Wyniki najnowszego badania RICS Poland Commercial Property Monitor za IV kw. 2018 r. są spójne z ogólnie pozytywną dynamiką na rynku najmu i inwestycji w nieruchomości komercyjne. Ograniczona podaż pracowników i znaczny wzrost wynagrodzeń skutkują dalszym solidnym wzrostem popytu krajowego oraz, w efekcie, wzrostem gospodarczym.
Podobny obraz wyłania się z analizy RICS, w której silny popyt uznano za czynnik napędzający pozytywne tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych. Prognozy wzrostu czynszów najmu i wartości kapitałowych na przyszły rok pozostają niezmienione, z wyróżniającymi się na tym tle wysokiej jakości nieruchomościami przemysłowymi i biurowymi.
Ogólne tendencje na rynku najmu
Wskaźnik Occupier Sentiment Index (zbiorcze połączenie wskaźników dotyczących rynku najmu powierzchni komercyjnych) osiągnął w IV kwartale wartość +18, minimalnie wyższą niż w III kwartale (+17). Co istotne, wskaźnik ten jest najwyższy od siedmiu lat, sugerując dalszy, stopniowy wzrost dynamiki na rynku najmu.
Popyt wśród najemców rośnie w sposób stabilny, w szczególności w sektorach przemysłowym oraz biurowym. Zainteresowanie powierzchniami handlowymi było natomiast umiarkowane, chociaż z punktu widzenia bilansu netto, przez cały rok równomiernie rosło.
Pomimo wzrostu popytu podaż nieruchomości pod najem także wzrosła w IV kwartale, przy czym głównym czynnikiem napędzającym ten pozytywny trend był ilościowy przyrost powierzchni biurowych i przemysłowych.
Jednocześnie wartość pakietów zachęcających dla najemców pozostała co do zasady bez zmian.
Przez drugi kwartał z rzędu analitycy podtrzymali swoje prognozy dotyczące wartości najmu w przyszłym roku na poziomie wszystkich sektorów, przy czym, inaczej niż w poprzednim kwartale, byli oni bardziej pozytywni jeśli chodzi o prognozy dla sektora wysokiej jakości nieruchomości przemysłowych. Dodatkowo prognozy dla wysokiej jakości powierzchni biurowych i handlowych także drgnęły w górę względem III kwartału. Jednocześnie prognoza dla rynków wtórnych była nieco bardziej pesymistyczna niż w III kwartale; w przyszłym roku w segmencie wtórnych powierzchni handlowych spodziewany jest spadek wartości najmu.
Tendencje na rynku inwestycyjnym
Wskaźnik Investment Sentiment Index (zbiorcze połączenie wskaźników dotyczących rynku inwestycyjnego) osiągnął w IV kwartale wartość +17, podobnie jak w poprzednim kwartale. Oznacza to pozytywną dynamikę inwestycyjną w podstawowym zakresie.
Inwestycje w IV kwartale nadal zasadniczo rosły. Co istotne, tempo wzrostu popytu było największe od 11 kwartałów. Jeśli chodzi o poszczególne sektory, najlepszy wynik odnotowały sektory biurowy i przemysłowy, przy czym – po niewielkim spadku w III kwartale – wzrósł także popyt w odniesieniu do powierzchni handlowych. Zwiększyły się również inwestycje zagraniczne we wszystkich tych trzech sektorach.
Ponadto wzrosła również podaż nieruchomości przeznaczonych na cele inwestycyjne.
Projekcje wartości kapitałowej na przyszły rok zostały w IV kwartale zweryfikowane. Spodziewany jest solidny wzrost w sektorach wysokiej jakości powierzchni biurowych i przemysłowych; z kolei jeśli chodzi o wysokiej jakości powierzchnie handlowe, wzrost będzie minimalny. Oczekiwania względem lokalizacji wtórnych są umiarkowane w porównaniu z rynkami podstawowymi – wartość kapitałowa w sektorze powierzchni handlowych prawdopodobnie ulegnie w przyszłym roku spadkowi.
Większość analityków (58%) uważa, że rynek jest w fazie szczytowej cyklu nieruchomościowego, podczas gdy 21% uważa, że rynek wciąż jest na etapie wzrostu.
Komentarz: Marcin Purgal MRICS, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank
„Polska pozostaje najbardziej pożądaną destynacją wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Silne fundamenty gospodarcze, różnorodność produktu we wszystkich klasach aktywów, wysoka jakość nieruchomości czy relatywnie szeroki spread w stopach kapitalizacji w porównaniu z Europą Zachodnią, przyczyniają się do wzmożonej aktywności inwestorów, w tym również takich, którzy nie byli jeszcze widoczni na rynku np. kapitał azjatycki czy nowe fundusze z Europy Zachodniej. Po raz kolejny mamy za sobą rekordowy rok pod względem poziomu zainwestowanego kapitału na polskim rynku nieruchomości (7,2 mld EUR) co przełożyło się na wzrost o 47% w porównaniu do roku 2017. Największy skokowy wzrost zanotował sektor magazynowy gdzie wolumen transakcji wzrósł o 109% do rekordowego poziomu 1,8 mld EUR, a sektor biurowy i handlowy zakończył rok na wartości odpowiednio 2,7 mld EUR oraz 2,5 mld EUR. Wszystkie sektory rynku cechowały się kompresją stóp zwrotu.
Wśród najbardziej pożądanych przez inwestorów nieruchomości są najlepsze, nowo wybudowane lub o unikalnym charakterze budynki biurowe zlokalizowane w Warszawie, czy największych miastach regionalnych, dominujące obiekty handlowe w największych miastach oraz obiekty magazynowe. Należy zwrócić też uwagę na nowe klasy aktywów takie jak akademiki, mieszkania na wynajem czy hotele, co do których inwestorzy sygnalizują większe zainteresowanie i które w najbliższych latach zyskają na znaczeniu.
Optymistycznie patrzymy na kolejny rok i przy założeniu stabilności makroekonomicznej należy oczekiwać utrzymania się aktywności inwestycyjnej na zbliżonym poziomie”.
