W danych GUS budownictwa mieszkaniowego ciąg dalszy poszukiwania dna

Grudniowe dane GUS, dotyczące budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do listopada bieżącego roku, nieubłaganie utrwalają trendy spadkowe w przypadku statystyk odzwierciedlających bieżący stan koniunktury. Oznacza to, że malejąca tendencja ma się niestety coraz lepiej, a poszukiwanie dna może potrwać jeszcze dobrych kilka miesięcy. Pytanie, na jakich poziomach się ono znajduje. 

Trend spadkowy sprzedaży nowych mieszkań w dalszym ciągu wymusza na deweloperach ograniczanie ich produkcji. Z budową domów drastycznie hamują również inwestorzy budujący na własne potrzeby, co dobitnie pokazują najnowsze dane GUS. To zapewne efekt głównie inflacji oraz drożyzny materiałów budowlanych. Statystyki inwestycji rozpoczętych, a obok nich również nowych pozwoleń na budowę, czyli tych najważniejszych z punktu widzenia oceny bieżącego stanu koniunktury, zmierzają już na zasadzie równi pochyłej w kierunku stabilizacji na rekordowo od lat niskich poziomach.

W listopadzie ogólny wolumen budów rozpoczętych wyniósł zaledwie nieco ponad 12 tys. mieszkań i domów, co oznacza spadek w relacji rdr dokładnie o jedną trzecią. Natomiast w odniesieniu do poprzedniego miesiąca zanotowano 10-procentowy regres. Tym samym po pogłębieniu dołka z sierpnia rynek dąży do rekordowo niskich poziomów nowych budów w okolicach 10 tys. jednostek. Sami deweloperzy z rezultatem zaledwie 7,4 tys. rozpoczętych lokali, rok do roku zniżkują z nowymi budowami o blisko połowę, ale póki co próbują nie dopuścić do spadku poniżej wakacyjnego dołka.

Z kolei od początku roku we wszystkich rodzajach budownictwa rozpoczęto budowę 190 tys. mieszkań, co oznacza regres o ponad jedną czwartą w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Rynek w dalszym ciągu wyraźnie poszukuje dna dla swoich statystyk inwestycyjnych, stąd wydaje się bardzo prawdopodobne, że może to potrwać jeszcze kilka miesięcy bez większych nadziei na spektakularne odbicie w przewidywalnej przyszłości.

Podobnie rzecz ma się z gusowskimi danymi dotyczącymi nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W listopadzie zanotowały najgorszy rezultat od kwietnia 2020 roku, a miesięczny wynik ogółem na poziomie nieco ponad 19 tys. decyzji administracyjnych jest o jedną piątą rok do roku słabszy. Natomiast rezultat od początku roku na poziomie 277 tys., jest o jedną dziesiątą gorszy od osiągniętego w analogicznym okresie 2021 r.

Także i w tej grupie danych statystycznych z miesiąca na miesiąc obserwujemy pogłębiający się regres, przy czym potencjał spadkowy wydaje się w tym przypadku dużo większy niż przy budowach rozpoczętych. Do inwestorów indywidualnych dołączyli bowiem deweloperzy, u których ta kategoria danych także poddaje się ogólnej tendencji zniżkowej. A to może oznaczać już przybierający z miesiąca na miesiąc pesymizm inwestycyjny.

Nieprzerwanie ze wszystkich trzech kategorii danych sygnalnych GUS budownictwa mieszkaniowego w dalszym ciągu zdecydowanie najlepiej prezentują się  statystyki lokali oddanych do użytkowania, nieco mniej istotne dla oceny bieżącej koniunktury. Co więcej, w listopadzie nastąpiło wybicie miesięcznego wolumenu takich mieszkań do rekordowego od lat poziomu ponad 25 tys. jednostek. Jest to najprawdopodobniej efekt wzmożonej aktywności     samych deweloperów, silnie skoncentrowanych na zamykaniu realizowanych inwestycji, w czasach drastycznego ograniczania nowych. W efekcie daje to grubo ponad dwukrotną przewagę lokali oddanych do użytkowania nad rozpoczętymi w listopadzie, czyli rzadkie zjawisko będące znakiem obecnych czasów dekoniunktury.

Najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego raczej niczym nie zaskoczyły. Zdecydowanie pesymistycznie prezentuje się grafika pokazująca spadki przypominające już zjazd po równi pochyłej danych nowych budów i pozwoleń. Trudno też ocenić, na jakim poziomie rynek odnajdzie swoje dno w przypadku obu najważniejszych z punktu widzenia bieżącej koniunktury danych, od którego z czasem nastąpiłoby odbicie.

Równie trudno ocenić, czy owe odbicie przyspieszy ogłoszenie najnowszego programu państwowych dopłat do kredytów mieszkaniowych. Na razie niedobór szczegółowych i ostatecznych parametrów najnowszej inicjatywy rządu wyklucza wiarygodne prognozowanie jego efektów. Jednak gdyby wstępne, szacowane założenia miały znaleźć potwierdzenie w zapisach ustawy, to coroczny potencjał popytowy generowany przez Bezpieczny Kredyt 2% wyniósłby od kilku do kilkunastu tysięcy lokali deweloperskich. Oznacza to od kilku do około 10 proc. rocznych wyników rozpoczynanych budów deweloperskich mieszkań w ostatnich latach boomu. Na chwilę obecną bardzo trudno jest więc liczyć na statystyczne fajerwerki inwestycyjne rynku mieszkaniowego po ogłoszeniu kolejnego rządowego wsparcia rodzimej mieszkaniówki.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl