W ramach opracowywania zmian w systemie planowania przestrzennego ustawodawca przewiduje wprowadzenie nowego aktu – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), który ma być szczególną formą planu miejscowego dającą gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji przy większym udziale partycypacji społecznej.
Przedmiotowe zmiany wychodzą naprzeciw oczekiwaniom samorządowców, inwestorów, mieszkańców oraz organizacji ekologicznych. Możliwości inwestowania na obszarach pozbawionych planów miejscowych, wyłącznie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, brak dostępu do infrastruktury i utrudniony dostęp do usług publicznych, ale również zabudowa terenów zalewowych, czy podlegających ochronie, są od dawna przedmiotem debaty różnych środowisk, które dostrzegają potrzebę zmian w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
ZPI będzie zatem szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
Jakich inwestycji będzie dotyczyć ZPI?
Rozwiązanie to będzie dotyczyć różnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych. Instrument ten uzupełni, a od 2026 r. zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej.
ZPI będzie mógł objąć nie tylko obszar inwestycji głównej oraz w razie konieczności inwestycji uzupełniającej, rozumianej jako inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy m.in. sieci uzbrojenia terenu, dróg, infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, przedszkoli, szkół, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej, ale również obszary, dla których został już uchwalony plan miejscowy. Wówczas wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego spowoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI.
Jeżeli rada gminy wyraziła zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta jednocześnie może wystąpić o opinie i uzgodnienia, zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (jeżeli wymagają tego odrębne przepisy) oraz ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych.
Kto może złożyć wniosek o uchwalenie ZPI?
Procedura uchwalenia ZPI będzie przewidywać dużą rolę inwestora i będzie poprzedzona negocjacjami z władzami gminy. W uchwalenie ZPI może być bowiem zaangażowanych kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek, ale procedowanie uchwalenia jednego ZPI może zostać również poprzedzone złożeniem kilku wniosków. Wnioski inwestorów mogą przyczynić się do usprawnienia postępowania w przedmiocie uchwalenia ZPI, ale nie jest wykluczone, że ich interesy okażą się rozbieżne na tyle, że do uchwalenia ZPI nie dojdzie.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, od razu po wyrażeniu przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI, prowadzi negocjacje z inwestorem oraz w razie potrzeby z osobą trzecią, ustalając treść projektu umowy urbanistycznej oraz ZPI.
Umowa urbanistyczna
Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą regulowane w formie umowy, która jest dodatkowym elementem procedury uchwalenia ZPI. Z umowy urbanistycznej, zawieranej w formie aktu notarialnego, wynikać będą wzajemne prawa i obowiązki stron oraz szczegółowe gwarancje dotyczące realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych, ale również zobowiązanie inwestora lub osoby trzeciej do zbycia nieruchomości, na której posadowiona jest inwestycja uzupełniająca i zasady tego zbycia. Postanowienia umowy urbanistycznej mają ponadto zapewnić, że inwestycje uzupełniające po ich realizacji staną się własnością gminy. Projektowane przepisy przewidują również możliwość pokrycia lub partycypacji inwestora w kosztach uchwalenia ZPI, w tym kosztach wynikających z odpowiedzialności odszkodowawczej będącej następstwem uchwalenia planu miejscowego.
Autor: Radca Prawny, Anna Zabielska, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
