Polski rynek nieruchomości komercyjnych przez ostatnie dwa lata rósł w błyskawicznym tempie. Było to odzwierciedleniem nie tylko dobrej koniunktury w gospodarce, ale też sprzyjającego klimatu inwestycyjnego dla zagranicznych firm. Czy planowany podatek dla REIT – spółek zajmujących się wynajmem powierzchni komercyjnych – może schłodzić nastroje inwestycyjne?
Polska to wciąż rynkowy champion Europy Środkowej i Centralnej – największy kraj regionu, ósma gospodarka UE z perspektywą wzrostu PKB na poziomie 3,5-3,9 proc. do 2019 roku. Jak wynika z raportu „EY European Attractiveness Survey 2017” („Atrakcyjność inwestycyjna Europy 2017”), Polska w 2016 r. znalazła się po raz pierwszy w historii w pierwszej piątce najlepszych terenów inwestycyjnych w Europie – obok Wielkiej Brytanii, Francji, Niemiec. Zgodnie z danymi upublicznionymi przez ministra Rozwoju i Finansów, wartość inwestycji zagranicznych w Polsce osiągnęła w 2016 r. rekordowy poziom 10 mld dolarów.
Bardzo dobra koniunktura w gospodarce przekłada się także na polski rynek nieruchomości komercyjnych. Od kilku lat obserwujemy duży popyt na wynajem powierzchni biurowych. Według danych z raportu Knight Frank „Poland Office Market H1 2017” w latach 2012-2014 utrzymywał się on na stałym poziomie ok. 960 tysięcy metrów kwadratowych rocznie, a w roku 2015 odnotował gwałtowny wzrost przekraczający 40 proc. Przykładowo rynek w Warszawie oferuje grubo ponad 5 mln m2 powierzchni biurowej, a pod koniec pierwszego półrocza 2017 budowano kolejnych 754 tysięcy m2 powierzchni. Sektor ten intensywnie rozwija się też w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi i Wrocławiu, które to miasta łącznie przewyższają dynamiką stołeczny rynek.
Udział rodzimego kapitału w transakcjach inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne od 2015 r. kształtuje się na poziomie 9-10 proc. – wynika z danych międzynarodowej firmy doradczej JLL. Kapitałochłonne prace są w tym sektorze prowadzone głównie przez firmy z USA (45 proc. udziału w rynku w pierwszej połowie 2015 r.) i niemieckie (24 proc.). Jednak plany wprowadzenia 1 stycznia 2018 r. nowego podatku od nieruchomości komercyjnych mogą negatywnie wpłynąć na kondycję branży. „Niezależnie od oceny ekonomicznej zasadności podatku, jeśli okaże się on niedopuszczalny ze względu na regulacje polskie bądź unijne, może to spowodować niepotrzebne legislacyjne zamieszanie i odpływ kapitału.” – tłumaczy adwokat Andrzej Tokaj, założyciel i Senior Partner w kancelarii Magnusson, specjalizującej się między innymi w obszarze nieruchomości komercyjnych.
„W sytuacji, gdy potwierdzi się, że planowane regulacje mimo określenia mianem podatku dochodowego nabiorą charakteru selektywnego to ustawodawca zostanie zmuszony do wycofania się z nich w krótkim czasie po wprowadzeniu. Koszty wizerunkowe, w tym długotrwale nieodwracalne zmniejszenie wiarygodności inwestycyjnej Polski, mogą okazać się bardzo wysokie. Przepisy istotnie zmieniające warunki rynkowe – a do takich należą z pewnością przepisy polegające na wprowadzeniu nowych podatków – powinny być wprowadzane z kilkuletnim wyprzedzeniem.” – dodaje Andrzej Tokaj. – „Pozwala to wszystkim zainteresowanym stronom przygotować się prawnie i inwestycyjnie.”
Z informacji dostępnych aktualnie na stronach Ministerstwa Rozwoju i Finansów wynika, że nowy podatek zostanie uwzględniony w obu ustawach o podatku dochodowym – CIT oraz PIT. Obejmie opodatkowanie nadwyżki wartości nieruchomości komercyjnych powyżej 10 mln zł. Stawka tego podatku teoretycznie pozostaje niewielka – 0,035 proc/mies. Jednakże podstawą opodatkowania będzie wartość początkowa nieruchomości, bez odpisów amortyzacyjnych i powiększana o nakłady. To oznacza, że podatek będzie całkowicie oderwany od faktycznej dochodowości danej nieruchomości. Zobowiązanie wobec fiskusa zaistnieje nawet w sytuacji ponoszenia przez właściciela strat z inwestycji w nieruchomości.
Opisywany podatek dotyczy największego rynku w regionie. Inwestycje komercyjne w Polsce w ub. r. osiągnęły wartość 5,2 mld euro – to prawie połowa kapitału REIT przypadającego na Europę Środkowo-Wschodnią w 2016 r. Jednak brak doprecyzowania ustawy przy planowanym bliskim terminie wprowadzenia oraz obecność w projekcie zapisów budzących wątpliwości UOKiK już teraz przekładają się na spadek zainteresowania funduszy REIT naszym krajem. W Czechach wolumen obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł w 2016 r. o 30 proc., do 3,3 mld euro. Stanowi to 30 proc. łącznej wartości transakcji inwestycyjnych w regionie. Z kolei na Węgrzech łączna kwota transakcji wzrosła ponad dwukrotnie, do 1,2 mld euro. Powyższe dane opublikowane przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield nie pozostawiają złudzeń – tracimy ten rynek niepotrzebnie.
„Sytuacja na rynku w Czechach i w Polsce dowodzi, że potencjalność podatku kształtuje podejście inwestorów. Niepewność inwestycyjna oznacza zmniejszenie zainteresowania.” – uważa Andrzej Tokaj. – „Nie chodzi o to, aby przyzwalać na erozję podatkową, ale dać rynkowi jasny sygnał, czego Polska jako regulator będzie oczekiwać od jego uczestników. Do podobnych zmian szykują się też inne kraje europejskie, co ma na celu dostosowanie lokalnego prawa do mechanizmów globalnych. Wydaje się to koniecznym krokiem także w Polsce, ale dla własnych interesów powinniśmy zachować odpowiednią kulturę legislacyjną.” – dodaje.
