W jakim stopniu program Mieszkanie + będzie rzutował na rynek najmu i wpłynie na rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem? Czy w opinii deweloperów rządowe propozycje mogą spowodować spadek sprzedaży nowych mieszkań? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.
Według różnych raportów w Polsce brakuje około milion mieszkań, tak więc trzeba kilku lat ciężkiej pracy zarówno deweloperów, jak i rządu poprzez różne programy wsparcia, aby te lukę wypełnić. Co do samego programu Mieszkanie+, trudno na chwilę obecną ocenić jego możliwy wpływ na rynek najmu i sprzedaż mieszkań. Poza ogólnym zarysem nie znamy żadnych szczegółów. Zgodnie z zapowiedziami rządowy program opiera się na 3 filarach. Pierwszym z nich, co nie będzie miało wpływu na rynek, jest wparcie w budowie mieszkań komunalnych. Drugi to powołanie do życia subkont mieszkaniowych, które mają być dodatkowo premiowane. Największe obawy budzi trzeci filar, tj. budowa mieszkań na wynajem, w którym stawki czynszu mają być na poziomie 10-20 zł/mkw.
Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord S.A.
Mieszkanie Plus posiada na pewno potencjał do pobudzenia rynku najmu. Program w swym zamyśle ma wspierać osoby, których nie stać na zakup własnego M, zatem nie pokrywa się z grupą nabywców mieszkań, które oferujemy. Nie spodziewamy się w związku z tym jego znaczącego wpływu na rynek pierwotny, szczególnie mając na uwadze tradycje polskiego społeczeństwa i silnie zakorzenioną potrzebę poczucia bezpieczeństwa mieszkaniowego, wyrażającego się posiadaniem lokalu na własność. Ten sposób myślenia nie zmieni się diametralnie z dnia na dzień, ani w ciągu najbliższych kilku lat.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży J.W. Construction Holding S.A.
Nie mamy obaw, jeśli chodzi o wpływ programu Mieszkanie+ na rynek deweloperski. Program zaproponowany przez rząd polega m.in. na tym, że jego beneficjenci będą raczej wynajmowali mieszkania, a nie kupowali je na własność. Rządowe propozycje skierowane są do osób, które nie mają oszczędności, ani zdolności kredytowej, a to nie są nasi klienci. Wiele osób zainteresowanych kupnem mieszkania woli zainwestować w nieruchomości o wyższym standardzie, które po nabyciu stają się ich własnością. Nie przewidujemy zatem wpływu programu na spadek zainteresowania klientów zakupem mieszkań.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Program Mieszkanie+ z pewnością będzie miał istotny wpływ na kształt rynku mieszkaniowego w Polsce. Jest jednak zbyt wcześnie, by prognozować, jakie dokładnie zmiany przyniesie i w jakim czasie.

Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service

Program Mieszkanie+ nie zmieni radykalnie sytuacji na rynku najmu. Rządowy program nie powinien, ani wpłynąć na rentowność inwestowania w nieruchomości, ani spowodować spadku sprzedaży nowych mieszkań. Mieliśmy już doświadczenia z mieszkaniami z tzw. przydziału i Polacy raczej nie będą chcieli ich powtarzać. Przyzwyczailiśmy się do posiadania naszych dóbr na własność i nie bez powodu w potocznym języku utarło się powiedzenie „ciasne, ale własne”. Propozycja rządu skusi więc prawdopodobnie tylko te osoby, które nie planowały nabycia mieszkania z rynku pierwotnego. Nie ma pewności, czy lokale z programu Mieszkanie+ będą w stanie zagwarantować odpowiedni standard. Nasi klienci w większym stopniu oczekują kontynuacji programów wspierających osoby planujące zakup mieszkania na własność, jak program Mieszkanie dla młodych.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Dotychczasowe programy mieszkaniowe – Rodzina na swoim, Mieszkanie dla młodych, Towarzystwo Budownictwa Społecznego, sygnowane przez kolejne rządy odbywały się zwykle przy udziale deweloperów. Także prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego program mieszkań na wynajem w zakresie procesu inwestycyjnego jest realizowany przez spółki deweloperskie. Nie znamy jeszcze szczegółów programu Mieszkanie +. Historia pokazuje jednak, że dotychczasowe inicjatywy w postaci programów rządowych, stanowiły uzupełnienie oferty rynkowej, nie zaś zagrożenie dla deweloperów. W Polsce nadal jest za mało mieszkań. Szacujemy, że na rynku brakuje ich około 2 miliony. Te dostępne nie zawsze odpowiadają klientom ze względu na lokalizację, parametry samych mieszkań, czy ich stan techniczny. Widać więc, że z jednej strony potrzebne są programy wsparcia, takie jak Mieszkanie+, które umożliwią osobom mniej zamożnym uzyskanie pierwszego mieszkania. Z drugiej strony, popyt na większe i bardziej komfortowe mieszkania także będzie się sukcesywnie zwiększał.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Z założenia program Mieszkanie+ ma być skierowany do osób, które nie posiadają zdolności kredytowej na zakup własnego M i dla tych, dla których stawki najmu są zbyt wysokie w porównaniu do zarobków. W pewnym stopniu program może zmienić sytuację rynku najmu, ale jego wpływ nie będzie znaczący. Trzeba wziąć pod uwagę, że rządowe mieszkania będą realizowane na gruntach należących do Skarbu Państwa, które mają różne lokalizacje, niekoniecznie dobre i mogą nie spełniać oczekiwań większości osób. Poza tym, ze względu na tanie budowanie, prawdopodobnie będą posiadały niski standard, co też nie każdemu będzie odpowiadać. Dlatego uważamy, że sprzedaż mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach w budynkach o dobrym standardzie, w perspektywie kilku lat powinna pozostać na stabilnym poziomie.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper
Na temat rządowego programu Mieszkanie+ wiadomo na razie niewiele. Nie ma informacji, na jakich działkach i gdzie będą powstawać inwestycje. Nieznana jest także data wejścia programu w życie. Rząd obiecuje stawki o 40-50 proc. niższe od tych funkcjonujących na rynku, dlatego można przypuszczać, że inwestycje będą zlokalizowane na obrzeżach miasta i będą skierowane do osób dysponujących skromniejszym budżetem. Nasze projekty charakteryzuje inny standard budownictwa, który nie jest zbieżny z założeniami programu. Osiedla zlokalizowane są w centrum miasta, a ich cechą charakterystyczną jest podwyższony standard. Wprowadzenie programu Mieszkanie + nie powinno znacząco obniżyć popytu na tego typu nieruchomości.

Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości Marvipol S.A.

Zgodnie z zapowiedziami program Mieszkanie+ ma być kierowany do osób, które nie mogą uzyskać kredytu, czyli innej grupy niż nasi klienci. Przez to nie będzie miał wpływu na rynek deweloperski. Zarówno dość odległy termin realizacji, ponieważ pierwsze mieszkania mogą pojawić się w końcu 2019 roku, jak i nieznaczny w porównaniu do potrzeb zakres programu nie wpłynie znacząco na rynek najmu. W krajach o stabilnej gospodarce podstawą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych są prywatne zasoby czynszowe. I tylko rozwój prywatnego, realizowanego przez zorganizowany kapitał rynku najmu może rozwiązać problem dostępności mieszkań.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w ECO Classic
Program Mieszkanie + z pewnością wpłynie na rynek. Będzie stanowił konkurencję dla mieszkań popularnych. Na razie jednak trudno prognozować, jaki wpływ wywrze, ponieważ nie są znane jego szczegóły. Prawdopodobnie obejmie osoby z dość niskimi dochodami, czyli takie które nie mają zdolności kredytowej. Nie należy jednak oczekiwać, że w wymienianej przez rząd cenie mkw. będzie można otrzymać produkt wysokiej jakość. Prawdopodobnie będą to budynki o niskim standardzie, bez wielu elementów wyposażenia. Jeżeli koszt budowy nie będzie uwzględniał kosztu gruntu, albo budowy miejsc postojowych, program Mieszkanie+ nie będzie stanowił uczciwej konkurencji wobec inwestycji deweloperskich.

Marcin Mielcarz, wiceprezes zarządu Grupy Inwest
Wbrew wielu pesymistycznym prognozom ekonomicznych podchodzimy ze spokojem do zapowiedzi spadku cen mieszkań w związku z planowanym wprowadzeniem programu Mieszkanie+. Zbyt mało jeszcze wiemy, jakie będą jego szczegółowe założenia i wytyczne. Na pewno objęty będzie pewnymi limitami i warunkami brzegowymi. Wspomina się że jego beneficjentami będą rodziny wielodzietne z niskimi dochodami, a przecież grupa osób poszukujących mieszkań jest znacznie szersza. Wydaje się zatem, że wpływ programu Mieszkanie+ na rynek deweloperski będzie podobny do tego, jaki możemy obserwować w przypadku projektu Mieszkanie dla młodych. Program MdM ma znaczenie tylko dla części deweloperów, dla tych firm które oferują mieszkania, które obejmuje limit cenowy przyjęty w poszczególnych miastach. Podobnie było z naszymi inwestycjami, jedynie pojedyncze lokale spełniają kryteria programu.

Sylwester Wybranowski, dyrektor sprzedaży deweloperskiej w Mennica Polska S.A.

Efektów tego rządowego programu nie jesteśmy w stanie precyzyjnie przewidzieć, a to dlatego, że jest on na etapie planowania, a nie wdrożenia. Według przedstawionych założeń, mieszkania budowane na wynajem powstaną nie tyle na gruntach należących do państwa, znajdujących się często w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, co na obrzeżach miast. Proces „regeneracji” takich obszarów do poziomu atrakcyjnej, miejskiej przestrzeni to raczej daleka perspektywa. Przyjmując jednak wszystkie znane parametry programu Mieszkanie Plus, pokusiłbym się o stwierdzenie, że powstanie podobna wersja, znanego nam dzisiaj rynku wynajmu mieszkań, nie dojdzie natomiast do przekształcenia tego rynku. Życzyłbym sobie i nam wszystkim, aby przy tej okazji pojawiły się rozwiązania prawne, które uregulują pewne absurdy, jakie możemy dzisiaj obserwować na rynku wynajmu mieszkań. Bardzo ostrożnie podchodziłbym do oceny wpływu programu Mieszkanie Plus na rentowność aktualnie realizowanych projektów na wynajem. Są to inwestycje skierowane do zupełnie innej grupy docelowej, aniżeli grupa docelowa ograniczona barierami wejścia proponowana przez rząd. Niewykluczone, że lokalnie, w dzielnicach miast lub w mniejszych miastach, gdzie takie mieszkania powstaną, ceny ulegną zmianie.

Yael Rothschild, prezes zarządu Mill-Yon

Mieszkanie + jest obecnie tylko ideą. Do czasu, kiedy nie wejdzie w życie możemy sobie jedynie pozwolić na spekulacje dotyczące tego, w jaki sposób program może wpłynąć na rynek deweloperski. Wciąż nie wiadomo, kto będzie jego beneficjentem i czy warunki zaoferowane jego odbiorcom będą na tyle atrakcyjne, że przyciągną chętnych i tym samym zmienią kształt rynku. Wiele zależy też od realnej liczby mieszkań, jakie miałyby być dostępne w ramach programu Mieszkanie+ i od tego w jakim czasie one powstaną. Kolejne pytania dotyczą lokalizacji i jakości mieszkań dostępnych w programie oraz warunków wykupu lokali na własność. Być może program Mieszkanie + spowoduje polaryzację rynku deweloperskiego w kierunku osiedli o wyższym standardzie. Zaś osiedla na obrzeżach miast, gdzie główną zachętą jest cena, faktycznie zyskają konkurencję w postaci tanich mieszkań na wynajem. Trzeba też wziąć pod uwagę, że wszystkie pomysły tego typu, choć idą w dobrym kierunku, nie dotykają istoty sprawy. Dopóki nie poprawi się rynek pracy, zarówno jeśli chodzi o liczbę miejsc pracy, jak i poziom zarobków oraz poczucie bezpieczeństwa, własne M będzie nieosiągalne dla wielu osób.

Ewa Skibińska, dyrektor marketingu RED Real Estate Development

Skutki programu Mieszkania+ mogą się pojawić dopiero po 2018 roku. Warto jednak pamiętać, że grupa docelowa nabywców mieszkań, które oferujemy w naszych inwestycjach jest inna. Program skierowany jest do osób, które nie mają zdolności kredytowej. Dlatego prawdopodobnie większy wpływ na rynek w rocznej, czy dwuletniej perspektywie będzie miała wysokość obowiązkowego wkładu własnego, zakończenie programu MdM oraz sytuacja związana z inflacją i wysokością stóp procentowych. Program nie jest zagrożeniem dla rynku nieruchomości premium. Choć był długo oczekiwany i wydaje się być nowością na rynku, to jednak nie powinien mieć wpływu na zmniejszenie sie liczby klientów zainteresowanych kupnem mieszkań z wyższej półki.

Ewelina Krosta, reprezentująca WAN S.A.

Trudno jest przewidywać, co zdarzy się w przyszłości, kiedy program Mieszkanie+ zacznie funkcjonować, ale obawiamy się, że może mieć niekorzystny wpływ na sprzedaż mieszkań.
Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Na aktualnym etapie bardzo trudno jest oceniać, jak program Mieszkanie + przełoży się na sytuację na rynku nieruchomości. Z pewnością, zgodnie z założeniami, zaktywizuje on pewną grupę osób, które dotychczas nie miały możliwości zdobycia nowego mieszkania. Jednak dopiero po kilku miesiącach obowiązywania programu, będziemy mogli stwierdzić, czy korelacja pomiędzy inwestycjami objętymi programem, a pozostałą częścią rynku jest duża. Należy wziąć pod uwagę, że ostatni okres to czas rekordowej sprzedaży nowych mieszkań i w pewnym momencie może ona delikatnie wyhamować. Nie przewidujemy jednak, aby było to bezpośrednio związane z wprowadzeniem programu Mieszkanie +. Należy także zwrócić uwagę, że rynek warszawski sprzyja inwestowaniu w zakup lokali na wynajem i ta sytuacja w najbliższym czasie na pewno się nie zmieni.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki