Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów bada, czy nowy model opłat wprowadzony przez największy portal ogłoszeń nieruchomości w Polsce narusza przepisy prawa konkurencji.
- Nowy regulamin Otodom oparty na wartości nieruchomości w portfelu ogłoszeniodawcy budzi poważne zastrzeżenia.
- UOKiK weryfikuje, czy platforma posiada pozycję dominującą na rynku.
- Pośrednicy w obrocie nieruchomościami obawiają się nieprzewidywalnych i zróżnicowanych kosztów.
Fala skarg trafia do UOKiK
Do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpłynęły liczne sygnały dotyczące znacznych podwyżek opłat za ogłoszenia nieruchomości na platformie Otodom, należącej do grupy kapitałowej OLX. W odpowiedzi na skargi rynkowych uczestników, urząd postanowił przyjrzeć się sprawie bliżej – i wszczął postępowanie wyjaśniające.
Nowe zasady rozliczeń, które wzbudziły największe kontrowersje, zakładają odejście od dotychczasowego modelu stałych opłat za pojedyncze ogłoszenia. Zamiast tego Otodom wprowadził mechanizm, w którym podstawą naliczania należności jest łączna wartość wszystkich nieruchomości oferowanych przez danego użytkownika w określonym okresie rozliczeniowym.
Zmienny cennik zależny od rynku lokalnego
Konsekwencją nowego modelu jest silne zróżnicowanie opłat pomiędzy poszczególnymi podmiotami. Agencja działająca na drogim rynku — np. w Warszawie czy Krakowie — zapłaci znacznie więcej niż biuro operujące w mniejszych miastach, nawet jeśli liczba wystawionych ogłoszeń jest porównywalna. Co istotne, ogłoszeniodawcy nie mają żadnego wpływu na lokalne ceny nieruchomości, a tym samym — na wysokość swojego rachunku.
Skargi napływające do UOKiK dotyczą nie tylko samych podwyżek, ale również braku przejrzystości w sposobie kalkulacji opłat oraz różnicowania warunków współpracy z agencjami nieruchomości. Pośrednicy alarmują, że nowy cennik jest trudny do przewidzenia i planowania kosztów operacyjnych.
„Postanowiliśmy sprawdzić, czy nowe zasady naruszają prawo konkurencji. Weryfikujemy, czy właściciel serwisu Otodom posiada pozycję dominującą, to znaczy czy może działać w znacznym stopniu niezależnie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów. Sprawdzimy, czy nowe zasady mogą skutkować ograniczeniem konkurencji na rynku, w tym pomiędzy pośrednikami.”
— Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK
Kiedy mamy do czynienia z pozycją dominującą?
Kluczowym elementem postępowania jest ustalenie, czy Otodom dominuje na właściwym rynku. Polskie prawo konkurencji przewiduje domniemanie pozycji dominującej, gdy udział przedsiębiorcy w rynku przekracza 40 proc. Jeśli platforma spełnia to kryterium, obowiązują ją dodatkowe ograniczenia — dominant nie może bowiem nadużywać swojej siły rynkowej na niekorzyść kontrahentów, konkurentów ani konsumentów.
Otodom jest jednym z największych — jeśli nie największym — serwisem ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Dla wielu pośredników obecność na tej platformie jest praktycznie obowiązkowa, co stawia portal w szczególnej pozycji negocjacyjnej wobec swoich klientów biznesowych.
Czym jest postępowanie wyjaśniające?
Postępowanie wyjaśniające prowadzone jest w sprawie, a nie przeciwko konkretnemu przedsiębiorcy.
To wstępny etap działań UOKiK, którego celem jest zebranie informacji i ocena, czy mogło dojść do naruszenia prawa konkurencji.
Dopiero jeśli analiza zgromadzonych materiałów wykaże podstawy do dalszych działań, urząd może wszcząć właściwe
postępowanie antymonopolowe.
Co grozi za nadużycie pozycji dominującej?
Jeżeli postępowanie wyjaśniające wykaże, że doszło do naruszenia przepisów, sprawa może przerodzić się w pełne postępowanie antymonopolowe. Sankcja za nadużywanie pozycji dominującej jest dotkliwa — może sięgnąć do 10 proc. rocznego obrotu przedsiębiorcy.
Urząd podkreśla jednak ważną zasadę: sama wysokość cen nie jest powodem do interwencji. Prezes UOKiK może reagować wyłącznie wtedy, gdy podwyżka jest wynikiem niedozwolonych praktyk — porozumień ograniczających konkurencję lub właśnie nadużycia pozycji dominującej. Nawet w takim przypadku urząd nie ingeruje bezpośrednio w poziom cen, lecz oddziałuje na nie pośrednio — poprzez wyeliminowanie zakazanych prawem zachowań.
Branża czeka na rozstrzygnięcie
Środowisko pośredników nieruchomości śledzi sprawę z dużym zainteresowaniem. Nowe zasady rozliczeń Otodom mogą istotnie zmienić ekonomikę działalności małych i średnich biur, które dotychczas mogły relatywnie przewidywalnie planować wydatki na promocję ofert. Model uzależniony od wartości portfela nieruchomości premiuje tych, którzy specjalizują się w tańszym segmencie, a obciąża tych działających na drogich rynkach miejskich.
Maciej Chmielowski z Departamentu Komunikacji UOKiK potwierdził w komunikacie, że urząd traktuje sprawę priorytetowo. Termin zakończenia postępowania wyjaśniającego nie został jeszcze określony.
