Rynek biurowy w Łodzi – podsumowanie 2018 i prognozy na 2019 rok

0

Colliers International podsumowuje 2018 rok w Łodzi i prognozuje rok 2019 

W 2018 roku popyt na rynku łódzkim wyniósł prawie 57 tys. mkw. i był dużo większy od nowej podaży (32 tys. mkw.) – wynika z najnowszych danych firmy Colliers International. W tym roku na rynek może trafić 67 tys. mkw., co spowoduje, że zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na lokalnym rynku przekroczą pół miliona mkw.

Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny Colliers International w Łodzi
Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny Colliers International w Łodzi

— Tak wysoki popyt to efekt uwzględnienia umów najmu w budynkach, które zostaną oddane do użytkowania w 2019 roku. Umowy tego typu podpisane zostały m.in. przez Bluerank w budynku Imagine, Deloitte i BFF w Bramie Miasta czy Clariant w Monopolis. Udział w popycie miały także umowy podpisane w Ogrodowa Office, który został oddany do użytku w ubiegłym roku. Części z tych najemców doradzali eksperci z łódzkiego biura Colliers. W ubiegłym roku wsparliśmy łącznie 16 najemców w wynajmie 15 tys. mkw., co daje nam ponad 36-procentowy udział w lokalnym rynku w transakcjach z udziałem doradców — zaznacza Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny Colliers International w Łodzi.

W dużej mierze zeszłoroczny popyt został wygenerowany przez przedsiębiorstwa funkcjonujące w Łodzi od lat. 60-70% z nich to spółki z sektora BPO.

— Rok 2018 był dla nich okresem dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych i zmiany  biur na takie, które pomogą im w walce o pracownika oraz stworzą optymalne warunki do rozwoju — mówi Marcin Włodarczyk.

Więcej dla małych

Łódź to miasto sprzyjające rozwojowi nie tylko dużych i uznanych marek, które zatrudniają setki, czasem tysiące, osób. Eksperci Colliers obserwują wzmożony ruch wśród start-upów i firm z sektora MŚP, które wymagają dużo więcej elastyczności w podejściu do wynajmu nieruchomości komercyjnych. Oddziałują one na rozwój oraz popularyzację coworkingu w Łodzi, ale również nadają życie rewitalizowanemu Śródmieściu. Na przykład przestrzeń w kamienicach przy ulicy Piotrkowskiej i w jej okolicach szczególnie upodobały sobie firmy IT i kancelarie.

Andrzej Szczepanik z łódzkiego biura Colliers International
Andrzej Szczepanik z łódzkiego biura Colliers International

— Inicjatywy coworkingowe to ciekawe zjawisko i dobry trend, który sprzyja wymianie doświadczeń przez małe firmy. Można powiedzieć, że start-upy i sektor MŚP są przyszłością miasta. Tym bardziej cieszą inicjatywy probiznesowe i protechnologiczne podejmowane przez jednostki administracji publicznej, uczelnie oraz podmioty biznesu z nimi współpracujące. Do tych, które zdecydowanie warto jest obserwować możemy zaliczyć Startup Spark, Eksoc StartUp!, Smart Up Lab, Mam Pomysł na Startup, czy Startup Academy — mówi Andrzej Szczepanik z łódzkiego biura Colliers International.

Ponad 0,5 mln mkw.

Według prognoz ekspertów Colliers, w tym roku na łódzki rynek trafi prawie 67 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych, co spowoduje przekroczenie granicy 500 tys. mkw. biur w Łodzi. Już w styczniu do użytkowania oddano dwa projekty – Sepia Office i kolejny budynek kompleksu Zenit Blossom Center. Część prognozowanej podaży to projekty, które miały być gotowe do użytkowania już w 2018 roku.

— Nagły wzrost podaży z pewnością wstrzyma rozpoczęcie części nowych projektów deweloperskich. Prognozuję zmniejszenie udziału umów typu pre-let, a więc zawieranych przed rozpoczęciem inwestycji lub w trakcie budowy. Wpłynie to na zwiększenie udziału graczy ogólnopolskich i międzynarodowych na łódzkim rynku deweloperskim, którzy mogą pozwolić sobie na budowanie spekulacyjne — komentuje Marcin Włodarczyk.

Czytaj również:  W 2025 roku handel tradycyjny i elektroniczny osiągną w Europie równowagę

Oddanie dwóch nowych inwestycji przy skrzyżowaniu Marszałków (Imagine, Monopolis), a także potencjalna możliwość pojawienia się nowych projektów biurowych w rejonie skrzyżowania Marszałków poszerzy tę strefę lokalizacji biur w kierunku wschodnim. W ocenie Colliers daje to podstawę do wyodrębnienia 3 głównych „hubów biurowych” w Łodzi: rejonu skrzyżowania ulic Mickiewicza-Piotrkowskiej (tzw. stare centrum), NCŁ (Nowe Centrum Łodzi)  i rejonu skrzyżowania Marszałków.

— Okazuje się, że dla wielu najemców te trzy „huby” prezentują różną wartość pod kątem lokalizacji – oceny firm i ich pracowników różnią się pod kątem oceny łatwości dojazdu z różnych dzielnic mieszkalnych Łodzi czy charakteru i wizerunku poszczególnych hubów, z którymi najemcy chcą utożsamiać swoje marki. Zastępuje to w skuteczny sposób „centralną dzielnicę biznesową”, którą dysponują inne miasta regionalne. Ponadto kliku dużych deweloperów, którzy zakupili działki w wyżej wymienionych lokalizacjach  jeszcze nie odkryło kart. Liczymy, że to zrobią, zwłaszcza teraz, gdy najemcy szukają atrakcyjnych i dobrze zlokalizowanych powierzchni dla swoich pracowników — mówi Andrzej Szczepanik.

Lokalni deweloperzy również wykazują się dużą aktywnością i konkurują o największych klientów, wypełniając nisze dla mniejszych formatów biur. Ich działalności przynosi wielowymiarowe korzyści.

Wzrost cen na rynku budowlanym

Wzrost kosztów materiałów budowlanych, spadek dostępności pracowników i otwarcie granic zachodnich dla Ukraińców, którzy do tej pory wspierali polskie projekty to duże wyzwanie dla branży budowlanej i transportowej. Problemy, z którymi już dzisiaj borykają się generalni wykonawcy i ekipy remontowe jeszcze bardziej będą wpływać na terminy i koszty dostarczania nowych powierzchni oraz rearanżację przy renegocjacjach umów czy wynajmie biur.

— Koszty budowlane cały czas rosną, jednak czynsze w Łodzi były dotychczas dość stabilne. Według prognoz Colliers, wobec spodziewanego spowolnienia procesów deweloperskich, a także wzrostu kosztów budowlanych, możemy spodziewać się wzrostu czynszów w Łodzi — mówi Marcin Włodarczyk.

Zarówno najemcy, jak i deweloperzy mogą negocjować warunki, które zapewnią im utrzymanie ofertowych stawek czynszowych na stałym poziomie. Nie dzieje się to jednak bez konsekwencji, które w poprzednim roku sprowadzały się głównie do wydłużania okresów najmu oraz zwiększania zachęt dla najemców tj. kontrybucji pieniężnej na wykończenie powierzchni biurowej tzw. fit-out. Dla najemców poszukujących elastyczności nie jest to zawsze wyjście optymalne.

Wzrost cen kosztów budowy i wykończenia powierzchni biurowej (fit-out) to nie jedyne składowe, które wpłyną w 2019 roku na wzrost czynszu. W związku z ostatnimi zmianami regulacji prawnych najemcy muszą się liczyć ze znacznymi podwyżkami kosztów utrzymania nieruchomości, a tym samym podniesieniem opłat eksploatacyjnych. Podwyżki będą dotyczyć zarówno opłat za media, w szczególności energię elektryczną, jak i kosztów usług i serwisów – przede wszystkim ochrony i sprzątania.