Konflikty w nieruchomościach, czy jest dobry sposób na ich rozwiązanie?

0

Sytuacja branży nieruchomości jest bardzo poważna, mamy do czynienia z zatorami płatniczymi i ogromnym zadłużeniem, a spory w sądach ciągną się często latami – mówiła Grażyna Kuźma, radca prawny, partner w Kancelarii Taylor Wessing w Warszawie, współautorka komentarza „Prawo budowlane i nieruchomości” CH Beck, podczas swojego wystąpienia na tegorocznym Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie.

Najczęstsze przyczyny sporów

W branży nieruchomościowej spory najczęściej pojawiają się w wyniku niedotrzymywania warunków umów o roboty budowlane, ale także umów najmów komercyjnych: dotyczących m.in. pomiaru powierzchni w galeriach handlowych, powierzchni biurowych, powierzchni magazynowych  czy też umów dotyczących zbycia lub nabycia nieruchomości.

Spory często dotyczą rozliczenia wynagrodzenia za wykonane roboty; braku zwrotu sumy kaucji pod pretekstem zaliczania jej w całości lub w części na poczet kosztów usuwania usterek i koniecznych napraw; naliczania kar umownych za opóźnienia – sporu wokół powodów opóźnień oraz jakości wykonanych obiektów i ich braków technicznych. Częstym podłożem konfliktów w tej branży są także spory związane z umowami sprzedaży nieruchomości, gdzie kłopoty pojawiają się już na etapie umowy przedwstępnej i spełniania uzgodnionych przez strony warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku najmów komercyjnych spory najczęściej dotyczą, jak już wspomniano, najmów powierzchni biurowych i ich pomiarów; udziału w częściach wspólnych; kosztów mediów i ich rozliczania. W przypadku najmów powierzchni handlowych jest podobnie, dodatkowo dochodzą konfliktogenne kwestie dotyczące działań marketingowych galerii, godzin otwarcia sklepów, czynszu od obrotów z e-commerce – sprzedaży przez Internet, a odbioru towaru w galerii handlowej, gdzie klienci korzystają z infrastruktury obiektu handlowego, napędzają ruch, lecz nie obrót, który nie jest wliczany do czynszu płaconego przez najemcę. Niedawno pojawiły się też nowe problemy związane z zakazem handlu w niedzielę.

Jak zaoszczędzić czas, pieniądze i zostać w dobrej relacji z kontrahentem?

– Spory są naturalną częścią obrotu gospodarczego, jednak w momencie, gdy sprawa trafia do sądu można powiedzieć, że obydwie strony są już w pewnym sensie „przegrane” – mówi Grazyna Kuźma.

Czytaj również:  Blisko połowa Polaków jest zadowolona ze swojej pensji

Przedsiębiorca musi czekać średnio 540 dni na rozstrzygnięcie sporu z adwersarzem w sądzie, dodatkowo egzekucja przyszłego wyroku sądowego zabiera przeciętnie około 145 dni. Obok czasu, kluczową sprawą jest aspekt braku kontroli nad rozwiązaniem konfliktu.

– Prawnik zobowiązany jest do uczciwego przedstawienia klientowi wszystkich możliwych opcji rozwiązania konfliktu. Dlatego naszą rolą jako prawników, jest zaproponowanie alternatywy dla sądu i taką właśnie alternatywą jest mediacja. – dodaje Grażyna Kuźma.

W przypadku mediacji to strony wspólnie decydują, co będzie tematem mediacji, czyli określają jej zakres. W trakcie mediacji strony wypracowują wspólne rozwiązanie biorąc pod uwagę swoje interesy i potrzeby, na co w sądzie nie ma ani miejsca ani czasu. W wyniku mediacji obie strony wygrywają, ponieważ to one, a nie sędzia, są autorami rozwiązania. Jest to sposób na osiągnięcie porozumienia w razie sprzecznych interesów stron bez udziału sądu.