Charakterystyka kluczowych trendów makroekonomicznych
Kluczowe wskaźniki makroekonomiczne wskazują na zdrową kondycję polskiej gospodarki, ze wzrostem produkcji przekraczającym 3% w skali roku i dalszym silnym wzrostem sygnalizowanym przez Komisję Europejską. Globalny proces hamowania inflacji i niskie koszty energii powinny upewnić bank centralny w decyzji o utrzymaniu na rekordowo niskim poziomie do następnego roku głównych stóp procentowych. Spadek ceny ropy naftowej i znaczący wzrost zatrudnienia odnotowany w ostatnich dwunastu miesiącach powinny z kolei korzystnie wpłynąć na konsumpcję na poziomie gospodarstw domowych.
Po raz kolejny jednak ten pozytywny obraz polskiej gospodarki pozostaje w sprzeczności z łagodnie pesymistycznym przekazem kwartalnego badania RICS dotyczącego nastrojów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce (RICS Poland Commercial Property Monitor).
Jak sugerują wyniki badania źródłem negatywnych nastrojów są lekko zawyżone, zdaniem ankietowanych, ceny nieruchomości komercyjnych oraz wciąż słabszy, mimo delikatnej poprawy, wzrost popytu ze strony najemców i inwestorów w porównaniu do wzrostu podaży powierzchni, prowadzący do zniżkowej presji na czynsze i wartość aktywów. Trend ten jest najbardziej widoczny w sektorze powierzchni biurowych.
Charakterystyka nastrojów na rynku najemców
- Wskaźnik nastrojów najemców przez cały miniony kwartał pozostał niezmieniony i osiągnął (-19), pozostając w negatywnym obszarze czternasty kwartał z rzędu.
- Popyt ze strony najemców znacznie wzrósł w sektorze magazynów i spadł marginalnie w odniesieniu do powierzchni biurowych i handlowych.
- Dostępność wolnej powierzchni wzrosła we wszystkich sektorach rynku podobnie jak wartość pakietów zachęt oferowanych przez właścicieli budynków, najsilniej w sektorze biurowym.
- Nadpodaż wolnej powierzchni nadal ciąży na oczekiwaniach odnośnie do czynszów, które pozostają negatywne zarówno dla obiektów biurowych jak i magazynowych i neutralne w odniesieniu do obiektów handlowych. Ten trend jest odzwierciedlony zarówno w trzy jak i dwunastomiesięcznym horyzoncie czasowym.
Rynek inwestorów
- Wskaźnik nastrojów inwestorów wzrósł do (+10) sygnalizując delikatny wzrost w zakresie poprawy warunków na rynku inwestycyjnym w trzecim kwartale.
- Popyt ze strony inwestorów wzrósł w znacznym tempie we wszystkich sektorach rynku, z zauważalnym silnym wzrostem liczby zapytań ze strony zagranicznych inwestorów.
- Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w każdym sektorze, choć tylko nieznacznie w segmencie magazynów.
- 48% respondentów zwraca uwagę na to, że nieruchomości komercyjne w Polsce są aktualnie do pewnego stopnia przecenione. Jest to prawdopodobnie odzwierciedlenie miękkich fundamentów rynku najemcy i panującego powszechnie przekonania o podniesionym poziomie wskaźnika pustostanów, szczególnie w sektorze biurowym.
- Poczucie, że rynek jest aktualnie drogi, ciąży na oczekiwaniach odnośnie do wartości aktywów. I tak w nadchodzących dwunastu miesiącach wzrost oczekiwany jest wyłącznie w odniesieniu do najlepszych nieruchomości magazynowych i handlowych.
Komentarze ekspertów RICS
„Zdecydowanie centrum Warszawy już od jakiegoś czasu notuje bardzo szybki przyrost dostępnej powierzchni biurowej, i co ciekawe, nadal nie brakuje budowanych i planowanych obiektów. Deweloperzy w trakcie realizacji projektów muszą z dużo większym zaangażowaniem zabiegać o potencjalnych najemców, więc pomimo, iż spadek czynszów ofertowych nie jest dramatyczny, to już znaczące obniżki obserwuje się na poziomie czynszów efektywnych. Trend ten będzie zapewne postępował nie tylko z racji wzrastającej konkurencji nowej powierzchni biurowej, ale będzie też efektem nowych zachowań samych najemców. Zmiana powierzchni biurowej staje się dobrym przyczynkiem do wdrożenia w koncepcji Work&Place, czyli nowego podejścia do miejsca pracy i jej standardów. Głównym przesłaniem tej koncepcji, uderzającym niestety w deweloperów, jest ograniczanie powierzchni najmu do minimum. Mobilność pracowników, sprzyjające ku temu systemy komunikacji z każdego miejsca, o każdej porze oraz wdrażana koncepcja elastycznego czasu pracy sprawiają, że dziś już mało kto chce i potrafi spędzać 8 godzin za biurkiem w biurze. Z drugiej strony, jak pokazuje badanie, inwestorzy nadal interesują się polskim rynkiem nieruchomości. Przyciąga ich jego stabilność oraz wciąż niższe ceny niż na rynkach Europy zachodniej, ale odstrasza zapewne brak wyboru projektów dostępnych do zakupu. Obawiam się, że inwestorzy mogą stracić cierpliwość i zaczną przenosić swoje zakupy do innych państw regionu CEE. Tam przy akceptacji nieco większego ryzyka mają szansę na szybkie przyrosty wartości, a jak pokazują wyniki badania, perspektywy dalszego rozwoju są dla tych rynków pozytywne” – Marta Kamionowska, MRICS, członek zarządu RICS w Polsce, Dyrektor działu doradztwa finansowego w Deloitte Advisory Sp. z o.o.
„Jak widać, trzeci kwartał tego roku dalej należy do najemców. Najem utrzymuje się na podobnym poziomie jak w drugim kwartale i tak samo jak w poprzednim badanym okresie podaż dostępnej powierzchni jest wciąż wysoka; z kolei w obszarze inwestycji w nieruchomości komercyjne widać niewielki wzrost. Mimo, iż podzielam zdanie ankietowanych, że powodem tego stanu rzeczy są wciąż zbyt wysokie ceny nieruchomości w Polsce, uważam, że rynek ten nadal jest dobrym miejscem do inwestycji w nieruchomości komercyjne. Dowodzi tego badanie postrzegania wyceny zawarte w raporcie RICS Global dotyczącym całego świata, w którym Polska plasuje się dokładnie w środku zestawienia 29 najdroższych i najtańszych miejsc do tego typu inwestycji na całym świecie” – Nigel Wade MRICS, członek zarządu RICS w Polsce, Prezes zarządu Commerson Real Estate Sp. z o.o.
