Postanowienia nakładające jedynie na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej są niedozwolone. Niedopuszczalne jest również uzależnienie zwrotu wpłaconych przez nabywcę środków finansowych od znalezienia na jego miejsce nowego nabywcy.
Niedozwolone postanowienia umowne, zwane również klauzulami abuzywnymi lub klauzulami niedozwolonymi są to takie postanowienia, które w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszają interesy konsumenta. Zgodnie art. 3851 Kodeksu cywilnego postanowienia te, jeżeli nie zostały uzgodnione indywidualnie z klientem, są nieważne. Oznacza to, że pomimo umieszczenia ich w treści umowy, nie wywołają żadnych skutków prawnych. Niestety ze względu na niską świadomość konsumentów oraz presję ze strony deweloperów zdarza się, że nabywcy godzą się na ich stosowanie.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych, dostępny na stronie internetowej UOKiK. Zawiera on obecnie ponad 7 tysięcy postanowień umownych uznanych za niedozwolone, z czego ok. 600 dotyczy samej branży nieruchomości.
Samodzielne przeszukiwanie tak obszernej bazy oraz analiza umowy deweloperskiej pod względem występowania w niej klauzul abuzywnych może okazać się zadaniem zbyt karkołomnym dla osoby nie posiadającej szerokiej wiedzy i doświadczenia prawniczego – zauważa r.pr. Mariusz Kowolik Partner Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Do typowych klauzul niedozwolonych spotykanych w umowach deweloperskich należy zaliczyć postanowienia dotyczące m.in. wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie w oddaniu domu/lokalu do użytku, wyłączenia możliwości odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej lub uzależnienia jego skuteczności od znalezienia kolejnego nabywcy, zastrzeżenia zbyt wygórowanego poziomu odstępnego, ograniczenia odpowiedzialności dewelopera za wady domu/lokalu, waloryzacji ceny z uwagi na zmianę obowiązującej stawki podatku VAT czy nawet dopuszczalnych różnic w powierzchni wybudowanego domu/lokalu bez wpływu na ostateczną cenę nieruchomości – wskazuje r.pr. Mariusz Kowolik Partner Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Inwestycje realizowane przez deweloperów opierają się w znacznej mierze na środkach pochodzących od przyszłych nabywców domów/lokali. Z tego też powodu w interesie dewelopera jest przede wszystkim utrzymanie stosunku umownego łączącego go z przyszłym nabywcą. Przeważająca część klauzul uznanych za niedozwolone dotyczy zatem postanowień, których celem jest zniechęcenie lub wręcz powstrzymanie nabywcy od odstąpienia od umowy deweloperskiej, także w przypadku niewywiązania się z umowy przez dewelopera.
Jako przykład można wskazać klauzulę zarejestrowaną pod nr 389 o treści: „W przypadku odstąpienia Kupującego od niniejszej umowy, Sprzedający dokona zwrotu nominalnej wartości wpłaconych przez Kupującego środków pieniężnych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedającego nowego Kupującego z potrąceniem 5% wartości lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na piśmie”.
Postanowienia nakładające jedynie na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej są niedozwolone. Niedopuszczalne jest również uzależnienie zwrotu wpłaconych przez nabywcę środków finansowych od znalezienia na jego miejsce nowego nabywcy. Deweloper nie może przerzucać w ten sposób na nabywcę swojego ryzyka biznesowego. Postanowienie takie zakłada bowiem, że jeżeli nie nastąpi wprowadzenie nowego kupującego w miejsce dotychczasowego, to ten ostatni nie odzyska wpłaconych przez siebie kwot – wskazuje r.pr. Mariusz Kowolik Partner Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Kolejnym przykładem klauzuli rażąco naruszającej interesy konsumenta jest klauzula nr 6591 o następującej treści: „powierzchnia Lokalu może ulec zmianie nie więcej niż o 5% (pięć procent) i w takim przypadku uważa się, że Lokal wykonano zgodnie z niniejszą umową i Stronom nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy z powołaniem się na tę okoliczność”. Postanowienia tego rodzaju są niestety bardzo częstą praktyką. O ile do pewnego stopnia należy uznać je za uzasadnione, ponieważ deweloper z powodów technicznych nie jest w stanie z chirurgiczną precyzją wskazać powierzchni planowanego lokalu, o tyle klauzule zakładające odchylenia na poziomie 5% stanowią oczywiste naruszenie.
Aby zobrazować problem należy wskazać, że dla mieszkania o powierzchni 80 m2 dopuszczalne byłoby oddanie przez dewelopera lokalu o powierzchni równej 76 m2. Biorąc pod uwagę obecne ceny mieszkań w dużych miastach, ta z pozoru nieznaczna różnica powierzchni mieszkania może realnie wpłynąć na obniżenie jego wartości nawet o 30-40 tys. złotych. Zgodnie z obowiązującym prawem w przypadku, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy (do których bez wątpienia należy cena oraz powierzchnia lokalu) konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów – wskazuje r.pr. Mariusz Kowolik Partner Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Co może zrobić konsument w przypadku, gdy zawarta przez niego umowa zawiera jego zdaniem klauzule niedozwolone?
W takiej sytuacji strona umowy deweloperskiej może poinformować o tym fakcie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów lub wnieść powództwo do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie danych postanowień za niedozwolone. Skutkiem stwierdzenia przez SOKIK, że deweloper stosuje postanowienia naruszające zbiorowe interesy konsumentów może być nałożenie na dewelopera kary pieniężnej oraz wpisanie danego postanowienia do rejestru klauzul niedozwolonych.
Dla przykładu należy wskazać, że za stosowanie w umowie deweloperskiej postanowienia, zgodnie z którym w przypadku zmiany stawki podatku VAT cena mieszkania ulegnie zmianie stosownie do wzrostu stawki tego podatku oraz klauzuli nieprecyzującej wysokość kary umownej nałożonej na konsumenta w przypadku odstąpienia od umowy, Prezes UOKIK nałożył na przedsiębiorcę karę pieniężną w łącznej wysokości 103 689 złotych. Decyzja po oddaleniu przez sąd odwołania dewelopera stała się prawomocna (sygn. akt. XVII AmA 12/3).
Przede wszystkim należy jednak pamiętać, że postanowienia umowy zawierane z konsumentem, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy są nieważne a konsument nie ma obowiązku się do nich stosować.
