Sektor handlowy w pogoni za najwyższą formą

0

W krajowym sektorze handlowym skończyła się era bicia rekordów. Rynek kształtowany jest m.in. przez ograniczoną podaż, wzrost konkurencji, wzrost znaczenia e-handlu i skutki niedzielnego zakazu handlu. Jak wyliczają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, w I połowie 2018 r. deweloperzy działający nad Wisłą dostarczyli około 191 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego 110 tys. mkw. pojawiło się na rynku od kwietnia do końca czerwca. Zgodnie z przewidywaniami, do końca roku można spodziewać się dodatkowych 300 tys. mkw. nowej podaży.

Nowa podaż – malejące tempo wzrostu

Pierwszą połowę roku sektor nowoczesnej powierzchni handlowej zamknął  wynikiem 14,4 mln mkw., z czego około 73 proc. przypadło na 425 obiektów zaliczanych do formatu tradycyjnych centrów handlowych. Autorzy raportu podkreślają dobry wynik wypracowany w II kwartale – 110 tys. mkw. – za którym stoi pojawienie się na rynku sześciu nowych obiektów i zakończenie jednej rozbudowy. Bezsprzecznie, najbardziej znaczącym wydarzeniem raportowanego okresu było otwarcie zlokalizowanego na obrzeżach historycznego centrum Gdańska kompleksu  handlowo – rozrywkowego Forum Gdańsk. W ciągu trzech pierwszych tygodni obiekt ten odwiedziło ponad 1 mln osób. Z kolei w Warszawie, po prawie 3,5 latach prac które pochłonęły ponad 400 mln zł, zakończono rewitalizację i rozbudowę CEDETU. Będący jedną z wizytówek stolicy, budynek pomieści około 7 tys. mkw. powierzchni handlowej, a także powierzchnię biurową. Istotną, z rynkowego punktu widzenia, informacją było także otwarcie kolejnego zlokalizowanego poza głównymi aglomeracjami centrum wyprzedażowego – Smart Outlet – położonego w Bydgoszczy.

Pomimo dominacji na polskim rynku formatów tradycyjnych centrów handlowych, otwarcia m.in. Vendo Park w Dąbrowie Górniczej czy oławskiego Saller Parku potwierdzają, że deweloperzy i inwestorzy stawiają i będą stawiać także na niewielkie parki handlowe. Projekty tego typu cenione są zarówno przez lokalnych konsumentów, jak również przez operatorów handlowych poszukujących możliwości zmniejszenia kosztów operacyjnych.

Patrycja Dzikowska, dyrektor działu Analiz i Badań rynkowych, Europa Środkowo Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland
Patrycja Dzikowska, dyrektor działu Analiz i Badań rynkowych, Europa Środkowo Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Rozwój sektora nieruchomości handlowych wyraźnie zredukował bieg. Po ostatnich latach, które przyzwyczaiły nas do rekordowych wzrostów (średnia z ostatniej dekady to ponad 660 tys. mkw. nowej podaży rocznie) rynek osiągnął kolejny etap dojrzałości. Jego schładzanie w najbliższych latach będzie skutkować między innymi zmniejszającą się podażą i chłonnością. To co istotne, to także dynamika zmian w nawykach i oczekiwaniach konsumentów. Wywrze ona znaczący wpływ na proces ewolucji obiektów handlowych – Patrycja Dzikowska, dyrektor działu Analiz i Badań rynkowych, Europa Środkowo Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Popyt – duża dynamika rynku, nowe wyzwania

W pierwszym półroczu nad Wisłą zadebiutowało 15 sieci handlowych. Wśród nich znalazły się m.in. amerykańska marka modowa Bebe i niemiecka sieć dyskontowa TEDi. Na ekspansję w Polsce zdecydowała się także znana m.in. we Francji, Hiszpanii czy Irlandii sieć Dealz, której strategia opiera się na oferowaniu szerokiego asortymentu z przeważającą liczbą produktów w cenie 5 zł. W tym roku marka zamierza uruchomić w Polsce 20 sklepów. Warto podkreślić, że rozwój sektora operatorów dyskontowych będzie zależny od rozwoju niskokosztowych obiektów w mniejszych miejscowościach. A te wykorzystując m.in. rosnącą zamożność Polaków, migracje na przedmieścia oraz nasycenie rynku w dużych ośrodkach powoli opanowują małe miasta.

Patrycja Dzikowska podkreśla, że rynek handlowy nad Wisłą jest wysoce konkurencyjny,
co przed nowymi markami stawia bardzo wysokie wymagania. Niejednokrotnie walka o pozycje kończy się oddaniem pola innym. O wymarzony debiut najtrudniej markom reprezentującym sektor mody i akcesoriów, które koncentrują się na poszukiwaniu lokalizacji dla swoich salonów w wiodących obiektach. A te, co nie może dziwić, są oblegane.

Istotnym wydarzeniem rynkowym, odnotowanym w II kwartale, były otwarcia sklepów OBI w dotychczasowych lokalizacjach zajmowanych przez Praktikera. Autorzy raportu przewidują, że roszada ta skutkować będzie ogólnym spadkiem współczynnika powierzchni niewynajętej z poziomu około 4 proc. (na koniec 2017 roku) do średniego poziomu obserwowanego w ciągu dwóch ostatnich lat, tj. 2-2,5 proc.

Czytaj również:  Wzrosty cen transakcyjnych mieszkań wyhamowują. Deweloperzy mają problemy

Niedzielny zakaz handlu, rosnące znaczenie handlu elektronicznego, konsumenci młodej generacji z zupełnie nowymi nawykami i oczekiwaniami, a także wzrost konkurencji będą dla operatorów nie tylko testem kondycji, ale także testem umiejętności przystosowania do galopującej dynamiki rynkowych zmian.

Natasa Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland
Natasa Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Splot pozytywnych wskaźników ekonomicznych stymuluje dobrą koniunkturę w handlu detalicznym. Rosnące zatrudnienie i wzrost wynagrodzenia przekładają się na stale rosnące wskaźniki sprzedaży detalicznej, która w czerwcu wzrosła o 10,3 proc. r/r. Prowadzony od kilku lat przez PRCH monitoring obrotów w centrach handlowych potwierdza dobrą kondycję sektora nowoczesnego handlu. Trzeba oczywiście pamiętać, że jest to wskaźnik uśredniony, uwzględniający zarówno liderów branży jak i gorzej sobie radzących uczestników rynku. – Natasa Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Podkreśla także, że wejście na rynek konsumencki młodych pokoleń z ich odmiennymi oczekiwaniami w stosunku do jakości przestrzeni i oferty centrum handlowego, będzie dla wielu obiektów i marek handlowych testem na umiejętność identyfikacji i szybkiego reagowania na zmiany rynkowe. Dodatkowym wyzwaniem dla handlu tradycyjnego jest stale rosnący sektor e-commerce, który, jak widać na przykładzie bardziej rozwiniętych rynków Europy Zachodniej, może pochłaniać nawet ok. 15% wolumenu sprzedaży detalicznej.

Stawki czynszu – stabilne w obiektach o ugruntowanej pozycji, oczekiwanie na wpływ zakazu handlu w niedziele

Niezmiennie, najwyższe poziomy stawek czynszów odnotowano w najlepszych obiektach. W wiodących stołecznych galeriach handlowych miesięczny wynajem powierzchni to koszt rzędu 110 € – 130 €/mkw dla lokali typu „prime” czyli butików z sektora moda usytuowanych w najlepiej wyeksponowanych strefach obiektu. W pozostałych miastach regionalnych stawki te w pierwszym półroczu wahały się pomiędzy 45€, a 60 €/mkw. za miesiąc. Autorzy raportu podkreślają, że właściciele obiektów tracących pozycję rynkową i działających w silnym otoczeniu konkurencji muszą liczyć się z oczekiwaniami najemców związanymi z obniżkami czynszów, a także większą partycypacją w kosztach wyposażenia lokali. W kontekście czynszów, eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają także uwagę, że ustawa o zakazie handlu w niedzielę może negatywnie wpływać na sytuację salonów działających w centrach handlowych, co będzie wywoływało presję najemców na  renegocjacje warunków umowy najmu.

Obiekty w budowie – główne aglomeracje i małe rynki oraz rozbudowy

Obecnie, na placach budowy w całej Polsce znajduje się około 505 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Listę największych nowopowstających inwestycji otwierają dwa projekty realizowane przez Echo Investment i EPP. To wynajęte w ponad 95-proc. i szykujące się do otwarcia katowickie Libero, a także budowana w sąsiedztwie węzła komunikacyjnego na warszawskich Bielanach Galeria Młociny. Prace trwają też na mniejszych rynkach, gdzie w budowie znajdują się m.in. Galerie Hosso w Świebodzinie i Gubinie.

W raporcie zwraca się również uwagę na to, że w krótkookresowej perspektywie spodziewane jest nasilenie trendu związanego z przebudowami i rozbudowami obiektów. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że ekspansje mogą generować
nawet do 20 proc. nowej podaży. Obecnie, na różnych etapach procesu rozbudowy znajdują się zarówno duże kompleksy o ugruntowanej pozycji – Centrum Janki oraz stołeczne Atrium Targówek, Atrium Reduta i Atrium Promenada, jak i niewielkie parki handlowe czy centra handlowe, których oferta uzupełniana jest o nowe, wolnostojące budynki – Dekada w Grójcu czy park handlowy przy centrum Galena w Jaworznie.