To właściciel centrum powinien ponosić koszty pozyskania i utrzymania tzw. anchors.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) zwraca uwagę, że najemcy w centrach handlowych – negocjując umowy – nie są informowani o liczbie uprzywilejowanych najemców (tzw. anchors), ani długości trwania ich umów. Tacy najemcy mają preferencyjne warunki czynszu i opłat wspólnych. Jedynie właściciel lub zarządca centrum wie, kiedy najemca uprzywilejowany może skorzystać z opcji zakończenia umowy, jakich warunków oczekuje przy ich przedłużeniu i jak zmieni się w wyniku tych zmian charakter centrum. Zapisy mówiące, że anchorem może być każdy najemca, którego wynajmujący uzna za takiego, są jak najbardziej zasadne. Naturalną konsekwencją takiego stwierdzenia jest akceptacja konieczności poniesienia przez właściciela centrum kosztów pozyskania i utrzymania najemców uprzywilejowanych.
Anchorem w funkcjonującym centrum może być mały powierzchniowo oryginalny butik – otwarty jako jedyny w mieście lub kilka sklepów obsługujących wymagających klientów o zbliżonych potrzebach. O znaczeniu tych konceptów dla u unikalności oferty centrum wie tylko właściciel oraz zarządca centrum. Anchorami mogą być placówki bankowe czy urzędów miast albo placówki Zarządu Transportu Miejskiego – zajmujące relatywnie niewielkie powierzchnie, ale otwarte w godzinach otwarcia centrum, czyli dłużej niż w tradycyjnych lokalizacjach, a zatem atrakcyjne dla klientów.
Sąd Najwyższy wydał wyrok, w którym stwierdził, że nierówne traktowanie najemców w galerii handlowej jest czynem nieuczciwej konkurencji. Wynajmujący nie może pobierać od jednych najemców zawyżonych kosztów operacyjnych w związku ze zwolnieniem z takich opłat innych. Sprawa dotyczyła kosztów wspólnych, które są co do zasady pokrywane proporcjonalnie przez wszystkich najemców. Takie obniżki mogą być proponowane przez wynajmującego – ale to on sam musi wówczas pokryć różnicę, a nie żądać jej od innych najemców.
„Od kilku tygodni najemcy centrów handlowych dostają informacje o rozliczeniach kosztów wspólnych za 2022 r. Jak można było się spodziewać, wartości niektórych faktur wywołały sprzeciw i wzburzenie adresatów. Termin anchor pojawił się w przestrzeni publicznej dzięki informacji o sentencji Sądu Najwyższego i wyrokowi Sądu Apelacyjnego w sprawie nieuprawnionego przeniesienia kosztów wspólnych, które przypadały na powierzchnie najemców uprzywilejowanych na inny podmiot, reprezentowany przez mec. dr Tomasza Henclewskiego. Najemcy uprzywilejowani ponieśli mniejszą część kosztów utrzymania centrum, niż wynikałoby to z udziału ich sklepów do powierzchni najmu całego obiektu, a właściciel w nie pokrył deficytu z własnych środków, lecz przeniósł je między innymi na najemcę, który wytoczył proces. Ponieważ termin anchor/ najemca uprzywilejowany nie jest potocznie znany – warto zastanowić się kogo i według jakich kryteriów można uznać za anchora, czyli najemcę, który poniekąd współdecyduje o sukcesie centrum. Oferta anchora wyróżnia centrum na tle konkurencji i przyciąga do niego klientów. Sprawa jest jednoznaczna w przypadku centrów handlowych pierwszych generacji. Centra były wówczas nieliczne, bardzo dzięki temu atrakcyjne – a hipermarket zajmujący znaczącą cześć powierzchni był bezdyskusyjnym najemcą uprzywilejowanym. Warto zaznaczyć, że na rynku nie funkcjonowały wówczas dyskonty i nie były znane centra convenience, ani retail parki. Anchorami były także wszystkie pierwsze, nieznane wcześniej w Polsce sklepy wielkopowierzchniowe o zdecydowanym charakterze i zróżnicowanej ofercie. W nowszych obiektach handlowych sytuacja nie jest już jednoznaczna. Centrów jest bardzo wiele. Znaczna liczba dużych konceptów sieciowych decyduje się na szeroką dystrybucję nie tylko w obiektach wiodących, ale i zdecydowanie mniejszych. Duża powierzchnia wynajmowana przez jeden podmiot przyspiesza i ułatwia proces komercjalizacji oraz pozwala na pełną ekspozycję kompleksowej oferty anchora – ale nie wyróżnia zasadniczo centrum. Ryzyko prawidłowej, a zatem także opłacalnej finansowo dla właściciela, komercjalizacji centrum spoczywa wyłącznie na tym, który o niej decyduje. Nie akceptujemy prób antagonizowania najemców, widocznych w niektórych mediach. To wyłącznie wynajmujący przesądzają jaki jest tenant mix stosowny dla zapewnienia założonej atrakcyjności centrum handlowego. Dlatego to oni powinni ponosić konsekwencje biznesowe swoich wyborów” – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
W kwietniu 2023 roku zapadł przełomowy, prawomocny wyrok Sądu Apelacyjnego, przyznający najemcy ponad 100 tys. zł od galerii handlowej w związku z nieuczciwymi praktykami w obliczaniu kosztów wspólnych. To efekt korzystnego dla najemców wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28.10.2022 r. (sygn. akt II CSKP 456/22), prowadzonego przez Kancelarię Henclewski Wyjatek. To pierwszy wyrok nakazujący zwrot Najemcy nienależnie pobranych opłat wspólnych przez Wynajmującego. Najemcę w sprawie przed Sądem Najwyższym oraz Sądem Apelacyjnym w Warszawie z ramienia Kancelarii Henclewski Wyjatek prowadził adw. dr Tomasz Henclewski i adw. dr Karol Szadkowski.
Sąd Najwyższy stwierdził, że „Analizowany czyn nieuczciwej konkurencji związany z nierównym – bez należytego usprawiedliwienia tego zróżnicowania – traktowaniem kontrahentów wymaga określenia poziomu referencyjnego, poziomu „równego traktowania”. Ten zaś winien być poziomem tożsamym dla wszystkich kontrahentów”.
Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel i biura zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia, itp.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wspólnie z Polskim Stowarzyszeniem Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU i PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk w umowach najmu według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają właściwie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.
