Z dużej chmury mały deszcz – upadły pomysły na „nową” opłatę planistyczną i terminowe decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ).
Opłata planistyczna naliczana w wysokości 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości, nawet wtedy gdy nie dochodzi do jej sprzedaży, ostatecznie zniknęła z projektu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ministerstwo rezygnuje też z pomysłu, aby decyzje o warunkach zabudowy posiadały termin ważności. Czyżby był to efekt zmasowanej krytyki i szeregu uwag zgłoszonych w ramach konsultacji publicznych?
W ramach zakończonego już etapu konsultacji projektu zmian ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgłoszono liczne uwagi, z których uwzględniono kilkanaście.
Z opublikowanych przez Rządowe Centrum Legislacji 19 września podsumowań wynika, że najważniejszymi w stosunku do pierwotnego projektu zmianami są: (i) wycofanie się ze zmian w sposobie naliczania i poboru opłaty planistycznej oraz (ii) rezygnacja z terminowych decyzji WZ.
Przypomnijmy: Ministerstwo proponowało aby opłata za wzrost wartości nieruchomości wynikający ze zmiany przeznaczenia planistycznego tej nieruchomości była należna od razu po dokonaniu takiej zmiany. Obecnie opłata ta staje się należna, dopiero gdy nieruchomość zostaje sprzedana w ciągu 5 lat od zmiany przeznaczenia planistycznego. Sprzedający grunt płaci zatem swojego rodzaju daninę od wzrostu wartości swojej nieruchomości, ale tylko w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości.
„Ministerstwo podążyło ścieżką znaną polskim kibicom: „Miało być jak nigdy, a wyszło jak zawsze”. Nowy pomysł Ministerstwa skutkowałby tym, że właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości mogliby być zmuszeni do uiszczenia opłaty od teoretycznego wzrostu wartości ich nieruchomości. Teoretycznego, bo ocena wzrostu wartości nieruchomości, co do której nie było planów sprzedaży, obarczona byłaby dużym ryzykiem błędu. Propozycja była więc dość rewolucyjna. Środowisko inwestorów było skonsternowane tym pomysłem, a głos krytyczny zabrały min. Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych oraz Business Centre Club wskazując, że proponowany sposób naliczenia opłaty planistycznej spowodowałbymożliwość nałożenia na tysiące osób fizycznych i prawnych daniny publicznej z tytułu zmiany wartości nieruchomości, której te osoby nie zamierzały sprzedawać. Opłata potencjalnie uderzyłaby w całą rzeszę osób, których mogłoby nie stać na jej zapłacenie”, komentuje Marcin Żak, Senior Associate z zespołu Nieruchomości i Budownictwa warszawskiej kancelarii Wolf Theiss.
Co ciekawe, pomysłodawca nie ukrywał fiskalnego charakteru własnej propozycji. Jak wskazywano w uzasadnieniu, zmiana zasad naliczania opłaty planistycznej miała dawać „większe pole do uzyskiwania wpływów z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, które będą mogły być przeznaczane na finansowanie kolejnych działań planistycznych i pokrywanie kosztów ich skutków, np. w postaci wyposażenia nowych terenów budowlanych w niezbędną infrastrukturę”.
„Skoro sama zmiana przeznaczenia nieruchomości powodowałaby konieczność zapłaty opłaty planistycznej, to gminom opłacałoby się szybciej i sprawniej uchwalać plany zagospodarowania, a efekt budżetowy akurat w sytuacji rosnących kosztów i inflacji wcale nie jest bez znaczenia. Obecnie wpływ opłaty planistycznej na budżety gmin jest marginalny, ponieważ relatywnie łatwo jest uniknąć obowiązku zapłaty renty planistycznej – nie płaci się jej, jeśli od momentu zmiany przeznaczenia nieruchomości a datą jej sprzedaży upłynęło 5 lat”, dodaje Piotr Gajzlerski, Associate z zespołu Nieruchomości i Budownictwa warszawskiej kancelarii Wolf Theiss.
Opłata planistyczna, zwana często rentą planistyczną, pozostaje więc w dawnym kształcie i powiązana pozostaje ze sprzedażą nieruchomości.
Projekt Ministerstwa zakładał też ograniczenie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy do 5 lat od dnia, gdy decyzja stała się prawomocna.
„Ministerstwo uzasadniało intencję tym, że w obrocie prawnym funkcjonują decyzje o warunkach zabudowy, wydane kilka lub nawet kilkanaście lat temu. W międzyczasie drastycznie mogło zmienić się sąsiedztwo nieruchomości, których dotyczy taka stara decyzja. Realizacja wydanej wiele lat wcześniej decyzji mogłaby więc wywołać chaos i konflikty przestrzenne. Ponadto Ministerstwo uznało, że określenie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy spowoduje zmniejszenie liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskiwanych wyłącznie w celach spekulacyjnych”, tłumaczy motywację pomysłodawców Marcin Żak.
Z tego planu Ministerstwo również się wycofało. Decyzje WZ mają być nadal wydawane bezterminowo, co środowisko inwestorów przyjęło z dużą ulgą. Podczas konsultacji deweloperzy zwracali uwagę na fakt, że 5 lat to nieraz zbyt krótki okres, by przeprowadzić proces zaprojektowania i uzyskania wszelkich pozwoleń służących realizacji inwestycji.
Plan ogólny zostaje
Spośród planowanych zmian jedna z ważniejszych, która ostała się w projekcie nowelizacji, zakłada wprowadzenie, obowiązkowego dla całego obszaru gminy, planu ogólnego w miejsce studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Plan ogólny, w odróżnieniu od studium, ma być aktem prawa miejscowego, a jego postanowienia mają być wiążące przy ustalaniu planów miejscowych oraz przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. W założeniu ma on mieć zwięzłą formę a niewielka liczba ustaleń ma umożliwić jego standaryzację, a co za tym idzie – prostsze ma być odczytywanie planów ogólnych przyjętych w poszczególnych gminach.
„Dążenie do uproszczenia i ustandaryzowania formy planów ogólnych należy ocenić jak najbardziej pozytywnie. Obecna, rozbudowana struktura studium, zróżnicowanie w zakresie stopnia szczegółowości oraz jego niewystarczająca rola przy konieczności uwzględnienia jego postanowień przy ustalaniu warunków zabudowy w formie decyzji, wymagała pilnej zmiany, na którą nadzieję daje właśnie plan ogólny”, uważa Piotr Gajzlerski.
Dla inwestorów niewątpliwą zaletą planów ogólnych ma być to, że organy architektoniczno–budowlane nie będą uprawnione, na podstawie ustaleń danego planu, do wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia budowy lub wykonywania robót budowlanych oraz weryfikowania zgodności pomiędzy ustaleniami planu ogólnego a projektem zagospodarowania działki, lub terenu, oraz projektem architektoniczno–budowlanym.
„Wejście w życie planu ogólnego nie będzie, natomiast, powodowało utraty mocy obowiązujących dotychczas planów miejscowych, zaś studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin pozostaną w mocy po wejściu w życie ustawy, do czasu uchwalenia planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do końca 2025 r. Przy czym, jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do 1 stycznia 2026 r., nie będzie miała możliwości wydawania nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub o warunkach zabudowy aż do czasu uchwalenia tego planu.” – zwracają uwagę eksperci.
Quo vadis nowelizacjo?
Jednym z celów nowelizacji było „uwolnienie gruntów”. Temu zamysłowi służyć miały właśnie mechanizmy, które nie są już częścią projektu: nowa metoda obliczania opłaty planistycznej oraz ograniczone czasem decyzje o warunkach zabudowy. Czy w związku z tym projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma jeszcze sens?
„Ministerstwo próbowało zwiększyć podaż gruntów pod budowę, stosując dość proste, by nie rzec mało wyszukane, środki. Usunięte z projektu pomysły mogłyby wymuszać sprzedaż gruntu (nowa opłata planistyczna) albo dopingować do jego szybszego zagospodarowania (terminowe decyzje o warunkach zabudowy). Oba pomysły upadły, ale sam projekt ustawy, w obecnym brzmieniu, może napawać ostrożnym optymizmem. W nowelizacji pozostają rozwiązania, które w założeniu mają ambitny cel ustandaryzowania i uproszczenia procedur planistycznych. Naszym zdaniem projekt ulegnie jeszcze zmianom, więc na ocenę skuteczności rozwiązań w praktyce przyjdzie nam chwilę poczekać.” – konkluduje Marcin Żak.
