W 2017 roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych osiągnęła historyczne 5,1 mld euro, z czego 2,1 mld euro przypadło na centra handlowe. Obecny rok zapowiada się jeszcze lepiej. Tylko w pierwszym kwartale właściciela zmieniły nieruchomości wyceniane na ponad 2 mld euro, przede wszystkim z sektora handlowego. W tym roku w wynikach transakcji nie będzie raczej widać efektów ograniczenia handlu w niedziele – oceniają eksperci Colliers International. Bardziej niż ten zakaz na decyzje inwestorów wpływać będzie dalszy rozwój sektora e-commerce.
– Całkowita wartość transakcji na rynku polskim w 2017 roku osiągnęła poziom 5,1 mld euro. 2,1 mld euro przypadało na inwestycje w centra handlowe, co potwierdza wyjątkowo duże zainteresowanie tym segmentem rynku – ocenia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Dariusz Forysiak, dyrektor ds. obiektów handlowych w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International.
Polska, z 40-proc. udziałem, była w 2017 roku zdecydowanym liderem wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych. Wysoki popyt zanotował sektor handlowy, rekordy padły na rynku magazynowym (1,1 mld euro) i hotelowym (350 mln euro). Jeszcze lepsze są prognozy na 2018 rok, na co wskazują wyniki I kwartału.
– I kwartał 2018 roku zakończył się wynikiem na poziomie 2,1 mld euro, co stanowi znakomity początek roku. Dominowały inwestycje w nieruchomości handlowe. Obserwujemy bardzo duże zainteresowanie inwestorów transakcjami zarówno portfelowymi, jak i pojedynczymi, dużymi transakcjami dominujących centrów handlowych. Przykładem tego jest zakup galerii handlowej w Katowicach przez malezyjski fundusz. Bieżący rok będzie zdominowany przez transakcje w nieruchomości handlowe i po raz kolejny ustanowi rekord o wartości zbliżonej do 3 mld euro – prognozuje Dariusz Forysiak.
W I kwartale tego roku nawet 86 proc. transakcji dotyczyło sektora handlowego, ale w kolejnych miesiącach bardzo ważne będą także inwestycje w obiekty biurowe. Do rekordowych transakcji może dojść na warszawskim rynku, jednak analitycy Colliers spodziewają się też wzrostu wartości transakcji na rynkach regionalnych. Już w 2017 roku 75 proc. środków zostało zainwestowanych poza stolicą. Wciąż jednak to Warszawa jest miastem, od którego chce zacząć większość inwestorów.
– Skala tych inwestycji jest bardzo różna, w przypadku centrów handlowych możemy mówić o transakcjach nawet na poziomie 1 mld euro, podczas gdy w przypadku obiektów biurowych najbardziej atrakcyjne budynki są w przedziale pomiędzy 40 a 100 mln euro. To są najbardziej płynne aktywa, bez względu na to, czy znajdują się w Warszawie, czy w miastach regionalnych – mówi ekspert Colliers.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni centrów handlowych w Polsce na koniec ubiegłego roku przekroczyły 11,5 mln mkw. (88 proc. stanowiły centra handlowe). Rośnie poziom nasycenia powierzchnią centrów handlowych i na koniec 2017 roku wyniósł 301 mkw. na tysiąc mieszkańców. Jednocześnie spada nowa podaż powierzchni handlowej. W ubiegłym roku na rynek trafiło 360 tys. mkw. powierzchni, ok. 15 proc. mniej niż rok wcześniej.
– Szacujemy, że w 2018 roku do użytku zostanie oddanych ok. 400 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej. Część deweloperów jest nastawiona na wybudowanie i niemal natychmiastową sprzedaż obiektów.
Obowiązujące od marca ograniczenia handlu w niedzielę nie będą jeszcze miały dużego odzwierciedlenia w wycenach nieruchomości handlowych, ponieważ najemcy dużą cześć straconych obrotów będą starali się nadrobić poprzez wydłużone godziny działania centrów i większą aktywnością klientów w pozostałe dni tygodnia. Zdaniem eksperta Colliers pierwsze efekty mogą być widoczne dopiero w 2019 i 2020 roku, kiedy będzie można porównać sprzedaż przynajmniej z trzech kwartałów. Jego zdaniem wpływ zakazu handlu będzie różny w zależności od branży – w szczególności odczują go operatorzy kawiarni i restauracyjnych centrów handlowych. Zdecydowanie większe znaczenie dla decyzji inwestorów będzie miał rozwój e-commerce.
– Już od jakiegoś czasu obserwujemy bardzo duży wpływ e-commerce na centra handlowe w USA czy wielkiej Brytanii. To rzutuje na polski rynek inwestycyjny, ponieważ fundusze inwestycyjne i banki finansujące nieruchomości komercyjne w dużej mierze powiązane są kapitałowo z tymi rynkami. Skwantyfikowanie wpływu e-commerce na wycenę nieruchomości to wyzwanie dla wszystkich inwestorów – podkreśla Dariusz Forysiak.
Już ponad połowa Polaków deklaruje, że robi zakupy w internecie. Wartość krajowego rynku e-commerce ocenia się na ponad 40 mld zł. Obecnie udział zakupów przez internet w handlu detalicznym stanowi ok. 7 proc. W ciągu 2–3 lat może sięgnąć 10 proc. To jednak dopiero początek. Według Banku DNB do 2026 roku już 40 proc. produktów będzie kupowana online.
– Przyszłość galerii handlowych w dużej mierze będzie zależała od ich lokalizacji oraz typu najemców i ich strategii biznesowej. Czy będą oni traktowali centrum handlowe stricte jako showroom i punkt odbioru towaru, czy też zaczną zamykać swoje sklepy. Interesujące jest też to, jak z rozwojem e-commerce poradzą sobie mniejsi najemcy, zajmujący 100–200 mkw. Będzie to musiało być skalkulowane w wycenach centrów handlowych, ponieważ to ci najmniejsi najemcy płacą najwięcej za metr kwadratowy powierzchni handlowej. Natomiast najważniejsze jest to, jaki pomysł na dane centrum ma jego obecny czy przyszły właściciel i jak szybko będzie mógł je dostosować do zmieniającego się otoczenia – zauważa Dariusz Forysiak.
