Rynek powierzchni handlowych w Polsce skutecznie zaadaptował się do zmian w zachowaniach konsumentów oraz wzrostu znaczenia e-commerce. Głównym motorem rozwoju pozostają parki handlowe, które dominują w strukturze podaży. Spadek poziomu pustostanów oraz koncentracja na jakościowych modernizacjach potwierdzają coraz bardziej dojrzałą kondycję sektora – wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review. Rynek handlowy w Polsce w I kwartale 2026 roku”.
Dojrzałość rynku handlowego
Od wybuchu pandemii COVID-19 polski rynek powierzchni handlowych wyraźnie odbudował swoją pozycję. Sektor elastycznie dostosował się do zmieniających się preferencji zakupowych konsumentów. Scenariusze zakładające kryzys tradycyjnego handlu nie sprawdziły się, a głównym motorem rozwoju rynku stały się parki handlowe, które obecnie dominują w strukturze nowej podaży. W ciągu ostatnich sześciu lat parki handlowe odpowiadały za około 1,8 mln m kw. nowej powierzchni, podczas gdy w segmencie centrów handlowych dostarczono około 400 tys. m kw.
– Rynek centrów handlowych zbliża się do nasycenia, a aktywność inwestycyjna koncentruje się na modernizacjach, rozbudowach oraz repozycjonowaniu istniejących obiektów. Kluczowy trend stanowi przesunięcie akcentu z ilości na jakość, w tym dostosowanie oferty do ewoluujących potrzeb konsumentów. Widoczne są istotne zmiany w strukturze najemców, ze wzrostem udziału gastronomii, sportu i rekreacji, drogerii oraz marek z segmentu value retail – podkreśla Anna Pływacz, Dyrektorka Działu Powierzchni Handlowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Wysoki wolumen powierzchni w budowie
Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że na koniec marca 2026 roku w budowie znajdowało się około 850 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, obejmującej zarówno nowe inwestycje, jak i rozbudowy istniejących obiektów. W latach 2026–2027 planowane jest oddanie ponad 663 tys. m kw. nowej powierzchni, co oznacza wzrost o 90% w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Dominującym formatem pozostają parki handlowe, które odpowiadają za ponad 780 tys. m kw. realizowanej powierzchni, czyli 92% całkowitego wolumenu inwestycji. Potwierdza to utrzymujące się zainteresowanie tym segmentem zarówno wśród deweloperów, jak i inwestorów kapitałowych. Do największych realizowanych inwestycji należą projekty BIG Piła (38 tys. m kw.), MMG Centers Krosno (26 tys. m kw.), Brama Bieszczad w Sanoku (23 tys. m kw.) oraz PH Świderek w Otwocku (23 tys. m kw.).
Więcej różnorodnych parków handlowych
W okresie od stycznia do końca marca 2026 roku oddano do użytkowania ponad 76 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co oznacza wzrost o 70% rok do roku. Jednocześnie wynik ten był niższy względem bardzo aktywnej końcówki poprzedniego kwartału.
Wśród największych obiektów handlowych oddanych do użytkowania w I kwartale znalazł się San Park Piaseczno II faza w Mysiadle koło Piaseczna, oferujący 15,9 tys. m kw. powierzchni handlowej na potrzeby Agata Meble. Do kluczowych realizacji należały również M Park Bogatynia (8,2 tys. m kw.) oraz Park Handlowy Tomaszów Lubelski (8 tys. m kw.).
W segmencie parków handlowych, obok dominującej funkcji zakupowej, coraz większe znaczenie zyskują usługi oraz gastronomia. Rosnącą popularnością cieszą się również sklepy modowe i drogerie. Mimo postępującej dywersyfikacji tenant mix parków handlowych pozostaje stosunkowo wąski i oparty głównie na powtarzalnych markach. Jednocześnie najlepiej funkcjonujące obiekty, szczególnie zlokalizowane w pobliżu dużych aglomeracji, coraz częściej przyciągają marki dotychczas obecne wyłącznie w tradycyjnych centrach handlowych.
Wskaźnik nasycenia i pustostanów
Analizując całkowity dostępny wolumen nowoczesnej powierzchni handlowej, obejmującej centra handlowe, centra wyprzedażowe, parki handlowe oraz wolnostojące obiekty handlowe, to za największym rynkiem warszawskim (2,3 mln m kw.), plasuje się konurbacja katowicka (1,5 mln m kw.) oraz Trójmiasto (prawie 1 mln m kw.). Z kolei najwyższe wskaźniki nasycenia obserwuje się w aglomeracjach wrocławskiej i poznańskiej, gdzie kształtują się one na poziomie odpowiednio 1044 i 1005 m kw. w przeliczeniu na 1000 mieszkańców.
W I połowie 2025 roku średni wskaźnik pustostanów wyniósł 2,8%, co oznacza spadek o 0,6 p.p. rok do roku. Najniższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w Szczecinie (1,8%) oraz w Warszawie (1,9%), natomiast najwyższy we Wrocławiu (4,1%) i Poznaniu (3,6%). W większości analizowanych aglomeracji wskaźnik pustostanów uległ obniżeniu, co wskazuje na utrzymującą się równowagę rynkową oraz stabilny poziom popytu.
Poprawa sprzedaży i presja czynszowa
Dane dotyczące funkcjonowania rynku handlowego wskazują również na poprawę wyników sprzedażowych. W lutym 2026 roku obroty wzrosły o 1,7% rok do roku, przy jednoczesnym spadku odwiedzalności o 0,9%. Jak wskazują dane GUS za luty 2026 roku, zarówno sprzedaż detaliczna, jak i internetowa odnotowały wzrost w ujęciu rocznym – odpowiednio o 5% oraz 9,3%.
Pierwszy kwartał nowego roku to także czas debiutów nowych marek w Polsce. Na rynku handlowym pojawiły się m.in. kanadyjska marka Lululemon, azjatycka sieć XIMI V oraz internetowy koncept Søstrene Grene, który zapowiedział także otwarcie sklepu stacjonarnego w Warszawie.
Wyraźna poprawa koniunktury w handlu detalicznym oraz realny wzrost sprzedaży detalicznej, przekłada się na podwyżki czynszów w niemal wszystkich formatach.
– Najsilniejsza presja wzrostowa dotyczyła najlepszych centrów handlowych oraz najbardziej atrakcyjnych lokali o powierzchni 100–500 m kw. W kolejnych miesiącach możliwe są dalsze wzrosty w topowych galeriach, natomiast w parkach handlowych proces odnawiania umów z okresu pandemii może skutkować lokalnymi korektami stawek dla wybranych branż i formatów – ocenia Renata Weikert, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
