Ceny mieszkań galopują, ale kolejnych chętnych nie brakuje. Kupujemy nie tylko po to, aby mieć gdzie mieszkać – traktujemy mieszkanie, dom czy działkę jak lokatę oszczędności. Polskę ogarnęła moda na inwestycje w mieszkania na wynajem. Wciąż panuje opinia, że na nieruchomościach nie można stracić. Ma ona jednak słabe fundamenty…
Mamy krótką pamięć i nie wyciągamy wniosków z przeszłości. Od niemal 10 lat jesteśmy przyzwyczajeni, że mieszkania, domy czy działki drożeją i myślimy, że tak będzie zawsze. Zapomnieliśmy już, że podobna sytuacja miała miejsce przed 2007 rokiem. Wówczas również panował boom budowlany. Deweloperzy sprzedawali „dziury w ziemi”, a zainteresowani mieszkaniami ustawiali się w kolejkach. Aż przyszedł światowy kryzys finansowy, a wraz z nim załamał się również polski rynek. Mieszkania zaczęły tanieć, a osoby, które ulokowały w nich swoje oszczędności – zamiast zarabiać – liczyły stracone pieniądze.
Dziś również ceny nieruchomości są wysokie i warto zadać sobie pytanie, czy to dobry moment na inwestycje? Raczej nie… i to z kilku powodów.
Po pierwsze, mieszkania w Polsce są drogie. W dobrych lokalizacjach na zakup musimy wydać często więcej niż Niemcy, którzy zarabiają znacznie lepiej od nas. Nasz kraj wciąż dysponuje dużym zapasem gruntów, na których mogą powstawać nowe osiedla. Wysokie ceny mieszkań nie mają twardego uzasadnienia ekonomicznego. Prędzej czy później mieszkania zaczną tanieć.
Po drugie, kupując nieruchomość na wynajem trzeba pamiętać, że inwestycja zwróci się za ok. 15 lat i to pod warunkiem, że będzie cały czas wynajmowana. Nie jest to jednak takie pewne. W Polsce od dłuższego czasu rodzi się znacznie mniej dzieci niż w poprzednich pokoleniach. Wielu z nas pracuje za granicą i tam właściwie mieszka. GUS szacuje, że do 2050 r. liczba ludności kraju zmniejszy się o ponad 3 miliony. Czy za kilkanaście lat będzie miał kto wynajmować nasze mieszkanie? I jakie będą czynsze? Owszem, do Polski przyjeżdżają do pracy cudzoziemcy, głównie Ukraińcy. Czy będzie ich jednak na tyle, aby wynająć wszystkie dostępne mieszkania? Przecież deweloperzy budują kolejne osiedla… Logika rynkowa podpowiada, że czynsze spadną. W efekcie czas zwrotu z inwestycji w mieszkanie będzie jeszcze dłuższy niż zakładamy obecnie.
Po trzecie, posiadanie nieruchomości to koszty. Czynsz, podatki, naprawy oraz remonty to wydatki, które musimy ponosić, niezależnie od tego, czy uda się nam wynająć mieszkanie, czy nie…
Nieruchomości nie są „żyłą złota”, na której nie można stracić. Mogą być atrakcyjną lokatą oszczędności, ale zawsze wiążącą się z ryzykiem. Wymagają zaangażowania znacznych środków własnych, zwykle uzupełnianych kredytem. Nie jest łatwo z tej inwestycji wyjść. Decyzję o wydaniu oszczędności życia na zakup mieszkania na wynajem trzeba więc szczególnie starannie przemyśleć i porównać z innymi możliwościami.
Z uwagi na krótki staż w świecie kapitalizmu wciąż łatwo ulegamy inwestycyjnym mitom. Potem tracimy i zniechęcamy się do oszczędzania. Potrzebujemy więc dużej dawki zdrowego rozsądku, bo stawką są przecież nasze oszczędności i nasza przyszłość.
Marek Przybylski, prezes Aviva Investors TFI
