerwane łańcuchy dostaw, powinny w stosunkowo szybkim czasie zostać zastąpione, bez wykorzystania surowców z Rosji. Konkluzja wskazuje, że firmy, które najszybciej odpowiednio zareagują na obecną sytuację, będą w stanie zoptymalizować swój rozwój. Dla przykładu rosnące ceny energii mogą stanowić okazję dla większych podmiotów i inwestorów, którzy są w stanie odebrać aktywa od firm z mniejszymi portfelami, na które w większym stopniu wpłyną podwyżki.
Natomiast bezpośrednim wynikiem pandemii i prawdopodobnie jej największym pozytywem, jaki pojawił się w ciągu ostatnich dwóch lat z perspektywy rynku nieruchomości, jest fakt poświęcania szczególnej uwagi na obszar związany ze zdrowiem i dobrym samopoczuciem użytkowników końcowych. Miasta muszą być przygotowane do odegrania istotnej roli w radzeniu sobie z rosnącymi problemami związanymi ze zdrowiem psychicznym i fizycznym, które zostało określone jako “ogromny problem po Covid”. Wpływ pandemii na przyszłość nieruchomości oraz zmiany, jakie zaszły w ostatnich latach, stał się rozległym tematem dyskusji i analiz. Jednym z pomysłów są dzielnice nowej generacji, w których mieszkańcy będą mieli wszystko, czego potrzebują w promieniu 20 min. spacerem. Potwierdza to globalny trend i fakt, że projektowanie lepszej jakości miastotwórczych przestrzeni jest właściwym kierunkiem, z jednoczesnym tworzeniem poczucia miejsca i przynależności. Ten model zapewnia projektom duży sukces komercyjny. Jednak wskazywano też, że prócz pandemii równie ważnym problemem w urbanistyce jest nierówność społeczna i rasowa.
Innym dostrzegalnym trendem na światowym rynku nieruchomości komercyjnych są tzw. ”biura przyszłości”, które będą mocno zorientowane na potrzeby pracowników. Właściciele obiektów chcąc przyciągnąć z powrotem najemców do tradycyjnych miejsc pracy, muszą tworzyć przyjazną, nowoczesną, wielofunkcyjną przestrzeń. Natomiast managerowie firm z działów HR (zasobów ludzkich) stają się kluczowymi partnerami w negocjacjach dot. ich ofert biurowych. Powoduje to, że ESG, czyli czynniki, na podstawie których tworzone są ratingi ofert, stały się kluczowymi elementem już w pierwszej fazie rozmów z potencjalnymi najemcami. ESG składają się z trzech elementów: E – Środowisko, S – Społeczna odpowiedzialność i G – Ład korporacyjny. Można też zauważyć, że sektor musi zaakceptować fakt, ciągłej zmiany kryteriów składowych dla ESG.
Autor: Adam Białas – ekspert rynku budowlanego i nieruchomości, manager BIALAS Consulting & Solutions, dziennikarz biznesowy.
